房估復習:改進房地產市場

更新時間：2009-10-19 15:27:29 來源：|0

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　　市場比較法是最常用的房地產估價方法之一，即通過市場調查，選擇幾個與對象房地產類似的近期交易的房地產作為參照對象，然后對參照對象已知的價格進行必要的修正，從而求得對象房地產價格。其主要包括“實例的收集、調整項及調整系數的確定、實例比準價格的求取并最終確定估價對象的價格”三個階段，其中比準價格的準確性直接影響到估價結果的可靠性及合理性。目前，在估價實踐中關于比準價格的求取主要依據兩種模式：一種是調整系數連乘模式;另一種是調整系數累加模式。兩者的公式如下：

　　對象房地產價格(P)=可比實例價格×交易情況修正系數×交易日期修正系數×區域因素修正系數×個別因素修正系數公式(1)

　　對象房地產價格(P)=可比實例價格×(1+交易情況修正系數+交易日期修正系數+區域因素修正系數+個別因素修正系數) 公式(2)

　　式(2)中的系數為百分率系數，取值在-1～1之間，而式(1)中的系數為[1+式(2)中的系數]

　　關于模式的合理性與準確性的質疑

　　對于上述兩個公式，其運算結果是否能夠較為可靠、合理地反映出估價對象的價格，筆者認為不盡然，至少存在以下幾個方面的問題：加入收藏

　　兩個公式都存在重復調整的可能。上述公式的運用，關鍵是各個調整系數的確定，而各個調整系數的確定是以影響可比實例及對象房地產價格的差異因素為基礎。由于影響房地產價格的某些因素之間具有很強的相關性及依存性，對某項差異因素的調整可能有一部分已包括在另一項目的調整之中。例如：在某房地產估價中，若對象房地產與可比實例之間存在面積和區域位置兩項影響價格差異的因素，因為面積與位置兩因素之間具有較強的相關性，若同時調整區域位置因素及面積因素的影響，則就可能高估了實際差異。

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