第四節　報酬率的求取

　　一、報酬率的實質，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。即：報酬率=投資回報/所投入的資本。從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。認識到了報酬率與投資風險的關系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應選用的報酬率，應等同于與獲取估價對象產生的凈收益具有同等風險投資的報酬率。在不同地區、不同時期、不同用途或不同類型的房地產，同一類型的房地產的不同權益、不同收益類型，由于風險不同，所以其報酬率也不相同，因此在估價中并不存在一個統一不變的報酬率。

　　二、報酬率的求取方法。

　　1、累加法是將報酬率視為包含無風險報酬率和風險補償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：

　　報酬率=無風險報酬率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償一投資帶來的優惠

　　無風險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風險報酬率和具有風險性房地產的報酬率，一般是名義報酬率，即已經包含了通貨膨脹的影響。

　　2、市場提取法，市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯法和線性內插法。市場提取法求取的報酬率是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各項收益風險的可靠指針。

　　3、投資報酬率排序插入法，報酬率是典型投資者在房地產投資中所要求的報酬率。具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相似的，所以，可通過同等風險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內容如下：(1)調查、搜集估價對象所在地區的房地產投資、相關投資及其報酬率和風險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價對象與這些類型投資的風險程度進行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產的安全性等，判斷出同等風險的投資，確定估價對象風險程度應落的位置。(4)根據估價對象風險程度所落的位置，在圖表上找出對應的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。確定報酬率時都含有主觀性。

　　第五節　直接資本化法

　　一、直接資本化法概述

　　1、直接資本化法的概念和基本公式，直接資本化法是將估價對象未來某一年的某種收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價值的方法。

　　未來某一年的某種收益通常是采用未來第一年的，其種類有毛租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益等。資本化率是房地產的某種年收益與其價格的比率，即：資本化率=年收益/價格，利用資本化率將年收益轉換為價值的直接資本化法，常用的是下列公式：價格=年收益/資本化率。利用市場提取法求取資本化率的公式為：資本化率=年收益/價格。收益乘數是房地產價格除以其某種年收益所得的倍數，即收益乘數=價格/年收益。則房地產價值=年收益X收益乘數。

　　2、幾種收益乘數，對應著不同種類的年收益，收益乘數具體有毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。相應地，收益乘數法有毛租金乘數法、潛在毛收入乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。

　　毛租金乘數法有下列優點：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產的價格和租金資料;②由于在同一市場上，相似房地產的租金和價格同時受相同的市場力量影響，因此毛租金乘數是一個比較客觀的數值;③避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計。毛租金乘數法的缺點如下：①忽略了房地產租金以外的收入;②忽略了不同房地產的空置率和運營費用的差異。毛租金乘數法的用途：該方法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價。但由于它的計算方法比較粗糙，往往作為市場法或其他收益法的一個部分。

　　與毛租金乘數法相比，潛在毛收入乘數法相對全面一些，它考慮了房地產租金以外的收入，但同樣沒有考慮房地產的空置率和運營費用的差異。該方法也比較粗糙，適用于估價對象資料不充分或精度要求不高的估價。

　　有效毛收入乘數法的優點是，不僅考慮了房地產租金以外的收入，還考慮了房地產的空置率。因此，當估價對象與可比實例房地產的空置率有較大差異，而且這種差異預計還將繼續下去時，則使用有效毛收入乘數比使用潛在毛收入乘數更為合適。因為投資者在估算房地產價值時，是會考慮空置率的差異的。該方法的缺點是沒有考慮運營費用的差異，因而也只用于做粗略的估價。

　　凈收益乘數法能提供更可靠的價值測算。由于凈收益乘數與資本化率是互為倒數的關系，通常很少直接采用凈收益乘數法形式，而采用資本化率將凈收益轉換為價值的形式。

　　二、資本化率和收益乘數的求取方法，資本化率和收益乘數都可以采用市場提取法，通過市場上近期交易的與估價對象的凈收益流模式(包括凈收益的變化、收益年限的長短)等相同的許多類似房地產的有關資料(由這些資料可求得年收益和價格)求取。

　　綜合資本化率(Ro)還可以通過凈收益率(NIR)與有效毛收入乘數(EGIM)之比、資本化率與報酬率的關系(見后面“資本化率與報酬率的區別和關系”)及投資組合技術求取。通過凈收益率與有效毛收入乘數之比求取綜合資本化率的公式為：

　　綜合資本化率=凈收益率/有效毛收入乘數

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