市場法估價實務(wù)中必須關(guān)注的若干方面四
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不同物業(yè)房地產(chǎn)所考慮的子項因素不同，舉例如下：
1.單元房住宅的個別因素側(cè)重考慮以下子項因素：
(1)小區(qū)配套與品牌(小區(qū)配套設(shè)施、項目品牌、小區(qū)檔次);
(2)結(jié)構(gòu)質(zhì)式(大類結(jié)構(gòu)及小類結(jié)構(gòu)，同結(jié)構(gòu)的不同等級);
(3)樓宇檔次(建設(shè)水準(zhǔn)、外觀及外墻面飾材、電梯品牌、有電梯與無電梯);
(4)房屋權(quán)利性質(zhì);
(5)平面布局;
(6)建筑面積;
(7)所處樓層;
(8)朝向(包括通風(fēng)、采光、景觀，應(yīng)考慮“點狀”與“條狀”建筑的不同);
(9)成新;
(10)物業(yè);
(11)劃片名校;
(12)溫泉等等。
2.底層店面的個別因素側(cè)重考慮以下子項因素：
(1)結(jié)構(gòu)質(zhì)式及樓宇檔次;
(2)街道性質(zhì)(商業(yè)型、交通型、綜合型);
(3)臨街狀況(是否直接臨街、店面與街道的相對標(biāo)高);
(4)成新(店面重在人氣及招牌，其成新在直線法中的計算有別與住宅，一般前5年不考慮店面的折舊);
(5)建筑面積;
(6)面寬;
(7)寬深比;
(8)形狀;
(9)層高;
(10)拐角;
(11)店內(nèi)配套設(shè)施(有無獨立衛(wèi)生間);
(12)共有面積比率等等。
3.寫字樓的個別因素側(cè)重考慮的子項因素：
(1)專用與非專用;
(2)樓宇外觀及樣式;
(3)門前廣場;
(4)出入口及大堂;
(5)公共部位內(nèi)部裝修裝飾;
(6)電梯數(shù)量、品牌;
(7)樓層;
(8)建筑面積;
(9)智能化辦公;
(10)成新等等。
(四)調(diào)整系數(shù)市場法中對可比實例的調(diào)整修正系數(shù)與調(diào)整值不是可以任意調(diào)整而不受限制的，否則可比實例就失去了其合理性和可比性，估價結(jié)果也就失去了可信度。可比實例建立比較基準(zhǔn)后的單價經(jīng)過上述各種因素調(diào)整，合計調(diào)整值越小則說明可比實例與估價對象可比性越強，估價值也就越準(zhǔn)確;反之則說明可比性越差，估價值越不準(zhǔn)確。估價實務(wù)常規(guī)做法中最寬的界限為：
①建立比較基準(zhǔn)后的各可比實例單價不超過30%;
②各種因素(如個別因素、區(qū)域因素)調(diào)整值單項累計不超過±20%;
③某比準(zhǔn)單價與建立比較基準(zhǔn)后的單價不超過30%.
綜上所述，可見采用市場法估價時對可比實例的質(zhì)量、建立比較基準(zhǔn)、各種修正調(diào)整值等方面都有很高的要求和很多的約束條件，只有做好了這些方面，估價結(jié)果才會客觀、合理。
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