操作方式二：考慮到上述這些問題，我們通常采用的方式是：在遵循合理合法、權益與價值對應的原則的前提下，對該類房地產進行分段評估。即將可獲收益年限分為兩段，前40年參照純店鋪的客觀租金評估，根據估價人員的市場調查，客觀租金為2.2元/天。m2，資本化率考慮非完全店鋪的風險等因素，取資本化率8%(也可通過對純店鋪客觀租金的修正來體現非完全店鋪之間的權益差異，本文不作進一步闡述)，根據收益法公式所得結果為a=6463元/ m2(a為第一段的收益價值)。剩余年期的價格可按兩種方法求取：第一種方法即剩余的24年(權證中可使用期限為64年)按住宅類型處理，根據收益法算出剩余年限的住宅價值;第二種方法采用房地分估，以解決第一種評估方法中的未來租金變化難以確定問題，即其中的土地采用基準地價修正法來評估，建筑物部分按照成本法進行評估。本例中采用第一種方法，評估人員根據市場調查，由估價對象住宅類租金的市場調查和趨勢分析，其住宅類的客觀租金為1.1元/天。m2，根據評估人員對房地產市場上住宅類物業的租售比的調查，結合評估對象的區域特性資本化率取7%，所得結果為b=198元/ m2(b為第二段的收益價值)，合計的房地產評估價值為a+b=6661元/ m2.此種方法充分考慮了土地用途的收益年限，也區別對待了非完全店鋪和純店鋪在處置權上的差異，使非完全店鋪的四項權能的價值得到充分的顯現。

　　市場比較法驗證：本區域的二手房(主要是次新房)的價格在4000元/平方米左右，而對盈港路的店鋪的市場調查，此區域的店鋪均價在6300-6800元/平方米之間。

　　三、評估思路方法闡述

　　1、本評估方法的評估前提與假設

　　(1)非完全店鋪的市場租金水平與同類型的純店鋪相同;

　　(2)不考慮非完全店鋪的建筑物的耐用年限與土地的使用年限不一致的情況，即認為建筑物的經濟使用年限與未來房地產的收益年限一致。

　　2、評估方法

　　(1)將評估對象的收益年限分為兩段(a和b段)。

　　(2)a段收益價格的求取

　　Aa：商業類的凈收益

　　ra：非完全店鋪的資本化率

　　Na：評估時點至土地取得時間后第40年的年期

　　(3)b段收益價格的求取

　　Ab：住宅類凈收益

　　rb：住宅類資本化率

　　Nb：剩余可使用年期

　　Na：評估時點至土地取得時間后第40年的年期

　　(4)評估對象的收益價格=Va+Vb

　　四、評估方法應用舉例

　　案例二

　　浦東新區荷澤路***弄**號底層店鋪，此店鋪位于浦東新區金橋地區，建筑面積44.31平方米，單開間，土地用途住宅，土地使用期 2001-11-13至2070-05-30，房屋類型店鋪，建筑結構為混合結構，房屋的竣工年代為2001年。實際用途為店鋪，部位為底層，總層數6層。店鋪的區域位置情況：店鋪單面臨荷澤路，店鋪的區域位置為浦東的金橋地區，浦興路以東，附近為金橋新村等住宅小區。居住的聚居度較高，商業聚集度一般。本區域的純店鋪一般位于荷澤路和博興路，根據市場調查，租金水平純店鋪與非完全店鋪兩者相同。估價時點為2004-04-15.

　　估價過程：

　　對估價對象進行分段評估，分別計算其收益價值。

　　1、估價對象自估價時點至第40年前的商業用途房地產評估：

　　根據土地使用期限自2001-11-13至2070-5-30，扣除已使用的2.5年，實際收益年限取37.5年。經估價人員的市場調查并根據該區域的實際情況，客觀租金約為2.5元/天。m2.具體收益價值計算如下：

　　(1)年有效毛收入確定

　　有效毛收入=2.5元/天。m2×44.31 m2×365天×85%(出租率)=3.44萬元

　　(2)年總費用確定

　　1>稅金(包括房產稅、營業稅、城市建設維護稅、教育費附加，按規定取年有效毛收入的17.565%)：

　　3.44萬元×17.565%=0.60萬元

　　2>修繕費(按建筑物重置價值的2%計)

　　建筑物重置價值(估價對象的建筑物為混合結構，按目前估價對象地區建造類似估價對象的建筑物單位重置價值為850元/平方米)

　　重置價值=850元/平方米×44.31平方米=3.77萬元

　　修繕費=3.77萬元×2%=0.08萬元

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