房地產估價師考試常見問題答疑精選1
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課程:
房地產估價理論與方法
問題：
某開發商以6000萬元購置了一宗商住用地50年的使用權。該宗地的規劃建設用地面積為4500m2，容積率為7.5，建筑密度為650，建筑層數共20層，從-2～+3層建筑面積均相等。地下兩層中，-1層為車庫，有供出售的95個車位，-2層為人防和技術設備用房(不可出售h地上3層裙房為用于出租的商業用房，地上4-18層為用于出售的標準層住宅。預計項目的開發周期為3.5年(其中準備期為12個月，建設周期為24個月，銷售周期為6個月);平均建造成本為3500元/m2，專業人員費用和管理費用分別為建造成本的8%和5%;地價款在項目開發初期一次投入，建造成本、專業人員費用和管理費用在建設期內均勻投入;該項目建成后，住宅的市場售價為8000元/m2，商業用房年凈租金收入為2000元/m2，停車位售價為12萬元/個;銷售費用和銷售稅金分別為總銷售收入的2.5%和6.0%。開發建設貸款利率為7.5%，同檔次商業用房的凈租金收入乘數門年凈租金收入與物業資本價值之比)為5.5。試計算該項目的開發商成本利潤率。
解析如下： A.總開發價值： ①項目總建筑面積：4500×7.5=33750(m2)
②基底面積：4500×65%=2925(m2)
③住宅出售面積：33750-2925×5=19125(m2)
④商業用房建筑面積：2925×3=8775(m2)
⑤項目開發價值(分項) a.住宅：8000×19125×(1-6%)=14382(萬元) b.車位：12×95×(1-6%)=1071.6(萬元) c.商業：2000×8775×5.5=9652.5(萬元) 出租部分無銷售現金 總價值=a+b+c=143182+1071.6+9652.5=25106.1(萬元)
B.開發成本 ①購地費：6000萬元
②建造成本：3500×33750=11812.5(萬元)
③專業人員費用：11812.5×5%=590.625(萬元)
④管理費：11812.5×5%=590.625(萬元)
⑤銷售費用：(8000×19125+120000×95)×2.5%=411(萬元)
⑥開發總成本：6000+11812.5+945+590.625+3257.72+411=23016.845(萬元)
開發商利潤：25106.1-23016.845=2089.255(萬元) 開發商利潤：26106.1-23016.845=2089.255(萬元) 成本利潤率：2089.255÷23016.845×100%=9.077%
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