5、共有建筑面積的分攤

　　(1)共有建筑面積的分類共有建筑面積按是否應當分攤，分為不應分攤的共有建筑面積和應分攤的共有建筑面積。

　　1)不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。

　　建在幢內或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。

　　例題：人防工程的地下室面積( )建筑面積。(2004年試題)

　　A.屬不應分攤的共有

　　B.屬分攤的共有

　　C.不屬共有

　　D.屬物業公司所有

　　答案：A

　　解析：共有建筑面積按是否應當分攤，分為不應分攤的共有建筑面積和應分攤的共有建筑面積。

　　1)不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。

　　2)應分攤的共有建筑面積包括：

　　①作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛用房等以及為整棟服務的公共用房和管理用房的建筑面積;②單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。

　　根據房屋共有建筑面積的不同使用功能，應分攤的共有建筑面積可分為三大類：①幢共有建筑面積：指為整幢(包括住宅功能、寫字樓功能、商場功能等)服務的共有建筑面積。如為整幢服務的配電房、水泵房等。

　　②功能共有建筑面積：指為某一建筑功能(如住宅、寫字樓、商場等)服務的共有建筑面積。如為某一建筑功能服務的專用電梯、樓梯間、大堂等。

　　③本層共有建筑面積：指為本層服務的共有建筑面積。如本層共有走廊等。

　　(2)共有建筑面積分攤的原則

　　1)產權雙方有合法的權屬分割文件或協議的，按其文件或協議規定計算分攤。

　　2)無權屬分割文件或協議的，根據房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關建筑面積比例進行計算分攤。

　　(3)共有建筑面積分攤的方法

　　1)住宅樓：住宅樓以幢(梯)為單元，按各套內建筑面積比例分攤共有建筑面積。

　　2)商住樓，將幢應分攤的共有建筑面積，根據住宅、商業不同使用功能，按建筑面積比例分攤成住宅和商業兩部分。

　　住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分攤。

　　商業部分：先將幢攤分給商業的共有建筑面積，加上商業本身的共有建筑面積，按商業各層套內建筑面積比例分攤至各層，作為各層共有建筑的一部分，加至相應各層共有建筑面積內，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據各層各套內建筑面積分攤其相應各層總的共有建筑面積。

　　3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分攤方法進行分攤。

　　例題：下列有關房屋權屬登記的表述中，正確的有( )。(2003年試題)

　　A.房屋所有權人與該房屋占用范圍內土地的使用權人，除法律、法規另有規定的外，必須同屬一個法人或自然人

　　B.房屋權屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統計、利用，通常稱為房屋權屬檔案工作的六個業務環節

　　C.房地產面積測算為提高精度，邊長取0.001m，但面積確定最后取至小數點后兩位，即0.01m2

　　D.臨街底層經營性房屋的土地使用權，包括門前人行道的部分分攤面積的土地使用權

　　E.房地產權屬登記為房地產權利動態登記

　　答案：ABE

　　解析：邊長以m為單位，取至0.01m;面積以┫為單位，取至0.0l┫.臨街底層經營性房屋的土地使用權，不應包括門前人行道的部分分攤面積的土地使用權。

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