六、房地產抵押的效力

　　抵押權為價值權而非實體權。設定抵押權后，并不轉移抵押權人對抵押物的占有。抵押權成立后，房地產的所有權仍然屬于抵押人，抵押人仍可以對抵押物行使占有，使用、收益、處分的權利。抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的房地產的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓的房地產已經抵押的情況。抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。轉讓抵押物的價款明顯低于其價值的，抵押權人可以要求抵押人提供相應的擔保;抵押人不提供的，不得轉讓抵押人轉讓抵押物時，轉讓所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。超過債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

　　房地產抵押關系存續期間，房地產抵押人應當維護抵押房地產的安全完好，抵押權人發現抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，有權要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權的擔保。

　　例題：下列關于抵押的效力，說法正確的是( )。

　　A、抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的房地產的，應當通知抵押權人

　　B、抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的房地產的，不用通知抵押權人

　　C.抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的房地產的，抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為有效

　　D.房地產抵押關系存續期間，抵押權人發現抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，無權要求抵押人停止其行為。

　　答案：A

　　解析：抵押期間，抵押人轉讓已辦理抵押登記的房地產的，應當通知抵押權人;抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效;抵押權人發現抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，有權要求抵押人停止其行為。

　　七、房地產抵押的受償

　　抵押是一種民事法律關系，抵押權人與抵押人在法律上有平等的法律地位。這就決定了抵押必須在雙方自愿的原則上進行，并應符合《民法通則》、《擔保法》規定的平等、自愿、等價、有償的一般原則。抵押合同屬于擔保合同，依照主合同履行債務是債務人的義務。房地產抵押合同一經簽訂，簽約雙方應當嚴格執行，債務履行期屆滿抵押權人未受清償的，可以與抵押人協議折價或者以抵押物拍賣、變賣該抵押物所得的價款受償;協議不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押登記的先后順序清償。

　　依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定：未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80%;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的20%。抵押物折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押人未按合同規定履行償還債務義務的，依照法律規定，房地產抵押權人有權解除抵押合同，拍賣抵押物，并用拍賣所得價款，優先得到補償，而不使自己的權利受到侵害。

　　對于設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

　　房地產抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。此外，根據《最高人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

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　　抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。

　　例題1：人民法院對經估價機構估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由() 參照評估價確定。(2005年試題)

　　A.人民法院

　　B.估價機構

　　C.拍賣師

　　D.競買人

　　答案：A

　　解析：依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定：未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。

　　例題2：如果抵押房地產是抵押人所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。( ) (2005年試題)

　　答案：√解析：根據《最高人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，對被執行人及其所扶養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。

　　例題3：下列關于抵押權人有權要求處分抵押房地產的表述中，正確的有()。(2005年試題)――《城市房地產抵押管理辦法》試題

　　A.抵押人到期未償還債務的

　　B.抵押人擅自處分抵押房地產

　　C.抵押人死亡，其合法繼承人拒絕履行到期債務的

　　D.抵押人擅自在抵押房地產范圍內新增房屋的

　　E.未經抵押權人同意，抵押人擅自將房地產抵押后的價值余額進行再次抵押的

　　答案：ABC

　　解析：根據《城市房地產抵押管理辦法》第40條規定，DE兩項不正確。

　　例題4：下列關于抵押的表述中，不正確的是( )。(2004年試題)

　　A.抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人

　　B.在建工程抵押時，登記機關不得核發《房屋他項權證》

　　C.因室內電線老化引發火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔保或者增加擔保以彌補不足

　　D.抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產

　　答案：D

　　解析：根據《城市房地產抵押管理辦法》第四十條規定，抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈人履行到期債務的，就不一定意味著要處分抵押的房地產。