七、商品房銷售中禁止的行為(熟悉)

　　(1)房地產開發企業不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人。

　　(2)房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　(3)不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質費用。

　　(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　例題：房地產開發企業不得采取()的方式銷售商品房。(2005年試題)

　　A.分期付款

　　B.收取預售款

　　C.收取定金

　　D.近本銷售

　　答案：D

　　解析：房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。

　　八、商品房買賣合同(掌握)

　　房地產開發企業應與購房者簽訂商品房買賣合同，1995年建設部和國家工商行政管理局聯合頒發的《商品房購銷合同示范文本》，2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

　　(1)商品房買賣合同應包括以下主要內容：

　　1)當事人名稱和姓名、住所;

　　2)商品房基本情況;

　　3)商品房的銷售方式;

　　4)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;

　　5)交付使用條件及日期;

　　6)裝飾、裝修標準承諾;

　　7)供水、供電、供熱、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任;

　　8)公共配套建筑的產權歸屬;

　　9)面積差異的處理方式;

　　10)辦理產權登記有關事宜;

　　11)解決爭議的辦法;

　　12)違約責任;

　　13)雙方約定的其他事項。

　　房地產開發企業、房地產中介服務機構發布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。

　　例題：目前實行的商品房買賣合同示范文本指的是()。

　　A、《商品房購銷合同示范文本》

　　B.《商品房買賣合同示范文本》

　　C.《商品房購買合同示范文本》

　　D.《商品房轉讓合同示范文本》

　　答案：B

　　解析：2000年建設部、國家工商行政管理局對《商品房購銷合同示范文本》進行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》。

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　　(2)計價方式

　　商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進行。按照我國現行的房屋權屬登記的有關規定，房屋權屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、套內建筑面積計價并不影響用建筑面積進行產權登記。

　　商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有面積部分為共有產權，買受人按照法律、法規的規定對其享有權利，承擔責任。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

　　例題：商品房銷售方式包括()。

　　A.按套(單元)計價

　　B.按套內建筑面積計價

　　C.按建筑面積計價

　　D.按均攤建筑面積計價

　　E.按套內使用面積計價

　　答案：ABC

　　解析：按均攤建筑面積計價、按套內使用面積計價不是商品房銷售方式。

　　(3)誤差的處理方式

　　按套內建筑面積或者建筑面積計價的，當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，面積誤差比是產權登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%合同未作約定的，按以下原則處理：1)面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;2)面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房日期30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內部分的房價款由房地產開發企業返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

　　例題：某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產權登記的建筑面積100m2，合同約定建筑面積97m2.該商品房的成交價格是( )。(2004年試題)

　　A.388000元

　　B.388640元

　　C.399640元

　　D.400000元

　　答案：C

　　解析：本題中，面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(100-97)/97×100%= 3.09%.根據誤差的處理方式：面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足，即：97×103%×4000=399640元。

　　(4)中途變更規劃、設計

　　房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

　　買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未做出書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

　　(5)保修責任

　　當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。

　　例題：對于中途變更規劃、設計房地產的，買受人有權在通知到達之日起()日內做出是否退房的書面答復。

　　A、10

　　B.15

　　C.20

　　D.30

　　答案：B

　　解析：買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。