2.4.3 房地產市場中的泡沫與過熱

　　2.4.3.1 房地產泡沫及成因

　　(1)房地產泡沫的定義

　　房地產泡沫是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與使用價值嚴重背離，脫離了實際使用者支撐而持續上漲的過程及狀態。房地產泡沫是一種價格現象，是房地產行業內外因素，特別是投機性因素作用的結果。

　　(2)房地產泡沫的成因

　　房地產作為泡沫經濟的載體，本身并不是虛擬資產，而是實物資產。但是，與虛擬經濟膨脹的原因相同，房地產泡沫的產生同樣是由于出于投機目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產價值量大，這種投機需求的實現必須借助銀行等金融系統的支持。一般來說，房地產泡沫的成因，主要有三個方面。

　　首先，土地的有限性和稀缺性是房地產泡沫產生的基礎。 其次，投機需求的膨脹是誘因.

　　再有，金融機構的過度放貸是促成因素。資金支持是房地產泡沫生成的必要條件，沒有銀行等金融機構的配合，就不會有房地產泡沫的產生。由于房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認為這種貸款風險很小，在利潤的驅動下銀行也非常愿意向房地產投資者發放以房地產作抵押的貸款。

　　2.4.3.2 “過度開發”及誘因

　　(1)房地產市場中的過度開發

　　房地產市場中的過度開發有時也稱為房地產“過熱”，是指當市場上的需求增長趕不上新增供給增長的速度時，所出現的空置率上升、物業價格和租金下降的情況。

　　(2)過度開發的誘因

　　過度開發的誘因主要有三個方面，即開發商對市場預測的偏差、開發商之間的博弈和非理性行為以及開發資金的易得性。

　　開發商在進行開發決策時，會對市場上的需求狀況進行預測。他們在預測時，總是在很大程度上依賴于目前市場上的銷售和價格情況。即使當前市場上的熱銷和價格上漲只是暫時的現象，他們也很容易會認為這種繁榮景象能夠長久持續下去，于是造成對未來需求過分樂觀的估計。研究表明，對未來需求預測的偏差程度基本上與目前市場價格增長速度正相關，即目前市場價格增速越快，對未來估計中過分樂觀的程度就會越大。這時開發商往往會加大投資，大批項目上馬，待到竣工時，市場形勢已經不如所預期的那樣喜人，就容易產生房屋積壓、空置率上升的過度開發景象。

　　開發商之間的博弈和非理性行為也會加劇這種市場過度開發的情況。開發商只要一看到市場機會就會迫不及待地去投資開發，殊不知有時這些市場機會是有限的;只需少量開發商的介入就能滿足。但是每個開發商都想搶先得到市場機會，而不會進行內部協調，于是一哄而上，生怕自己被拉下了。

　　2.4.3.3 房地產泡沫和過度開發的區別與聯系

　　(1)房地產泡沫和過度開發的區別

　　1)過度開發和泡沫是反映兩個不同層面的市場指標。過度開發反映市場上的供求關系，當新增供給的增長速度超過了需求的增長速度，就產生了過度開發現象;而泡沫則是反映市場價格和實際價值之間的關系，如果市場價格偏離實際價值太遠，而且這種偏離是由于過度投機所產生的，房地產泡沫就出現了。

　　2)過度開發和泡沫在嚴重程度和危害性方面不同。房地產泡沫比過度開發的嚴重程度更高，危害更大，屬于房地產市場不正常的大起大落。房地產泡沫一旦產生，就很難通過自我調整而回復至平衡狀態。

　　3)房地產過度開發和房地產泡沫在周期循環中所處的階段不同。如果投機性泡沫存在的話，往往會出現在周期循環的上升階段。過度開發一般存在于循環的下降階段，這時供給的增長速度已經超過需求，空置率上升，價格出現下跌趨勢。也就是說，當泡沫產生時，市場還處在上升階段;而出現過度開發的現象時，市場已經開始下滑了。從另一個角度來說，如果泡沫產生，就必然會引起過度開發;但過度開發卻不一定是由泡沫引發的;

　　4)從市場參與者的參與動機來看：“過熱”表現為投資者基于土地開發利用的目的而加大投資，通常是為獲得長期收益;而“泡沫”則表現為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發，通常表現為增加現期的購買與囤積，以待價格更高時拋出。

　　(2)房地產泡沫和過度開發的聯系

　　房地產泡沫和過度開發，都是用來描述房地產市場中房地產實際價格對房地產基本市場價值的偏離，是房地產價格中非基本價格的不同程度的體現，這是兩，者的共同點。“過熱”不一定就產生泡沫，但“過熱”是市場產生“泡沫”的前提，也是誘因之一。如果在房地產周期循環的上升階段，投機性行為沒有得到有效抑制(包括市場規則和政府政策)，市場信息的不透明程度較高，且開發商的財務杠桿也比較高，那么開發商做出非理性預期的可能性就比較大且投機性行為容易迅速蔓延，在這種情況下房地產泡沫比較容易產生，同時會伴隨過度開發、銀行資產過多地向房地產行業集中等現象。

　　2.4.3.4 房地產泡沫的衡量

　　我們可以從多個角度，來考察房地產市場上是否存在價格泡沫。從房地產泡沫的成因人手，“實際價格/理論價格”、“房地產價格增長率/實際GDP增長率”、“房地產價格指數/居民消費價格指數”、“房價收入比”、“個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率”、“房地產投資需求/房地產使用需求”等指標，都從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。

　　例題：判斷

　　如果房地產泡沫產生，就必然會引起房地產過度開發;房地產過度開發是由房地產泡沫引發的。

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