2.2.2.3 按存量增量細分

　　通常將房地產市場劃分為三級市場：一級市場(土地使用權出讓市場)、二級市場(土地轉讓、新建商品房租售市場)、三級市場(存量房地產交易市場)。而更加清晰的劃分是按照增量存量的方式，將土地劃分為一級土地市場和二級土地市場，將房屋劃分為一級房屋市場(增量市場或一手房市場)和二級房屋市場(存量市場或二手房市場)。房地產增量和存量市場之間是一種互動關系，存量市場的活躍，不僅有利于存量房地產資源的有效配置，而且由于房地產市場中存在的“過濾”現象，能促進增量市場的發展。

　　例題：下列房地產交易活動處于房地產一級市場的是( )

　　A 房屋出租 B 房地產抵押

　　C 土地使用權出讓 D 土地使用權轉讓

　　2.2.2.4 按交易形式細分

　　按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。由于同一時期、同一地域范圍內某種特定類型房地產的不同交易形式，均有其明顯的特殊性，因此依不同房地產交易形式對市 場進行劃分也就成為必然。土地的交易包括土地買賣、租賃和抵押等子市場，由于我國土地所有權屬于國家，因此土地交易實質是土地使用權的交易;新建成的房地產產品交易，存在著銷售(含預售)、租賃(含預租)和抵押等子市場;面向存量房屋的交易，則存在著租賃、轉讓、抵押、保險等子市場。

　　2.2.2.5 按目標市場細分

　　從市場營銷的角度出發，可以將房地產市場按照市場營銷過程中的目標市場，來細分房地產市場。通常情況下，可以將某種物業類型按其建造標準或價格水平，細分為低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔物業市場，例如甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、普通住宅市場等;也可以按照目標市場的群體特征進行細分，例如，老年住宅市場、青年公寓市場等。

　　上述的五種劃分方法是相互獨立的，不同的市場參與者通常關注不同的子市場。根據研究或投資決策的需要，可以將五種劃分方式疊加在一起，得到更細的子市場。如北京市寫字樓出售市場、深圳羅湖土地拍賣市場、南京市二手房轉讓市場、上海市甲級寫字樓租賃市場等。

　　2.2.3 房地產市場指標

　　反映和描述房地產市場狀況的指標，包括供給指標、需求指標和市場交易指標三種類型。

　　2.2.3.1 供給指標

　　(1)存量(Stock，St)，指報告期期末(如第t年或半年、季度、月，下同)已占用和空置的物業空間總量，單位為建筑面積或套數;在數值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量,可按物業類型分別統計。

　　(2)新竣工量(New Completions，NCt)，指報告期內新竣工房屋的數量，單位為建筑面積或套數，可按物業類型分別統計。中國竣工量統計指標是竣工面積，指報告期內房屋建筑按照設計要求已全部完工，達到人住和使用條件，經驗收鑒定合格(或達到竣工驗收標準)，可正式移交使用的各棟房屋建筑面積的總和，

　　(3)滅失量(δt)，指房屋存量在報告期內由于各種原因(毀損、拆遷等)滅失掉的部分。

　　(4)空置量(VCt)，指報告期期末房屋存量中沒有被占用的部分，可按物業類型分別統計。中國目前空置量的統計是不完整的，是指“報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統建代建、公共配套建筑、房地產公司自用及周轉房等不可銷售或出租的房屋面積。

　　(5)空置率(VRt)指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，VRt=VCt/St。在實際應用中，可以根據房屋的類型特征和空置特征分別進行統計，包括不同類型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房屋空置率等。

　　(6)可供租售量(Houses for Sale/Rental，HSRt)指報告期可供銷售或出租房屋的數量，單位為建筑面積或套數。可供租售量=上期可供租售數量一上期吸納量+本期新竣工量;實際統計過程中，可按銷售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物業類型等分別統計。因為并非所有的空置房屋都在等待出售或出租，所以某時點的空置量通常大于該時點可供租售數量。

　　(7)房屋施工面積(BUCt)，是指報告期內施工的全部房屋建筑面積。包括本期新開工的面積和上年開工跨人本期繼續施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復施工的房屋面積。本期竣工和本期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中，多層建筑應填各層建筑面積之和。

　　(8)房屋新開工面積(CSt)，是指在報告期內新開工建設的房屋面積，不包括上期跨人報告期繼續施工的房屋面積和上期停緩建而在本期恢復施工的房屋面積。房屋的開工應以房屋正式開始破土刨槽(地基處理或打永久樁)的日期為準。

　　(9)平均建設周期(CPt)，指某種類型的房地產開發項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數值上，平均建設周期=房屋施工面積/新竣工面積。

　　(10)竣工房屋價值(VBCt)，指在報告期內竣工房屋本身的建造價值。竣工房屋的價值一般按房屋設計和預算規定的內容計算。包括竣工房屋本身的基礎、結構、屋面、裝修以及水、電、衛等附屬工程的建筑價值，也包括作為房屋建筑組成部分而列入房屋建筑工程預算內的設備(如電梯、通風設備等)的購置和安裝費用;不包括廠房內的工藝設備、工藝管線的購置和安裝，工藝設備基礎的建造，辦公和生活用家具的購置等費用，購置土地的費用，遷移補償費和場地平整的費用及城市建設配套投資。竣工房屋價值一般按結算價格計算。

　　例題：判斷

　　空置率，其英語簡寫為VBCt，是指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

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