2.1.3.2 影響房地產市場轉變的社會經濟力量

　　影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：

　　(1)金融業的發展。房地產業在作為產業出現時，金融資本供給方的決策會直接影響房地產市場的價格，進而影響市場供給及人們對房地產租金價格水平的預期，從而導致市場空置情況及實際租金水平的變化。

　　(2)信息、通訊技術水平的提高。

　　(3)生產方式和工作方式。

　　(4)人文環境的變化。

　　(5)自然環境的變化。

　　(6)政治制度的變遷。住房問題的社會政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領中的重要內容(如中國香港回歸后，政府提出每年建設8.5萬套住宅的計劃，對中國香港房地產市場產生了深遠的影響)。

　　2.1.4 房地產市場的參與者

　　房地產市場的參與者主要由市場中的買賣雙方以及為其提供支持和服務的人員或機構組成。這些參與者分別涉及到房地產的開發建設過程、交易過程和使用過程。每個過程內的每一項工作或活動，都是由一系列不同的參與者來分別完成的。按照在房地產領域的生產、交易和使用過程中所涉及到的角色的大致順序逐一加以介紹。

　　2.1.4.1 土地所有者或當前的使用者

　　不管是主動的還是被動的，土地所有者或當前的使用者的作用非常重要。為了出售或提高其土地的使用價值，他們可能主動提出出讓、轉讓或投資開發的愿望。

　　在我國，政府壟斷了國有土地使用權出讓的一級市場，當前的土地使用者也對有關土地的交易有著至關重要的影響。同一開發地塊上的當前使用者越多，對開發的影響也就越大，因開發商要逐一與他們談判拆遷、安置、補償方案，遇上“釘子戶”，不僅會使開發周期拖長，還會大大增加房地產開發的前期費用。

　　2.1.4.2 開發商

　　房地產商從項目公司到大型的跨國公司有許多種類型。其目的很明確，即通過實施開發過程獲取利潤。房地產商的主要區別在于其開發的物業是出售還是作為一項長期投資。許多小型房地產商大都是將開發的物業出售，以迅速積累資本，而隨著其資本的擴大，這些開發商也會逐漸成為物業的擁有者或投資者，即經歷所謂的“資產固化”過程，逐漸向中型、大型開發商過渡。當然，對于居住物業來說，不管是大公司還是小公司，開發完畢后。一般都用來銷售，這是由居住物業的消費特性所決定的。房地產商所承擔的開發項目類型也有很大差別。有些開發商對某些特定的開發類型(如商場或住宅)或在某一特定的地區搞開發有專長，而另外一些公司則可能寧愿將其開發風險分散于不同的開發類型和地點上，還有些開發商所開發的物業類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國際性的?？傊?，開發商根據自己的特點、實力和經驗，所選擇的經營方針有很大差別。開發商的經營管理風格也有較大差異。有些開發商從規劃設計到租售階段，均聘請專業顧問機構提供服務;而有些開發商則從規劃設計到房屋租售乃至物業管理，均由自己負責。

　　2.1.4.3 政府及政府機構

　　政府及政府機構在參與房地產運行的過程中，既有制定規則的權力，又有監督、管理的職能，在有些方面還會提供有關服務。開發商從購買土地使用權開始，就不斷和政府的土地管理、城市規劃、建設管理、市政管理、房地產管理等部門打交道，以獲取投資許可證;土地使用權證、規劃許可證、開工許可證、市政設施和配套設施使用許可、銷售許可證和房地產產權證書等，作為公眾利益的代表者，政府在參與房地產市場的同時，也對房地產市場其他參與者的行為發生著影響。

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