1.2.3 適應性

　　適應性，是指為了適應市場環境的變化，投資者調整房地產使用功能的方便 程度。房地產本身并不能產生收益，也就是說房地產的收益是在使用過程中產生 的。由于這個原因，置業投資者及時調整房地產的使用功能，使之既適合房地產 市場的需求特征，又能增加置業投資的收益。例如，寫字樓的租客需要工作中的 短時休息，那就可以通過增加一個小酒吧滿足這種需求;公寓內的租客希望獲得 洗衣服務，那就可以通過增加自助洗衣房、提供出租洗衣設備來解決這一問題。

　　按照租客的意愿及時調整房地產的使用功能十分重要，這可以極大地增加對 租客的吸引力。對置業投資者來說，如果其投資的房地產適應性很差，則意味著 他面臨著較大的投資風險。例如對于功能單一、設計獨特的餐館物業，其適應性 就很差，因為幾乎不可能不花太多的費用來改變其用途或調整其使用功能，在這 種情況下，萬一租客破產，投資者必須花費很大的投資才能使其適應新租客的要 求。所以，投資者一般很重視房地產的適應性這一特點。

　　1.2.4 各異性

　　各異性，是指房地產市場上不可能有兩宗完全相同的房地產。由于受區位和 周圍環境的影響，土地不可能完全相同;兩棟建筑物也不可能完全一樣，即使是 在同一條街道兩旁同時建設的兩棟采用相同設計形式的建筑物，也會由于其內部 附屬設備、臨街情況、物業管理情況等的差異而有所不同，而這種差異往往最終 反映在兩宗物業的租金水平和出租率等方面。

　　此外，業主和租客也不希望他所擁有或承租的物業與附近的另一物業雷同。 因為建筑物所具有的特色甚至保持某一城市標志性建筑的稱號，不僅對建筑師有 里程碑或紀念碑的作用，對擴大業主和租客的知名度、增強其在公眾中的形象和 信譽，都有重要作用。從這種意義上來說，每一宗物業在房地產市場中的地位和 價值不可能與其他物業完全一致。

　　1.2.5 政策影響性

　　政策影響性，是指房地產投資容易受到政府政策的影響。由于房地產在社會 經濟活動中的重要性，各國政府均對房地產市場倍加關注，經常會有新的政策措 施出臺，以調整房地產開發建設、交易和使用過程中的法律關系和經濟利益關 系。而房地產不可移動等特性的存在，使房地產很難避免這些政策調整所帶來的 影響。政府的土地供給、住房、金融、財政稅收等政策的變更，均會對房地產的 市場價值、進而對房地產投資產生影響。

　　1.2.6 專業管理依賴性

　　專業管理依賴性，是指房地產投資離不開專業化的投資管理活動。在房地產 開發投資過程中，需要投資者在獲取土地使用權、規劃設計、工程管理、市場營 銷、項目融資等方面具有管理經驗和能力。房地產置業投資，也需要投資者考慮 租客、租約、維護維修、安全保障等問題，即便置業投資者委托了專業物業資產 管理公司，也要有能力審查批準物業管理公司的管理計劃，與物業管理公司一起 制定有關的經營管理策略和指導原則。此外，房地產投資還需要估價師、會計 師、律師等提供專業服務，以確保置業投資總體收益的最大化。

　　1.2.7 相互影響性

　　相互影響性，是指房地產價值受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施 和環境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著 地提高附近房地產的價值。例如城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產大幅 升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產價值大大提高。從過去的經 驗來看，能準確預測到政府大型公共設施的投資建設并在附近預先投資的房地產 商或投機者，都獲得了巨大的成功。

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