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經營與管理:房地產價格和價值

更新時間:2009-12-08 14:57:05 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  1.房地產價格的形成條件

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  (1)一種物品有用,是指它能夠用來滿足人們的某種需要,經濟學上稱為有使用價值。

  (2)一種物品稀缺,是指它的數量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。

  (3)人們對一種物品有需求,是指不僅愿意購買它,而且有能力購買它。

  2.房地產價格的特征

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  (1)房地產價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金。

  (2)房地產價格受區位的影響很大。

  (3)房地產價格實質上是房地產權益的價格。

  (4)房地產價格形成的時間較長。

  (5)房地產價格容易受交易者的個別情況的影響。

  3.房地產供求狀況的類型

  (1)全國房地產總的供求狀況。

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  (2)本地區房地產的供求狀況。

  (3)全國本類房地產的供求狀況。

  (4)本地區本類房地產的供求狀況。

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  4.使用價值和交換價值的關系為:沒有使用價值肯定就沒有交換價值,但是反過來卻不一定成立,即沒有交換價值不一定沒有使用價值。房地產估價所評估的是房地產的交換價值。

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  5.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值的區別

  (1)正常成交價格形成的條件:①公開市場;②交易對象本身具備市場性;③眾多的買者和賣者;④買者和賣者都不受任何壓力,完全出于自愿;⑤理性的經濟行為;⑥買者和賣者都具有完全信息;⑦適當的期間完成交易。

  (2)一般地說,成交價格圍繞著市場價格而上下波動,市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。就成交價格、市場價格、理論價格三者相對而言,房地產估價是評估房地產的市場價格。

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  6.三種評估價格的趨向

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  (1)當房地產市場比較成熟且處于正常狀態時,市場法求得的價值應當與收益法求得的價值基本一致。

  (2)在房地產市場存在泡沫的情況下,市場法求得的價值會大大高于收益法求得的價值。反過來,如果市場法求得的價值大大高于收益法求得的價值時,則說明這種房地產的價值被市場高估或者房地產市場存在著泡沫。

  (3)當成本法求得的價值(不考慮經濟折舊)大大高于市場法或收益法求得的價值時,說明房地產市場不景氣,反之,說明房地產供不應求。

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  評估價值不是事實,但合格的房地產估價師所評估出的價值應當是基本一致的,彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內。

  7.公開市場價值、快速變現價值、謹慎價值、清算價值和投資價值的關系

  原始價值高于賬面價值,投資價值大于或等于市場價值,謹慎價值低于市場價值,清算價值低于公開市場價值,快速變現價值低于市場價值,在用價值一般低于市場價值,但如果現狀使用是最高最佳使用的,則在用價值等于市場價值。

更多信息請訪問:房地產估價師頻道   房地產估價師論壇


·2010年房地產估價師考試時間:10月16.17日
·2010房地產估價師網上輔導招生簡章

·2010年房地產估價師由黑敬祥等主講 

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