1.房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件

　　(1)一種物品有用，是指它能夠用來(lái)滿足人們的某種需要，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為有使用價(jià)值。

　　(2)一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它。

　　(3)人們對(duì)一種物品有需求，是指不僅愿意購(gòu)買它，而且有能力購(gòu)買它。

　　2.房地產(chǎn)價(jià)格的特征

　　(1)房地產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金。

　　(2)房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大。

　　(3)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。

　　(4)房地產(chǎn)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)。

　　(5)房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別情況的影響。

　　3.房地產(chǎn)供求狀況的類型

　　(1)全國(guó)房地產(chǎn)總的供求狀況。

　　(2)本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況。

　　(3)全國(guó)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　(4)本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　4.使用價(jià)值和交換價(jià)值的關(guān)系為：沒有使用價(jià)值肯定就沒有交換價(jià)值，但是反過(guò)來(lái)卻不一定成立，即沒有交換價(jià)值不一定沒有使用價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。

　　5.成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值的區(qū)別

　　(1)正常成交價(jià)格形成的條件：①公開市場(chǎng);②交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性;③眾多的買者和賣者;④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿;⑤理性的經(jīng)濟(jì)行為;⑥買者和賣者都具有完全信息;⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

　　(2)一般地說(shuō)，成交價(jià)格圍繞著市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格三者相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　6.三種評(píng)估價(jià)格的趨向

　　(1)當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，市場(chǎng)法求得的價(jià)值應(yīng)當(dāng)與收益法求得的價(jià)值基本一致。

　　(2)在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，市場(chǎng)法求得的價(jià)值會(huì)大大高于收益法求得的價(jià)值。反過(guò)來(lái)，如果市場(chǎng)法求得的價(jià)值大大高于收益法求得的價(jià)值時(shí)，則說(shuō)明這種房地產(chǎn)的價(jià)值被市場(chǎng)高估或者房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著泡沫。

　　(3)當(dāng)成本法求得的價(jià)值(不考慮經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于市場(chǎng)法或收益法求得的價(jià)值時(shí)，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，反之，說(shuō)明房地產(chǎn)供不應(yīng)求。

　　評(píng)估價(jià)值不是事實(shí)，但合格的房地產(chǎn)估價(jià)師所評(píng)估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)是基本一致的，彼此之間的差異會(huì)在合理的誤差范圍內(nèi)。

　　7.公開市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值的關(guān)系

　　原始價(jià)值高于賬面價(jià)值，投資價(jià)值大于或等于市場(chǎng)價(jià)值，謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值，清算價(jià)值低于公開市場(chǎng)價(jià)值，快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值，在用價(jià)值一般低于市場(chǎng)價(jià)值，但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價(jià)值等于市場(chǎng)價(jià)值。

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