2010年房估師復習:房地產稅收法律制度3
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(二)契稅
契稅，是指以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象，向產權承受人征收的一種財產稅。
1.契稅的納稅人
轉自環球網校edu24ol.com在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬、承受的單位和個人為契稅的納稅人。
2.契稅的征稅范圍
(1)國有土地使用權出讓。
(2)土地使用權轉讓。包括出售、贈與和交換。
(3)房屋買賣。包括以房產抵債或以實物交換房屋;以房產作投資或作股權轉讓;買房拆料或翻建新房。
(4)房屋贈與。
(5)房屋交換。
轉自環球網校edu24ol.com3.契稅的計稅依據
(1)國有土地使用權出讓、土地使用權出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。
(2)土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。
(3)土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據是所交換的土地使用權、房屋的價格差額。
4.契稅的稅率
轉自環球網校edu24ol.com契稅實行幅度比例稅率。契稅的稅率由省、自治區、直轄市人民政府在3%~5%范圍內，按照本地區實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。
5.契稅應納稅額的計算
契稅應納稅額的計算公式為：
轉自環球網校edu24ol.com應納稅額=計稅依據×稅率
契稅應納稅額以人民幣計算。轉移土地、房屋權屬以外匯結算的，按照納稅義務發生之日中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價，折合成人民幣計算。
6.契稅的減免稅優惠
有下列情形之一的，減征或免征契稅：
轉自環球網校edu24ol.com(1)國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免征契稅。
(2)城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。
(3)因不可抗力喪失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或免征契稅。
(4)土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，由省級人民政府確定是否減免。
(5)承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，并用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。
(6)應當予以免稅的外國駐華使館、領事館、聯合國駐華機構及其外交代表、領事官員和其他外交人員承受土地、房屋權屬。
(7)財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。
7.契稅的申報繳納
轉自環球網校edu24ol.com契稅的納稅義務發生時間為，納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同當天，或納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。自納稅義務發生之日起10日內，納稅人應當向土地、房屋所在地的契稅征收機關辦理納稅申報，并在契稅征收機關核定的期限內繳納稅款。契稅應在土地、房屋所在地的征收機關繳納。納稅人辦理納稅事宜后，征收機關應向納稅人開具契稅完稅憑證。
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