房地產中介服務的行業管理

　　一、房地產中介服務概述

　　根據《房地產管理法》的規定，房地產中介服務是房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。房地產咨詢是指為從事房地產活動的當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動;房地產價格評估是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動;房地產經紀是指為委托人提供房地產信息和居間代理業務的經營活動。

　　二、房地產中介服務的行業管理內容

　　為規范房地產中介服務管理，保障當事人的合法權益，依照《房地產管理法》的有關規定，1996年1月建設部發布了第50號令《城市房地產中介服務管理規定》(以下簡稱《中介服務管理規定》)。2001年，建設部對《中介服務管理規定》進行了修改，并于2001年8月15日以建設部令第97號重新發布，《中介服務管理規定》對房地產中介服務人員資格管理、中介服務機構的管理、中介服務行為管理等的要求等內容做出了明確規定。

　　(一)中介服務人員的資格管理

　　目前，我國已初步建立了與我國房地產市場發展相適應的房地產中介服務人員資格認證制度。房地產行政主管部門通過實施中介服務人員資格認證制度對房地產中介服務人員進行管理。主要是通過系統的培訓與考核、資格認證與執業注冊、繼續教育與續期注冊等方式，確保從業人員達到從業所要求的水準，并實現有效的監督管理。

　　對從事房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀活動的人員主要有以下要求：

　　1.房地產咨詢人員

　　從事房地產咨詢業務的人員，必須是具有房地產及相關專業中等以上學歷，有與房地產咨詢業務相關的初級以上專業技術職稱并取得考試合格證書的專業技術人員.

　　房地產咨詢人員的具體考試及注冊及繼續教育工作，由省、自治區建設行政主管部門和直轄市房地產管理部門負責進行。

　　2.房地產價格評估人員

　　對房地產價格評估人員國家實行房地產價格評估人員資格認證制度。房地產價格評估人員包括房地產估價師和房地產評估員。房地產估價師必須是通過國家統一考試執業資格認證，取得房地產估價師《執業資格證書》，并經注冊登記取得《房地產估價師注冊證》的人員。未取得(房地產估價師注冊證》的人員不得以房地產估價師的名義從事房地產估價業務、簽署具有法律效力的房地產估價報告書。

　　房地產估價師執業資格考試，由國務院建設行政主管部門和人事主管部門共同負責，房地產估價師注冊管理了作由建設部負責，繼續教育培訓工作由中國房地產估價師學會負責。

　　房地產評估員的考試、認證管理工作，由省、自治區建設行政主管部門和直轄市房地產行政主管部門負責。

　　3.房地產經紀人

　　房地產經紀人員職業資格包括房地產經紀人執業資格和房地產經紀人協理從業資格。凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。取得房地產經紀人執業資格是進入房地產經紀活動關鍵崗位和發起設立房地產經紀機構的必備條件。取得房地產經紀人協理從業資格，是從事房地產經紀活動的基本條件。未取得職業資格證書的人員、一律不得從事房地產經紀活動。全國房地產經紀人員職業資格制度的政策制定、組織協調、資格考試、注冊登記和監督管理工作由人事部、建設部共同負責。

　　(二)中介服務機構的管理

　　對中介服務機構的管理主要從市場準人抓起，采取資格認證、資格分級、資格年檢與日常監督相結合的管理措施。從事房地產中介服務業務的都應設立相應的房地產中介服務機構。房地產中介服務機構是自主經營、自擔風險、自我約束、自我發展、平等競爭的經濟組織，必須獨立、客觀、公正地執業。房地產中介服務機構應當由具有專業執業資格的人員發起設立，機構主要有以下組成方式：①合伙制。由2名以上具有專業執業資格的人員合伙發起設立。合伙人按照協議約定或法律規定，以各自的財產承擔法律責任，對中介服務機構的債務承擔無限連帶責任。②有限責任制。由5名以亡具有專業執業資格的人員共同出資發起設立。出資人以其出資額為限承擔法律責任，中介服務機構以其全部財產對其債務承擔責任。按照建沒部建住房[2000]96號文件要求，房地產價格評估價格機構的法定代表人應具有注冊房地產估價師資格。

　　1.設立房地產中介服務機構的條件

　　(1)有自己的名稱、組織機構。

　　(2)有固定的服務場所。

　　(3)有規定數量的財產和經費。

　　(4)有足夠數量的專業人員。從事房地產咨詢業務的，具有房地產及相關專業中等以上學歷、初級以上專業技術職稱人員須占總人數的50%以上;從事房地產評估業務的，須有規定數量的房地產估價師;從事房地產經紀業務的，須有規定數量的房地產經紀人。

　　(5)法律、法規規定的其他條件。設立房地產中介服務機構的資金和人員條件，應當向當地工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上房地產行政主管部門備案。

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