經營與管理:房地產產品定位實用技巧3
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三、樓層用途的定位技巧
不同的人對各樓層空間的需求不同，也就是各個樓層事實上是不同的市場，具有個別的供需情況、用途特性、交易性質及空間價值等，而這些差異的存在，能給予從事產品定位的人發揮創意的機會。
轉自環球網校edu24ol.com我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個市場個別考慮它們的定位特性。
(一)是頂樓市場，這種產品不論在采光、通風、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨厚的條件，又由于每棟樓只有一個頂樓樓層，這種相對稀有性使得頂樓市場常出現供不應求的情況。
轉自環球網校edu24ol.com(二)是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。這種產品的價值在于它與外界環境的臨近性(例如臨路的店面、辦公室)，或者有將外界環境內部化的機會(例如擁有庭院的住宅)。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價值不但比其他樓層高，而且還常出現求過于供的現象。
(三)是地下室市場，這種產品有時具備獨立功能及用途(例如作為商場或停車位)，有時則可能成為其他樓層的連帶產品(例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設施空間)。
(四)是中間層市場，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個市場各樓層之間的相對條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱不動產市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。
就產品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場的異質性之外，還要注意下列事項，以充分發揮空間的附加值。
(一)妥善運用規劃，以平衡供需失調現象。例如在商業氣息濃厚的黃金地段，借助一樓帶二樓或地下室合并規劃，以增加門面市場的供給量;或頂樓采取樓中樓設計，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是創造更高價值空間的好方法。
(二)明確區分不同樓層市場，以針對需求設計產品。例如門面市場重視臨街性，在規劃上須注意維持眼好動線及聯外機會;頂樓市場追求通風、采光及視野等條件，因此須注意棟距開窗、隔熱等設計。
轉自環球網校edu24ol.com(三)合理利用容積率，以改變傳統空間觀念。例如拉高建筑物高度，超越鄰近建筑物高度;增加高樓層面積，以塑造“準頂樓”空間(即指與頂樓具備同樣采光、通風條件的高樓層);或利用二疊或三疊規劃，使得有天(頂樓)有地(一樓)的空間增加。
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