2008年房地產估價師考試大綱《房地產開發經營與管理》第八章
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第二部分 房地產開發經營與管理
第八章房地產開發項目可行性研究
考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對可行性研究基本概念以及房地產開發項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度。
考試內容
第一節可行性研究概述
一、可行性研究的含義和目的
二、可行性研究的作用
?。ㄒ唬┳鳛樯暾堩椖亢藴实囊罁?/P>
?。ǘ┦琼椖客顿Y決策的依據
?。ㄈ┦腔I集建設資金的依據
?。ㄋ模┦情_發商與有關各部門簽訂協議、合同的依據
?。ㄎ澹┦窍码A段規劃設計的依據
三、可行性研究的依據
四、可行性研究的工作階段
?。ㄒ唬┩顿Y機會研究
?。ǘ┏醪娇尚行匝芯?/P>
?。ㄈ┰敿毧尚行匝芯?/P>
?。ㄋ模╉椖吭u估與決策
第二節可行性研究的內容與步驟
一、可行性研究的內容
?。ㄒ唬╉椖扛艣r
?。ǘ╅_發項目用地的現狀調查及拆遷安置方案的制定
（三）市場分析和建設規模的確定
（四）規戈1設計方案的選擇
?。ㄎ澹┵Y源供給條件分析
?。┉h境影響評價
?。ㄆ撸╉椖块_發組織機構和管理費用的研究
（八）開發建設計劃的編制
（九）項目經濟及社會效益分析，
?。ㄊ┙Y論及建議
二、可行性研究的步驟
（一）接受委托
?。ǘ┱{查研究
（三）方案選擇和優化
（四）財務評價和綜合評價
（五）編制可行性研究報告
第三節房地產開發項目策劃與基礎參數選擇
一、房地產開發項目策劃
（一）區位分析與選擇
（二）開發內容和規模的分析與選擇
（三）開發時機的分析與選擇
?。ㄋ模┖献鞣绞降姆治雠c選擇
（五）融資方式與資金結構的分析與選擇
?。┊a品經營方式的分析與選擇
二、構造評價方案
三、選擇基礎參數
?。ㄒ唬r間類參數
?。ǘ┤谫Y相關參數
?。ㄈ┦找嫦嚓P指標
（四）評價標準類指標
第四節房地產開發項目投資與收入估算
一、投資估算
（一）土地費用
1．征地拆遷費
2．出讓地價款
3．土地轉讓費
4．土地租用費
5．土地投資折價
（二）勘察設計和前期工程費
（三）房屋開發費
1．建筑安裝工程費
2．基礎設施建設費
3．公共配套設施建設費
4．其他工程費
5．開發期間稅費
6．管理費用
7．銷售費用
8．財務費用
9．不可預見費
二、資金使用計劃
三、收入估算與資金籌措
?。ㄒ唬┦杖牍浪?/P>
1．租售方案
2．租售價格
3．租售收入
4．收款方式
?。ǘ┵Y金籌措
第五節房地產開發項目方案經濟比選
一、方案經濟比選及其作用
?。ㄒ唬┓桨附洕冗x
（二）方案經濟比選的類型
?。ㄈ┓桨附洕冗x的作用
二、方案比選定量分析方法
?。ㄒ唬┎铑~投資內部收益率法
（二）凈現值法
（三）等額年值法
?。ㄋ模┵M用現值法和等額年費用法
?。ㄎ澹┢渌洕冗x方法
三、方案經濟比選方法的選擇
（一）比選方法選擇規則
（二）方案經濟比選的特殊注意事項
第六節房地產開發項目財務報表的編制
一、財務評價的報表
?。ㄒ唬┗緢蟊?/P>
1．現金流量表
2．資金來源與運用表
3．損益表
4．資產負債表
（二）輔助報表
二、財務報表的編制
第七節可行性研究報告的撰寫
一、項目可行性研究報告的基本構成
?。ㄒ唬┓饷?/P>
（二）摘要
?。ㄈ┠夸?/P>
?。ㄋ模┱?/P>
?。ㄎ澹└奖?/P>
（六）附圖
二、項目可行性研究報告正文的寫作要點
?。ㄒ唬╉椖靠傉f明
?。ǘ╉椖扛艣r
?。ㄈ┩顿Y環境研究
?。ㄋ模┦袌鲅芯俊?/P>
（五）項目地理環境和附近地區競爭性發展項目
?。┮巹澐桨讣敖ㄔO條件
（七）建設方式及進度安排
?。ò耍┩顿Y估算及資金籌揩
?。ň牛╉椖吭u估基礎數據的預測和選定
?。ㄊ╉椖拷洕б嬖u價
?。ㄊ唬╋L險與不確定性分析
（十二）可行性研究的結論
考試要求
1．熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據和工作階段
2．熟悉可行性研究的內容
3．了解可行性研究的步驟
4．熟悉房地產開發項目策劃
5．掌握構造評價方案
6．掌握選擇基礎參數
7．掌握房地產開發項目投資與收入估算
8．熟悉方案經濟比選的概念及其作用
9．掌握方案經濟比選定量分析方法
10．熟悉方案經濟比選方法選擇的原則
11．掌握財務評價的基本報表
12．熟悉財務評價的輔助報表
13．掌握財務報表的編制
14．熟悉可行性研究報告的撰寫
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