第二講 房地產(chǎn)估價概述

第二節(jié)  房地產(chǎn)估價的要素

一、估價當(dāng)事人
    估價當(dāng)事人：是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括估價人員、估價機構(gòu)和估價委托人。其中，估價人員和估價機構(gòu)是估價服務(wù)的提供者，是估價主體；估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者，是估價服務(wù)的直接對象。
 (一)、房地產(chǎn)估價人員
   房地產(chǎn)估價人員簡稱估價人員：是指通過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員。
   目前，我國房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格有：房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)估價員從業(yè)資格兩種。因此，房地產(chǎn)估價人員有房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價員兩類。其中，房地產(chǎn)估價師(real estate appraiser，real estate valuator)簡稱估價師，是指通過全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試或者資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得中華人民共和國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，并按照《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》注冊，取得中華人民共和國房地產(chǎn)估價師注冊證書，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員。
例如：多項選擇題。
1、房地產(chǎn)估價人員可以是下列人員之一（ ABC ）。
A、通過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試并注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員；
B、通過資格認(rèn)定，取得相應(yīng)資格并注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員；
C、通過資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格并注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員；
D、通過房地產(chǎn)估價人員職業(yè)資格考試后，直接從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員；
E、通過資格認(rèn)定、資格互認(rèn)，取得相應(yīng)資格，直接從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)人員。
2、估價當(dāng)事人包括( ABCE )。
A、估價人員；
B、估價機構(gòu)；
C、估價委托人；
D、估價人員和估價委托人，但不包括估價機構(gòu)；
E、ABC項都包括。

   一名合格的房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)估價方面的扎實的理論知識、豐富的實踐經(jīng)驗和良好的職業(yè)道德。具有扎實的理論知識和豐富的實踐經(jīng)驗，是對其估價專業(yè)能力的要求；具有良好的職業(yè)道德，是對其估價行為規(guī)范的要求。僅有理論知識而缺乏實踐經(jīng)驗，難以得出符合實際的估價結(jié)果；僅有實踐經(jīng)驗而缺乏理論知識，會只知其然而不知其所以然，難以對價值做出科學(xué)深入的分析和解釋，更難以舉一反三、觸類旁通地解決現(xiàn)實中不斷出現(xiàn)的新的估價問題。理論知識和實踐經(jīng)驗即使兼?zhèn)?，但是如果沒有良好的職業(yè)道德，也難以做出客觀公正的估價。
   目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價師應(yīng)當(dāng)受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)，在同一時間只能在一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)估價師不得以個人名義承攬房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由所在的房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托并統(tǒng)一收費。

(二)、房地產(chǎn)估價機構(gòu)
  房地產(chǎn)估價機構(gòu)簡稱估價機構(gòu)，是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)服務(wù)機構(gòu)。
  目前規(guī)定，房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)形式設(shè)立；法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作3年以上的專職注冊房地產(chǎn)估價師；資質(zhì)等級由低到高分為：暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)、三級資質(zhì)、二級資質(zhì)、一級資質(zhì)依法從事房地產(chǎn)估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照估價目的劃分，應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價活動；房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具。
例如：多項選擇題。
房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為（ABCD）。
A、暫定期內(nèi)的三級；
B、三級；
C、二級；
D、一級；
E、特級。
例如：多項選擇題。
對房地產(chǎn)估價機構(gòu)，依法從事房地產(chǎn)估價活動的規(guī)定是( ABC)。
A、不受行政區(qū)域、行業(yè)限制；
B、應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級許可的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事估價活動；
C、房地產(chǎn)估價報告應(yīng)由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具；
D、在限定的政區(qū)域、行業(yè)內(nèi)依法從事房地產(chǎn)估價活動；
E、資質(zhì)一、二級不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。
(三)、估價委托人
    估價委托人簡稱委托人，俗稱客戶：是指直接向估價機構(gòu)提出估價需求，與估價機構(gòu)訂立估價委托合同的單位或個人。委托人有義務(wù)向估價機構(gòu)如實提供其悉知的估價所必要的情況和資料。例如估價對象的權(quán)屬證明、財務(wù)會計信息，并對所提供的情況和資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)；有義務(wù)協(xié)助估價人員搜集估價所必要的情況和資料及對估價對象進(jìn)行的實地查看等工作；不得干預(yù)估價人員和估價機構(gòu)的估價行為和估價結(jié)果。
    要注意估價委托人、估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用者之間的異同。
    估價對象權(quán)利人：是指估價對象的所有權(quán)人、使用權(quán)人、抵押權(quán)人等權(quán)利人。
    估價利害關(guān)系人：是指估價結(jié)果的客觀合理與否會直接影響其利益的單位和個人。
    估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，估價對象的潛在投資者、受讓人往往也是估價利害關(guān)系人。
    估價報告使用者可能是估價對象權(quán)利人、債權(quán)人、投資者、受讓人、政府及其有關(guān)部門和社會公眾等。
    委托人不一定是估價對象權(quán)利人或估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是供自己使用，此時委托人同時也是估價報告使用者。委托人委托估價、獲取估價報告的目的可能是提供給特定的第三方使用，例如房地產(chǎn)抵押估價中借款人委托的，估價報告使用者是貸款人(如商業(yè)銀行)；委托人委托估價、獲取估價報告的目的還可能是提供給不特定的第三方使用，例如受上市公司委托出具的某些估價報告是提供給社會公眾使用。委托人和估價報告使用者通常是估價利害關(guān)系人，但也有例外。例如，在為人民法院拍賣、變賣被查封的房地產(chǎn)的估價中，人民法院既是委托人也是估價報告使用者，但不是估價利害關(guān)系人。