第六章 市場法

第八節  求取比準價格

　　一、求取單個可比實例比準價格的方法
　　就是經過上述三大方面的修正和調整之后，將可比實例的成交價格變成了估價對象在估價時點時的價值。如果把這三大方面的修正和調整綜合在一起，則有一系列的計算公式，這些公式就是上述講述公式的合成。限于學時有限，不再一一講述。但是要請大家牢牢記住且會用。

　　二、求取最終比準價格的方法
　　每個可比實例的成交價格經過上述各種修正和調整之后，都會相應地得到一個比準價格。例如，有5個可比實例，經過各種修正和調整之后，就會得到5個比準價格。但這些比準價格往往是不同的，從而需要把它們綜合成一個比準價格，以作為市場法的測算結果。從理論上講，綜合的方法主要有以下3種：①平均數；②中位數；③眾數。此部分純屬統計學的內容，相對較簡單，請大家自己閱讀，但要注意每年都會考，而且一般考加權平均法。

第九節  市場法總結和運用舉例

　　特別提示：請大家認真閱讀教材201頁的市場法總結圖6-3。

　　實例1：為評估某寫字樓2005年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近調查選取了A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料見下表：

可比實例情況

　　表中的交易情況中，正(負)值表示可比實例成交價格高(低)于正常市場的價格幅度；房地產狀況中，正(負)值表示可比實例房地產狀況優(劣)于估價對象房地產狀況導致的價格差已幅度。另假設人民幣與美元的市場匯率2005年3月1日為1：8.4，2005年10月1日為1：8.3；該寫字樓以人民幣為基準的市場價格2005年1月1日至2005年2月1日基本不變，2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。試測算該寫字樓2005年10月1日的正常市場價格。
解：

　　(4)求平均比準價格
　　估價對象價格＝(5300.51＋5442.93＋5429.79)/3＝5391元人民幣/M2
　　實例2：為評估某商品住宅2005年10月30日的正常市場價格，在該住宅附近調查選擇了A、B、C三宗類似住宅交易實例作為可比實例，有關資料如下：

　　(2)交易情況修正系數：
　　可比實例A的交易情況修正系數＝100/(100-2)=1.02
　　可比實例B的交易情況修正系數＝100/(100-0)=1.00
　　可比實例C的交易情況修正系數＝100/(100+1)=0.99
　　(3)交易日調整系數
　　可比實例A的交易日調整系數＝106.8/82.4
　　可比實例B的交易日調整系數＝106.8/100.3
　　可比實例C的交易日調整系數＝106.8/109.0
　　(4)房地產狀況調整系數
　　可比實例A的房地產狀況調整系數＝100/(0.5×105＋0.3×100＋0.2×120)＝100/106.5
　　可比實例B的房地產狀況調整系數＝100/(0.5×100＋0.3×110＋0.2×100)＝100/103
　　可比實例C的房地產狀況調整系數＝100/(0.5×80＋0.3×120＋0.2×100)＝100/96
　　(5)比準價格VA、VB、VC
　　VA＝3700×1.02×(106.8/82.4)×(100/106.5)＝4097.59元/M2
　　VB＝4200×1.00×(106.8/100.3)×(100/103)＝4341.93元/M2
　　VC＝3900×0.99×(106.8/109.0)×(100/96)＝3941.09元/M2
　　(6)估價對象價格V
　　V＝(4097.59+4341.93+3941.09)/3＝4126.89元/M2
　　實例3：評估某寫字樓于1997年12月31日的正常價格，在該寫字樓附近地區調查選取了入A、B、C三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表：

　　另調查獲知，當地該類寫字樓1994年-1997年的價格指數分別為120、112、108、105(均以上年末為100)，1995年12月底美元與人民幣的市場匯價為1美元；8．5元人民幣，L997年12月底美元與人民幣的市場匯價為l美元＝8．3元人民幣。試利用上述資料對比實例A、B、c的價格分別進行交易日期修正(要求修正后的價格單位為人民幣元／m2)。
解：
　　(1)對可比實例A的價格進行交易日修正：
　　4800×(108/100)×(105/100)=5443.2元人民幣/m2
　　(2)對可比實例B的價格進行交易日修正：
　　560×8.5×(108/100)×(105/100)=5397.84元人民幣/m2
　　(3)對可比實例C的價格進行交易日修正：
　　5000×(105/100)=5250元人民幣/m2

課后練習題
一、單項選擇題
1．某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7％，應由買方繳納的稅為正常成交價格的5％。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元／┫，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方(    )元／┫。
A．2020.80
B．2214.29
C．2336.45
D．2447.37
2．在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元／┫，6700元／┫和6300元／┫，根據可比性綜合評估得到的三個可比實例對應的比準單價的權重分別是0．3、0．5和0.2。如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是(    )元／┫。
A．-100
B．-50
C．50
D.100
3．某宗地的面積為1000 m2：采用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元／m2，2190示／m2和2220元／m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0．3，0．4和0．3，則采用加權算術平均法得到的比準價格為(    )元／m2。
A．2160
B．2175
C．2181
D．2205
4．某房地產在2006年3月的價格為2009元／m2，現要調整為2006年9月的價格。
 已知該類房地產2006年3月至9月的價格指數分別為：99．4，94．8，96．6，105．1，109．3，112．7和118．3(均以上個月為基數100)，則該房地產2006年9月的價格為(    )元／m2。
A．2700．8
B．2800．1
C．2800．8
D．2817．7
5．某宗房地產交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產公攤面積為建筑面積的10％，套內建筑面積為100 m2，假定折現率為6％，則該房地產按照建筑面積計算的實際單價為(    )元／m2。
A．2593
B．2619
C．2727
D．2862
6．某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元／m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3．9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為(    )元／m2。
A．2139
B．2146
C．2651
D．2659
7．在市場法中，對房地產狀況進行間接比較調整，其中可比實例的房地產狀況優于標準房地產狀況，得102分；估價對象的房地產狀況劣于標準房地產狀況，得97分，則房地產狀況修正系數為(    )。
A．0．95
B．0．99
C．1．01
D．1．05

二、計算題
1、需要評估某商品住宅在l996年11月1日的正常價格，在該住宅附近地區調查選取A、B、C三宗已成交的類似商品住宅并作為可比實例，有關資料如下表：
因  素 可比實例A 可比實例B 可比實例C
成交價格 5000元人民幣/m2 560美元/m2 530美元/m2
成交日期 1995年8月1日 1996年1月1日 1996年5月1日
交易情況 －1% 0% 2%
區位因素 2% 3% 0%
個別因素 0% 1% -2%
上表交易情況中，負值表不低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區域因素、個別因素中，以估價對象的區域因素和個別因素為基推，負值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優于估價對象的因素對價格影響的幅度。另知1995年8月人民幣幣對美元的市場匯價為1美元＝8．5元人民幣，1996年11月1日人民幣與美元的市場匯價為1美元＝8．3元人民幣。1995年7月1日至1996年11月1日期間，該類商品住宅以美元為基推的價格平均每月比上月下降3％。試利用上述資料估計該商品住宅在1996年11月1日以人民幣表示的正常單價(如需計算平均值，請采用簡單算術平均法)。

參考答案
一、單項選擇題
1、B 2、 2、B  3、C 4、D  5、A  6、D  7、A
二、計算題
(1)A修正后的單價
   5000/8.5×100/(100－1)×(1-1%)15×100/(100+2)×100/(100-0)=501.01美元/m2
(2) B修正后的單價
   560×100/(100－0)×(1-1%)10×100/(100+3)×100/(100+1)=486.83美元/m2
(3) C修正后的單價
530×100/(100+2)×(1-1%)6×100/(100-0)×100/(100-2)=499.18美元/m2
   (4) 估價對象價值
      [(501.01+486.83+499.18)/3]×8.3=4114元人民幣/m2
  注：計算答案僅供參考