第五章 房地產估價原則

第七節  謹慎原則

　　特別提示：此部分內容為2007版教材增加的內容，應為必考內容。

　　謹慎原則是評估房地產抵押價值時應當遵守的一項原則，它要求在存在不確定性因素的情況下作出估價相關判斷時，應當保持必要的謹慎，充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，不低估房地產估價師知悉的法定優先受償款。

　　雖然說只要所擔保的債權不超過抵押時抵押物的價值即不違法，但由于需要處分抵押物的時點與抵押估價時點一般相隔較長時間，而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用，屆時抵押物的價值有可能下跌，其他相關的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現風險高度關注，所以房地產抵押價值評估除了應遵守房地產估價的一般原則，還應遵守謹慎原則。

　　理解謹慎原則的關鍵，是要搞清楚“在存在不確定性因素的情況下”。在實際估價中，房地產估價師如果面臨的是確定性因素，則不存在謹慎問題，應依據確定性因素進行估價。如果面臨的是不確定性因素，當對該因素的樂觀或保守估計會導致對房地產抵押價值的高估或低估時，則應采取導致對房地產抵押價值“低估”的估計。

　　《房地產抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵守謹慎原則的下列要求：
　　(1) 在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查看。
　　(2) 在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。
　　(3) 在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。
　　(4) 在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤。

課后練習題

一、單項選擇題
1、房地產估價的基本原則，下列描述正確的是(     )。
A、獨立、客觀、公正原則
B、合法原則、最高最佳使用原則
C、估價時點原則
D、替代原則、謹慎原則
2、房地產估價的最高行為準則，下列描述正確的是(     )。
1、遵守合法原則、最高最佳使用原則
B、遵守替代原則、謹慎原則
2、遵守估價時點原則
D、遵守獨立、客觀、公正原則
3、房地產估價的特殊原則是(    )。
A、獨立、客觀、公正原則
B、合法原則、最高最佳使用原則
C、估價時點原則
D、謹慎原則
4、在房地產估價原則中，既屬于特殊原則又屬于技術原則的是(     )。
A、合法原則
B、最高最佳使用原則
C、謹慎原則
D、估價時點原則
5、房地產估價師遵守合法原則是因為(    )。
A、房地產估價的客觀要求
B、房地產估價的法律、法規要求
C、房地產估價師的職業道德要求
D、房地產價值實質上是房地產權益的價值
6、某宗城市規劃為居住用途的土地非常適合作為商業用途，估價應按(   ) 為前提來估價。
A、商業用途
B、居住用途
C、商業用途與居住用途混合
D、委托人確定的用途
7、城市規劃規定某宗土地的容積率不超過2.5，但該宗土地的實際容積率為3.0卻未辦理任何法律手續，則估價時容積率按(    )估價。
A、2.5
B、小于2.5
C、3.0
D、2.5與3.0的平均值
8、城市規劃規定某宗土地的容積率不超過2.5，但該宗土地的實際容積率為1.0，則估價時容積率按(    )估價。
A、1.0
B、2.5
C、小于等于2.5的任何數值
D、1.0與2.5的平均值
9、某建筑物的建筑面積500Om2, 坐落的土地面積為2000m2，土地價格1500元/m2，用成本法測算出的該建筑物的重建價格為1600元/m2, 市場上該類房地產的正常房地價格為1800元/m2。除市場不景氣之外，下列判斷正確的是(    )。
A、該建筑物不符合最高最佳使用原則
B、該土地不符合最高最佳使用原則
C、該土地不符合合法化原則
C、該土地不符合謹慎原則
10、某宗房地產的房地價值為2800元/m2。如果拆除現有的建筑物建造新的建筑物，已知周邊類似新房地價值為3000元/m2，拆除舊建筑物、土地整理、建筑新建筑物等各項費用為400元/m2，根據最高最佳使用原則，下列選擇正確的是(    )。
A、保持現狀
B、拆除舊建筑物建造新建筑物
C、不確定
D、重新開發
11、某宗房地產的房地價值為2800元/m2。如果拆除現有的建筑物建造新的建筑物，則周邊類似新房地價值為3000元/m2，拆除舊建筑物、土地整理、建筑新建筑物等各項費用為400元/m2；如果將建筑物重新裝修，則類似房地產的價格為4000元/m2，裝修費為500元/m2，問正確的選擇是(    )。
A、保持現狀
B、拆除舊建筑物建造新建筑物
C、重新開發
D、重新裝修
12、理解謹慎原則的關鍵是估價中存在(    )因素。
A、確定性
B、不確定性
C、主觀
D、客觀
13、在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊，是遵守了(     )原則。
A、獨立、客觀、公正原則
B、合法原則、最高最佳使用原則
C、估價時點原則
D、謹慎原則
14、在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低，是遵守了(     )原則。
A、獨立、客觀、公正原則
B、合法原則、最高最佳使用原則
C、估價時點原則
D、謹慎原則

二、多項選擇題
1、房地產估價的基本原則包括(     )。
A、獨立、客觀、公正原則；
B、合法原則；
C、最高最佳使用原則；
D、估價時點原則；
E、替代原則。
2、房地產估價的普適技術性原則包括(    )。
A、獨立、客觀、公正原則；
B、合法原則；
C、最高最佳使用原則；
D、估價時點原則、替代原則；
E、謹慎原則。
3、獨立、客觀、公正原則要求估價機構及估價師做到(     )。
A、應當是一個不依附于他人、不受他人束縛的獨立機構；
B、房地產估價機構和房地產估價師應當與估價對象沒有現實的或潛在的利益關系；
C、與委托人及估價利害關系人沒有除依法收取估價服務費以外的任何現實的或潛在的利害關系；
D、房地產估價機構和房地產估價師在估價中不應受委托人等外部因素的干擾，不應屈從于外部壓力
E、房地產估價師還必須具有良好的職業道德，不能受任何私心雜念的影響。
4、遵守合法原則應做到(    )。
A、依法判定的權利類型及歸屬；
B、依法判定的使用權利；
C、依法判定的處分權利；
D、依法判定的其他權益；
E、依法判定估價過程和估價行為。
5、最高最佳使用必須同時滿足(    )條件。
A、法律上許可；
B、技術上可能；
C、經濟上可行；
D、價值最大化；
E、委托方的意志。
6、最高最佳使用原則與合法原則之間的關系是(    )。
A、最高最佳使用是在法律(包括法律、法 規、政策、土地使用權出讓合同等)允許范圍內的最高最佳使用；
B、遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求；
C、遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的要求，但不一定符合合法原則對合法產權、合法處分等方面的要求；
D、最高最佳使用原則與合法原則相互矛盾，不可能同時遵守；
E、最高最佳使用原則與合法原則相互矛盾時，應優先滿足最高最佳使用原則。
7、尋找估價對象最高最佳使用的方法可以從(    )考慮。
A、法律上的許可性；
B、技術上的可能性；
C、經濟上的可行性；
D、價值是否達到最大化；
E、委托人的具體要求。
8、遵守謹慎原則的要求是(   )。
A、在運用市場法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查看；
B、在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊；
C、在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低；
D、在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估開發成本、有關費稅和利潤；
E、在估價時，必須核實房地產的合法性及是否是最高最佳使用。
三、判斷題
1、評判一個評估價值是否正確，很重要的一點是看是否遵守了估價原則。
2、遵守合法原則不是指只有合法權利的房地產才能成為估價對象，而是指依據法律、法規和政策等的規定，估價對象是哪種權利狀況的房地產就應當將其作為那種權利狀況的房地產來估價。
3、從理論上講，任何權利狀況的房地產都可以成為估價對象，只是其評估價值應與其權利狀況相匹配，但法律、法規或政策明確規定不得作為估價對象的房地產除外。
4、最高最佳使用是在法律(包括法律、法規、政策、土地使用權出讓合同等)允許范圍內的最高最佳使用。
5、遵守了合法原則，不一定符合最高最佳使用原則的全部要求。
6、遵守了最高最佳使用原則，必然遵守了合法原則中對合法使用方面的 要求，但不一定符合合法原則對合法產權、合法處分等方面的要求。
7、替代原則是針對估價結果而言的，不論采用何種估價方法進行估價，最后都需要把估價結果放到市場中去衡量，只有當估價結果不會不合理地偏離類似房地產在同等條件下的正常價格時，估價結果才可以說是客觀合理的。
參考答案

一、單項選擇題
1、A  2、D  3、D  4、C  5、D  6、B  7、A  8、B  9、B  10、A  10、A
11、A 12、B  13、D 14、D
二、多項選擇題
1、A  2、BCD  3、ABCDE  4、ABCD  5、ABCD  6、ABC  7、ABCD
8、ABCD
三、判斷題
1、對 2、對 3、對 4、對  5、對 6、對 7、對