第四章 房地產價格影晌因素

　　房地產價格高低及其變動，是許多對房地產價格有影響的因素對房地產價格綜合作用的結果。這些因素概括起來分別為房地產自身、人口、制度政策、經濟、社會、國際和其他七類因素。

第一節 房地產價格影響因素概述

　　一、對房地產價格影晌因素的總認識
　　房地產估價的主要難點，是房地產價格的影響因素眾多，且難以準確量化。要把握房地產價格影響因素，準確量化它們對房地產價格的影響，首先應建立起下列8點認識：
　　(1)不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會降低房地產價格，有的因素或者其變化會提高房地產價格。
　　(2)不同的影響因素或者其變化，引起房地產價格變動的程度是不盡相同的： 有的因素或者其變化引起的房地產價格升降幅度較大，有的因素或者其變化引起的房地產價格升降幅度較小。
　　(3)不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產價格，見圖 4-1(a) 有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產價格，但在另一狀況下卻隨著其變化會降低房地產價格，見圖 4-1(b)；有的因素從某一角度看會提高房地產價格，但從另一角度看會降低房地產價格，至于它對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的，見圖中4-1(c) 。

圖4－1不同影響因素與價格之間的影響關系

　　(4)有些影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有些與時間有關。在與時間有關的因素中，引起房地產價格變動的速度又可能是不相同的：有的因素會立刻引起房地產價格的變動，有的因素對房地產價格的影響則會經過一段時間才會表現出來。
　　(5)某些影響因素對房地產價格的影響可以用數學公式或數學模型來量化，但許多因素對房地產價格的影響難以用數學公式或者數學模型來量化，它們對房地產價格的影響主要依靠房地產估價師的估價理論知識、實踐經驗以及對當地房地產市場的深入調查了解作出判斷。
　　(6)各種因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成不變的： 隨著時間的推移，人們對房地產的消費偏好會發生變化，從而那些提高房地產價格的因素也許會變為降低房地產價格的因素，那些對房地產價格有較大影響的因素也許會變為有較小影響的因素，甚至對房地產價格沒有影響；相反，那些降低房地產價格的因素也許會變為提高房地產價格的因素，那些對房地產價格有較小影響的因素也許會變為有較大影響的因素。
　　(7)各種因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響是不同的：人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減” 現象。例如，當綠化率很低的時候，提高一點綠化率對房地產價格的影響就較大；當綠化率已達到較高水平時，再提高一點綠化率對房地產價格的影響就較小。
　　(8) 同一因素在不同地區對房地產價格的影響可能是不同的：不同地區的人們對房地產的消費偏好可能不同，某個因素在某個地區可能很受人們看重，但在另一個地區可能不被人們看重。例如，中國北方地區比南方地區更看重房屋朝向，南方地區比北方地區更看重“風水”。

　　二、房地產價格影晌因素的分類
　　房地產價格的影響因素多而復雜，需要進行分類。一種分類是先分為房地產自身因素和房地產外部因素兩大類，然后再分別進行細分。其中，房地產自身因素可再分為區位因素、實物因素和權益因素三類，房地產外部因素可再分為人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、其他因素六類。各類因素還可以再細分，參見教材圖 4－3 所示。

　　對房地產價格影響因素的另一種分類，是分為一般因素、區域因素和個別因素三個層次。一般因素是指對廣大范圍的房地產價格水平都有影響的因素，例如經濟發展、物價、貨幣政策、利率、匯率等。