(一)封面:     
(二)目錄:     
(三)致委托人函:     
1.致函對象:     
2.致函正文:     
(1)估價對象     
(2)估價目的     
(3)估價時點     
(4)估價結果:注意大小寫.幣種
如是多層應分層說明:
類別      評估面積（┫）      單價（元/┫）      總價（萬元）     
底層商鋪     732.31             10455              765.63     
二層商鋪    1386.25              8345             1156.83     
合計        2118.56                               1922.46           
(5)估價報告應用有效期 (應注意:在致委托人函中沒有但在估價結果報告中應有)     
含義:從(估價報告出具之日)算起使用估價報告不得超過的時間-原則上不超過一年,可以是半年或三個月等     
注意:不能表述為自(估價時點)起一年內有效     
表述:A.自本估價報告出具之日起一年內有效     
B.本估價報告出具(完成)之日起有效期為壹年,即2006年6月29日至2007年6月28日     
3.致函落款:為估價機構的全稱,加蓋估價機構公章,并由法定代表人(執行合伙人)或負責該估價項目的專職注冊房地產估價師簽名     
4.致函日期:估價報告出具日期-年.月.日     
(四)估價師聲明:     
注意:1.估價師聲明應由所有參加該估價項目的注冊房地產估價師簽名     
     2.已對估價報告的估價對象進行了實地查勘或沒有對估價對象進行實地查勘(如果不止一名注冊房地產估價師簽署該聲明,則應明確列出對估價對象進行了實地查勘的注冊房地產估價師的姓名和沒有對估價對象進行實地查勘的注冊房地產估價師的姓名)     
     完成實地查勘之后,實地查勘的估價人員.委托人中陪同實地查勘的人員和被查勘房地產的業主, 應在"實地查勘記錄"上簽名認可,并注明實地查勘日期.如果因特殊原因(例如房屋拆遷估價中被拆遷人拒絕),被查勘房地產的業主不同意在"實地查勘記錄"上簽名或者不能對估價對象進行實地查勘.拍攝影像資料,則應當請除委托人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證,并在估價報告中作出相應說明.     
     對于估價對象已經消失的房地產,雖然不能進行完全意義上的實地查勘,但也應去估價對象原址進行必要的調查了解.     
     3.在本估價項目中沒有得到他人的重要專業幫助如果有例外,則應說明提供了重要專業幫助者的姓名.專業背景及其所提供的重要專業幫助的內容,并經其本人簽名認可     
(五)估價結果報告:     
1.委托人     
2.估價機構     
3.估價對象(區位.實物.權益)     
（1）沒有說明估價對象的產權，即沒有說明委托方是否擁有估價對象的土地使用權和房屋所有權。（2）對估價對象的性質沒有描述清楚（3）對估價對象的物質實體狀況描述不清楚具體為-A.土地情況:     
(1).土地使用權登記用途:如是商業還是住宅等     
(2).土地使用權為劃拔還是出讓,如為出讓土地使用權的出讓的起止時間點；例如是商住綜合,出讓時間不一致還要分別說明各自的起止時間點:如:商業從2003年8月17日起終止日期為2043年8月16日，住宅從2003年8月17日起終止日期為2073年8月16日；截止估價時點，商業房產土地剩余使用年限為37.35年；估價對象土地實際用途為“商業”。     
B.建筑物情況:     
(1).權屬情況:《房屋產權證》號,建筑面積,如是商住混合還要分別說明各自的建筑面積     
(2).應分層說明:地下二層為停車場，地下一層、地上一層及二層為商鋪，三至十二層為公寓及各自建筑面積     

4.估價目的-如: 為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。     
5.估價時點     
6.價值定義(說明本次評估所采用的價值標準和價值內涵,如市場價值.抵押價值.保險價值.清算價值.投資價值等)-如: 本次估價采用公開市場價值標準。     
7.估價的假設和限制條件(可列在估價結果報告中也可單獨列出來)     
8.估價依據-如:     
     1.中華人民共和國國家標準房地產估價規范《GB/T50291-1999》；
     2.《中華人民共和國城市房地產管理法》；
     3.《中華人民共和國土地管理法》；
     4.《中華人民共和國擔保法》；
     5.《城市房地產抵押管理辦法》；
     6. 委托方提供的資料：
     ①房地產估價委托書及委托方承諾函；
     ②成房權證監證字第1000000號《房屋產權證》、重國用（2005）第990號《國有土地使用證》；
     ③《企業法人營業執照》復印件；
     其他與本次評估有關的資料；
     7.估價人員實地查勘記錄；
     8.本估價機構掌握的房地產市場相關資料。     
9.估價原則:
     本估價報告在遵守獨立、客觀、公正、合法、謹慎的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體估價原則如下：
     ①合法原則：遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
     ②最高最佳使用原則：遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。
     ③替代原則：遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
     ④估價時點原則：遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
     ⑤公平原則：要求估價人員站在中立的立場上，求出一個對各方當事人都公平合理的價值。     
10.估價方法:所采用的方法及這些估價方法的定義及方法選用的理由     
11.估價結果:總價.單價.大寫.小寫.幣種(若用外幣表示,應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明折合的人民幣價格),如是多層或用途不同應分層說明結果-同前     
12.估價報告應用的限制(估價報告應用有效期,估價報告只能用地與估價目的相符的用途)     
13.估價作業期:本次作業的起止日期,需要注意的是要與封面上的估價日期一致     
14.其他說明事項(如果有其他需要說明的事項的話)     
15.估價人員(所有參加該估價項目的人員的姓名及其執業資格.從業執業或專業技術職務等,以及在該估價項目中的角色,如負第一責任的專職注冊房地產估價師,實地查勘人員,估價報告撰寫人員,提供技術幫助的老師,報告審核人員,并均應經本人簽名)     
(六)估價技術報告:     
1.估價對象分析:區位.實物.權益     
2.市場背景分析:     
3.最高最佳使用分析:
     例-最高最佳使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行、經過充分合理的論證能使估價對象產生最高價值的使用。
     估價對象當前法律上允許的用途為商業用房，根據估價人員現場調查及對估價對象所在區域的環境、潛在市場分析后，認為應以底層及二層商業用房為其最高最佳使用。     
4.估價方法選用:詳細說明估價的思路和采用的方法及其理由     
5.估價測算過程:詳細說明估價的測算過程.參數選取等     
6.估價結果確定:詳細說明估價結果及其確定的理由(用不同估價方法得出的結論會有一定的差異, 為此最終選用何種數學方法確定估價結果或對其進行進一步地調整都需在此說明理由)；總價.單價.大寫.小寫.幣種(若用外幣表示,應說明估價時點中國人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價,并注明折合的人民幣價格),如是多層或用途不同應分層說明結果-同前     

(七)附件:     
一.估價報告的構成是否完整:(案262,理339)     
二.致委托人函中的錯誤(案263,理339)     
1.致函正文包括的內容     
2.缺估價機構落款；法定代表人簽字；年.月.日     
三.估價結果報告中考試注意事項:     
1.內容不完整,有漏項(一般為13個基本事項)     
2.缺估價目的或估價目的交待不清     
3.估價時點.作業日期.報告應用有效期缺少或表達錯誤     
4.估價對象的實物.權益.區位交待不清,估價對象的范圍交待不清或沒交待     
5.估價方法缺少選擇的理由.方法定義     
6.估價結論缺少確定理由     
四.行文遣詞.用句不當:     
1.用詞用語不能帶有較強烈的感情色彩     
2.用詞準確.語義不含糊.不能用"大約.估價.大概.可能.左右"等字樣     
3.報告的用語要前后一致,前后要有照應,如:報告中描述為估價對象應全為估     
價對象     
五.邏輯不嚴謹:     
1.數據來源沒有出處或有錯     
2.判斷.推理沒有充足的理由     
六.估價方法及其應用中的錯誤:     
(一).估價方法選擇的錯誤:     
規范解釋:     
5．1．2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。     
5．1．3根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。     
1.具備收益法.市場法.假設開發法條件的應將其作為基中的一種估價方法     
規范解釋:     
5．1．4有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。     
5．1．5收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。     
5．1．6具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種估價方法。     
2.不宜選收益法.市場法.假設開發法進行估價的情況下應以成本法為主     
規范解釋:     
5．1．7在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。     
3.拆遷補償的估價一般(優先)選用市場比較法；除了市場法外收益的房屋選收益法；非收益的房屋選成本法     
案107解釋:不具備采用市場比較法條件的房地產,可采用其他方法進行評估.由于拆遷估價的特殊性,盡量避免使用收益法.假設開發法,可采用成本法對估價對象的拆遷補償價值進行評估     
(二).方法運用中的錯誤:     
1.市場比較法     
(1).可比實例選擇錯誤:     
A.是否為估價對象的類似房地產:理113     
A-1.可比實例應與估價對象處在同一供求范圍內-可比實例與估價對象應為同一地區或同一供求范圍內的類似地區     
A-2.可比實例的用途應與估價對象的用途相同-大類用途相同:居住.商業.辦公.旅館.工業.農業     
A-3.可比實例的規模應與估價對象的規模相當-如指面積:0.5<=(可比實例規模/估價對象規模)<=2
A-4.可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同-大類用途相同:鋼結構.鋼筋混凝土結構.磚混結構.磚木結構.簡易結構 

A-5.可比實例的檔次應與估價對象的檔次相當-裝飾裝修.設備(如電梯.空調.智能化).環境等方面的齊全.好壞程度應相當     
A-6.可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同-當兩者不相同時,一般不能作為可比實例     
A-7.可比實例的成交日期應與估價時點接近-一般認為,交易實例的成交日期與估價時點相隔一年以上的不宜采用     
A-8.可比實例的交易類型應與估價目的吻合-房地產的交易類型主要有買賣和租賃兩大類.其中根據交易方式,又可分為協議.招標.拍賣.掛牌等交易類型.在實際估價中,多數情況是要求選取買賣實例為可比比實例,而且一般應選取協議方式的買賣實例,包括抵押.抵債.房屋拆遷補償等目的的估價.但當選取土地使用權實例為可比實例時,目前一般不宜選取協議方式的出讓實例.     
A-9.可比實例的成交價格應是正常市場價格或能夠修正為正常市場價格     
    
B.成交日期與估價時點不宜超過一年,提到了市場平衡可用二年     
選取可比實例的數量要求:一般選取3個以上(含3個).10個以下(含10個)可比實例即可     
(2).比較標準選錯:     
A.交易情況修正:以正常市場價格為基準(理121)     
具體為: 1.如估價對象是特殊交易方式的交易(拍賣.招標.協議(理119,案196)選取的可比實例也是特殊交易方式的,應說明是否為正常交易,即交易情況修正的方向是將所有可比實例的價格修正為正常價格,也就是說:假設估價對象是在正常情況下交易.(案197)
B.交易日期調整:以成交日期時的價格為基準(理124)     
C.房地產狀況調整:以估價對象房地產狀況為基準(理129)     
(3).系數表達錯誤:     
A.交易情況修正.房地產狀況調整:100/( )     
B.交易日期調整:( )/100     
(4).應該修正的項目未修正或未加以說明     
(5).單項修正不超過20%,綜合修正不超過30%     
2.成本法:     
(1).計算新建價格或重置價格有漏項     
(2).成本扣費用均用客觀標準     
(3).利息的取費基數和計息周期錯     
(4).利潤的取費基數與利潤率的含義是否對應(理139)     
(5).舊有房地產算折舊     
A.建筑物算折舊:物理折舊.功能折舊.經濟折舊     
A-1.折舊計算:N.n.R.C     
A-2.設備.裝修.主體使用年限折舊因素太大要分類折舊     
B.土地扣已使用年限價值:K     
3.收益法:     
(1).收益費用均用客觀標準而非實際標準     
(2).測算有效收益漏計經營率.空置率     
(3).凈收益的測算:以年為單位     
A.出租型:     
A-1.收入:租金+(保證金&押金)的利息收入     
A-2.費用:出租方承擔的費用:(理208)     
a.維修費:     
a.1折舊費的80%,關注N.n的確定     
a.2重置價的2%左右     
a.3收益的3%-5%     
b.管理費:租金(收益)的3%-5%     
c.保險費:房屋現值的1.5‰左右     
d.房地產稅(城鎮土地使用稅.房產稅&城市房地產稅)     
e.租賃稅費(營業稅.城市維護建設稅.教育費附加.租賃手續費)     
房產稅為租金收入的12%,
營業稅.城市維護建設稅.教育費附加+城鎮土地使用費為5.8%左右     
f.租賃費用(中介收取的租賃代理費)     
書:家具設備折舊費:如果是出租人提供家具設備,應扣除它們的折舊費     
物業服務費用:物業管理企業進行維護.養護.管理等所收取的費用     
B.商業經營型:注意扣除商業利潤     
(4).費用:不扣建筑物折舊,但是要扣裝修.設備.設施的折舊；不扣貸款利息. 所得稅.土地增值稅     

(5).報酬率的確定:     
A.跟風險成正比,風險大報酬率大     
B.同種房地產用途不同選用不同的報酬率:     
建筑物的報酬率>建筑物和土地綜合體的報酬率>土地的報酬率     
C.確定依據一般為銀行一年期存款利率.國債利率.同類物業平均收益率.同行業物業的平均收益率,一般不考慮物價指數.經濟增長率.貸款利率     
(6).公式選擇錯誤或沒交待公式選擇的理由；有限年期公式中n的確定     
(7).租約限定;租約期內用租約租金,租約期外用客觀租金,空置的房地產用客     
觀租金     
4.假設開發法:     
(1).假設開發的方式一要合法,二要最高最佳使用     
(2).開發經營的方式     
A.出租:用收益法把租金轉化成售價     
B.出售:售價     
(3).應扣的費用項目有無漏記:如銷售稅(不含土地增值稅和所得稅)     
(4).利息.利潤的計算:     
A.傳統方法:同成本法     
B.現金流量法:不單獨計算     
(5).貼現:     
A.n的確定綜合考慮土地和建筑物     
B.貼現率i的確定:綜合考慮利息.利潤     
(6).評估在建工程:     
A.續建成本利潤     
B.續建期間整個項目的利息.管理費等     
七.其他:     
1.用途變更&規劃變更須提供規劃部門準予變更的有關文件.資料     
2.幣種換算注意匯率的選擇     
3.抵押等估價目的要考慮風險及變現能力,報告里要有說明     
    
回答問答題時應注意的問題:     
估價技術路線:     
1.評估的是什么:價格內涵.價值標準.假設前提     
2.選用的具體方法:只描述選擇理由而不是方法過程     
3.應用上的特殊處理-特殊事項     
4.結果如何確定