房產成本的估價問題
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成本估價法又稱成本逼近法，是指在求取估價對象房地產的價格時，以開發或建造估價對象房地產或類似房地產所需耗費的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金，來確定估價對象房地產價格的一種估價方法。
成本估價法的運用范圍有時比市場比較法還要廣泛，特別適用于市場狹小、無法運用市場比較法進行估價的房地產的估價。購房者運用這一方法，可以“擠出”賣方不合理的利潤，達到降低房價的目的。
新建房地產價格=土地使用權出讓金+動拆遷費用（或征地安置補償費）+市政配套增容費十建筑工程費用+專業費用+開發商投資利息+銷售費用+相關稅費+開發利潤
1：土地使用權出讓金―土地使用權出讓金有內銷與外銷之分。內銷出讓金相當于5年土地使用費，再根據建筑容積率高低調整；外銷出讓金完全由市場決定，可參照上海市基準地價表標定的基準地價調整。
2：動拆遷費用―包括動遷安置費、補償費、拆遷管理費等。動拆遷費用因地段、拆遷房屋類型、土地用免被拆遷對象的不同而差異較大。例如，南京東路拆遷商鋪安置補償費高的達每平方米4萬多元，而在上海有些地方只需一兩千元。黃浦區動遷一戶居民平均需要20多萬元，而在楊浦區只需要10多萬元。
3：征地費用―征地費用是指征用農地的費用。征地費用包括項目很多，主要有拆遷安置費、勞力安置費、青苗補償費、耕地占用費、征地補償費、征地管理費等。征地費用與動拆遷費用一樣，不同區域、不同地塊、不同對象差別較大。上海城郊農地征用費用每畝從幾萬元到五六十萬元不等，有的還要高些。
4：市政配套增容費―對于住宅建設項目來說，只有住宅建設配套費、增容（指水、煤氣、電話等用量擴大或新增）費和貼費（電貼費）發生在非住宅建設項目，增容費、電貼費的高低視用量和新增額度而定。目前，住宅建設配套費為每平方米建筑面積370元。
5：建設工程費用―這項費用包括建筑工程費、安裝工程費、附屬工程費（指為房屋居住使用創造條件的工程）。室外工程費（指基地規劃紅線內的水、電、氣、道路、綠化、環衛、照明等的建設費用）。建設工程費用隨建材價格、人工成本的變化而波動。
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