第1講　房地產業
一、內容提要：
1、房地產業概述
2、城市住房制度改革
3、城市土地使用制度改革
4、房地產法制建設
二、考試目的
本部分的考試目的是測試應考人員對房地產業的概念、行業細分和房地產領域現行法規體系等基本知識的掌握程度。
三、考試基本要求
1、掌握房地產業的概念和行業細分，房地產領域的現行法規體系。
2、熟悉房地產業的地位和作用，城鎮住房制度改革，城市土地使用制度改革。
3、了解房地產業的歷史沿革。
四、內容輔導：
第一節房地產業概述
一、房地產業的基本概念（掌握）
　　房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。
房地產業與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是：①建筑業的產品是建筑物，具有物質屬性；而房地產的產品既體現物質屬性，又體現法律屬性，其落腳點在房地產權屬。②建筑業是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產(開發)、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發和建設的甲方，建筑業是乙方；房地產業是策劃者、組織者和建設任務的發包者；建筑業是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發和房屋建設的生產任務。

例題：房地產業屬于（）。
A、第一產業
B．第二產業
C．第三產業
D．第四產業
答案：C
解析：由于房地產業是進行房地產投資、開發、經營，管理、服務的行業，所以它屬于第三產業，因此，應選C。
房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房地產服務業又分為房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀和物業管理等。其中，又將房地產咨詢、房地產估價、房地產經紀歸為房地產中介服務業。因此，房地產業的細分行業包括房地產投資開發業、房地產咨詢業、房地產估價業、房地產經紀業和物業管理業。

例題1：房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。(   ) （2004年試題）
答案：√
解析：房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。
例題2：房地產服務業又分為（）。
A、房地產咨詢
B．房地產估價
C．房地產經紀
D．房地產管理
E、物業管理
答案：ABCE
解析：房地產管理是一種管理行為，不是房地產服務業。

1、房地產投資開發業
房地產投資開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產投資開發需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多方面。房地產開發具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。
2、房地產咨詢業
房地產咨詢是指為有關房地產活動的當事人提供法律、法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動，現實中的具體業務有接受當事人的委托進行房地產市場調查研究，房地產開發項目可行性研究，房地產開發項目策劃等。
3、房地產估價業
房地產估價是指專業房地產估價人員根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，按照嚴謹的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響房地產價值的因素進行綜合分析的基礎上，對房地產在特定時點的價值進行測算和判定的活動。
4、房地產經紀業
房地產經紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而從事居間、代理等經紀業務的經濟活動。目前主要業務是接受房地產開發商的委托，銷售其開發的新商品房。房地產經紀業務，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣；不僅代理房地產的買賣，還代理房地產的租賃等業務。

例題：（）是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。
A、房地產投資開發
B．房地產咨詢業
C．房地產經紀業
D．物業管理業
答案：A
解析：房地產投資開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發具有資金量大、回報率高，風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。

5、物業管理業
　　物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理是一種經營型、企業化的管理，通過質價相符的有償服務和一業為主、多種經營，來實現獨立核算、自負盈虧、自我發展和自我完善。
　　物業管理是伴隨著現代市場經濟體制的確立而產生并發展起來的一個行業，并且是通過對計劃經濟體制下傳統的房屋管理體制的不斷改革替代而最終確立的物業管理新體制。
　　中國傳統的房屋管理是由政府的職能部門以行政手段對房屋進行管理的一種體制，具有如下幾個重要特征：①管理者為政府職能部門，如市、區房管局和基層單位房管所、管養段；②管理單位并非企業，而屬于事業性質；③管理對象是國有房產(或其他直管公房)，一般情況下，由房管部門統一管理；④管理手段基本上為行政手段，經費主要來源于低租金和國家的財政補貼，管理服務是無償提供的，是福利型的管理；⑤業主和用戶只能被動接受管理，別無選擇；⑥管理內容單一，一般只限于對房屋及附屬設備的維修、養護，管理效果不好，物業壽命縮短，社會財富浪費。
　　傳統的房屋管理是福利型住房制度的一種自然延伸。隨著房地產市場體系的不斷完善，人們在關心房價和質量之后，第三大關心的問題就是物業管理。

例題：中國傳統的房屋管理的特征包括（）。
A、管理者為政府職能部門
B．管理者是個人
C．管理對象是所有房產
D．管理單位并非企業，而屬于事業性質E、業主和用戶只能被動接受管理，別無選擇
答案：ADE
解析：中國傳統的房屋管理的特征中，管理者為政府職能部門，不是個人；管理對象僅是國有房產，不是所有房產。