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剩余法是在測算完成開發后的不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法。

一、評估現有不動產中所含土地價格

1.基本公式

土地價格=不動產交易價格-房屋現值-交易稅費

2.程序

(1)調查待估宗地的基本情況

(2)測算不動產交易價格

不動產交易價格應依據客觀交易價格，采用市場比較法或結合不動產的經營狀況和市場條件運用收益還原法確定。

(3)測算房屋現值

參照收益還原法中的有關規則測算。

(4)測算交易稅費

主要包括不動產交易過程中的稅費。

(5)測算土地價格

運用剩余法評估公式測算土地價格，應注意待估宗地的設定使用年期與不動產交易價格對應的年期之間的差別并進行使用年期修正。

二、評估待開發土地的價格

剩余法適用于具有投資開發或再開發潛力的土地估價。一般可運用于以下情形：

1)待開發不動產的土地估價;

2)待改造后再開發不動產中的土地估價;

3)僅將土地開發整理成可供直接利用的土地估價。

1.基本公式

待估宗地價格=不動產總價-開發項目整體的開發成本-客觀開發利潤

2.程序

(1)調查待估宗地的基本情況

(2)確定待估宗地的最有效利用方式

(3)測算開發完成后的土地或不動產總價

應根據待估宗地的最有效利用方式和當地不動產市場現狀，采用市場比較法或趨勢分析確定其在評估期日的價值。

對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的土地或不動產價值，也可以根據同一市場狀況采用收益還原法確定其價值。

(4)估計開發建設周期和投資進度安排

(5)測算開發成本和開發客觀開發利潤

開發成本是項目開發建設期間所發生的客觀費用的總和。

地價款、土地開發費用或房屋建造成本、管理費用和購地稅費等全部預付資本要計算利息。利息的計算要充分考慮資本投入的進度安排，按復利計算。

一般以土地或不動產總價值或全部預付資本的一定比例計算開發項目客觀利潤。

如果采用現金流量法，折現率的取值綜合考慮了利息和利潤因素，可不單獨測算利潤。

(6)測算待估宗地價格

運用剩余法評估公式測算土地價格。

三、經典例題

【例題•不定項】某房地產開發商現取得一宗商業用地的最高年期土地使用權，預計用3年時間完成項目開發建設，經分析測算，項目建成后的年房地純收益為320萬元。若綜合還原率為8%，折現率為12%，則該項目開發完成后的房地產現值為(　)萬元。

A.4000

B.3768

C.2682

D.2847

【答案】C

【解析】該項目開發完成后的房地產現值=320/8%×[1-1/(1+8%)37]×1/(1+12%)3=2682(萬元)。

【例題•不定項】剩余法評估待開發土地價格，土地開發項目的開發成本包括(　)。

A.購地稅費

B.房屋建造成本

C.管理費用

D.銷售稅費

【答案】ACD

【解析】在土地開發項目中，開發成本包括購地稅費、將土地開發完成所需的開發費用、管理費用、投資利息和銷售稅費;在不動產開發項目中，開發成本包括購地稅費、房屋建造成本、管理費用、投資利息和銷售稅費。

【例題•不定項】土地估價師運用剩余法估價過程中，在估算不動產總價時，正確的方法是(　)。

A.依據委托方提供的數據

B.根據銷售廣告中的報價

C.選擇三個市場案例經市場比較法修正確定

D.采用申請銷售許可證時備案的售價

【答案】C

【解析】測算開發完成后的土地或不動產總價，應根據待估宗地的最有效利用方式和當地不動產市場現狀，采用市場比較法或趨勢分析確定其在評估期日的價值。對開發完成后擬采用出租或自營方式經營的土地或不動產價值，也可以根據同一市場狀況采用收益還原法確定其價值。

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