2021房估師考試《理論與方法》考點(diǎn)：成本法的基本公式
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考點(diǎn)：成本法的基本公式
1.成本法最基本的公式(掌握)
房地產(chǎn)價(jià)值=房地產(chǎn)重新購建價(jià)格-房地產(chǎn)折舊
2.適用于新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的基本公式(掌握)
新開發(fā)房地價(jià)值=土地取得成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
新建成的建筑物價(jià)值=建筑物建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
新開發(fā)的土地價(jià)值=待開發(fā)土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤
【例8-1】某成片荒地面積2平方公里，取得荒地的代價(jià)是1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為8%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價(jià)格的2%、5.5%和10%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積比例為60%。請求取該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價(jià)(假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時(shí)即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時(shí)投入)。
『正確答案』本題考查的是適用于新開發(fā)的房地的基本公式。
該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價(jià)=該荒地取得總代價(jià)+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總銷售費(fèi)用+總投資利息+總銷售稅費(fèi)+總開發(fā)利潤
假設(shè)開發(fā)完成后的熟地價(jià)值為V
V=120000000×(1+8%)3+250000000×(1+8%)1.5+V×(2%+5.5%+10%)
解得V=523342631元
可轉(zhuǎn)讓面積=2000000×60%=1200000平方米，單價(jià)=523342631/1200000=436元/平方米。參見教材P285。
3.適用于舊的房地產(chǎn)的基本公式(掌握)
房地合一時(shí)，舊的房地價(jià)值=房地重新購建價(jià)格-建筑物折舊=土地重新購建價(jià)格+建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊。
只計(jì)算建筑物時(shí)，舊建筑物價(jià)值=建筑物重新購建價(jià)格-建筑物折舊。
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