2021年房地產估價師《經營與管理》考點：房地產市場分析與市場分析報告
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考點：房地產市場分析與市場分析報告
1.房地產市場分析的層次(依據深度與內容側重點的不同劃分)
| 市場分析層次 | 內容 |
| 區域房地產市場分析 | 對區域內所有物業類型及總的地區經濟進行分析 側重于地區經濟分析、區位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析 |
| 專業房地產市場分析 | 對特定區域內某一物業類型房地產市場或子市場的供需分析 側重于專業市場供求分析 |
| 項目房地產市場分析 | 對特定地點特定項目進行分析 側重于項目競爭分析、營銷建議、吸納量計劃預測、售價和租金預測、回報率預測、敏感性分析 |
【2015年真題】區域房地產市場分析側重于地區經濟分析、區位分析以及( )等內容。
A.項目競爭分析 B.敏感性分析
C.專業市場分析 D.市場趨勢分析
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是房地產市場分析的概念與作用。區域房地產市場分析側重于地區經濟分析、區位分析、市場供求與價格概況分析、市場趨勢分析等內容。參見教材P137。
【2012年真題】在房地產市場分析中，對特定區域內商品住宅市場的供需分析屬于( )。
A.區域房地產市場分析
B.專業房地產市場分析
C.項目房地產市場分析
D.總體房地產市場分析
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產市場分析的概念與作用。專業房地產市場分析，是對特定區域內某一物業類型房地產市場(住宅、商業或工業物業)或特定房地產子市場的供需分析，是在區域房地產市場分析的基礎上，對特定的子市場進行單獨的估計和預測。它側重于專業市場供求分析內容。參見教材P137。
2.房地產市場分析的內容
| 類別 | 內容 |
| 供給分析（四類） | ·當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給 ·分析城市規劃及可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃 ·分析規劃和建設中的主要房地產開發項目 ·分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況，分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異 |
| 需求分析（四類） | ·需求影響因素分析 ·需求預測 ·吸納率分析 ·市場購買者的產品功能需求 |
| 競爭分析 | ·競爭項目的功能和特點 ·市場細分，明確擬建項目的目標使用者 |
| 市場占有率分析 | ·明確擬開發項目吸引客戶的競爭優勢 ·估計項目的市場占有率，估算出項目吸納量 ·提出有利于增加市場占有率的建議 |
項目吸納量=市場供求缺口×擬開發項目市場占有率
【2013年真題】在房地產市場分析報告中，不包括的內容是( )。
A.開發地點的最佳用途分析
B.開發項目的SWOT分析
C.開發項目的償債能力分析
D.房地產市場供求分析
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是房地產市場分析報告。房地產市場分析報告通常由以下幾部分內容組成：(1)地區經濟分析。(2)區位分析。該部分是開發地點多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點的最佳用途分析。(3)市場概況分析。(4)市場供求分析。(5)項目競爭分析。(6)營銷建議。(7)售價和租金預測。(8)吸納量計劃預測。(9)回報率預測。(10)敏感性分析。參見教材P143。
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