考點：無租約限制價值、出租人權益價值與承租人權益價值

估價時，比較常見的一種情況是評估已出租房地產的價值，此時需要特別注意是評估無租約限制價值，還是評估出租人權益價值或承租人權益價值。

無租約限制價值，就是房地產在不考慮租賃因素影響情況下的價值，即按市場租金確定租金收入所評估的價值。

出租人權益價值，是出租人對自己的已出租房地產依法享有的權益的價值，即已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。

承租人權益價值，是承租人對他人所有的已出租房地產依法享有的權益的價值，即按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。

對于已經出租的房地產，估價目的不同，在無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值中，要求評估的可能不同。

例如，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條規定，被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值。

據此可知，征收評估時，即使存在租約，仍然是評估無租約限制價值或完全產權價值。至于租約如何處理、如何賠償承租人損失等，就屬于出租人與承租人之間需要協商解決的問題了，不屬于被征收房屋價值評估時需要考慮的問題。換言之，無論被征收房屋是否出租，都不影響被征收房屋價值的評估。

另外，《涉執房地產處置司法評估指導意見(試行)》第十四條規定，涉執房地產處置司法評估應當關注評估對象是否存在租賃權、用益物權及占有使用情況。

評估對象存在租賃權、用益物權及占用使用情況的，應當結合委托評估材料和實地查勘等情況，對人民法院查明的租賃權、用益物權及占有使用情況進行核查驗證。人民法院書面說明依法將租賃權、用益物權及占有使用情況除去后拍賣或者變賣的，應當不考慮原有的租賃權、用益物權及占有使用情況對評估結果的影響，并在評估報告“估價假設和限制條件”的“背離事實假設”中予以說明;人民法院未書面說明除去原有的租賃權、用益物權及占有使用情況后拍賣或者變賣的，評估結果應當考慮原有的租賃權、用益物權及占有使用情況的影響，并在評估報告中予以說明。

因此，針對同一出租房地產，需結合估價目的確定評估何種價值。

溫馨提示：2021年房地產估價師考試在即，小編為廣大房估備考者整理了模擬試題、歷年真題等復習資料，考生可點擊文末免費下載按鈕領取。此外，還可開啟 免費預約短信提醒服務，待2021年房估報名通知發布后，及時收到考試動態！