考點：房地產貸款項目評估

房地產貸款項目評估是房地產開發項目評估的一種類型。房地產開發項目評估一般包括兩種情況，一是投資方擬收購或介入一個房地產開發項目時進行的評估，二是銀行準備對房地產開發項目提供融資貸款時進行的評估。

本節以房地產貸款目的進行的項目評估為例介紹房地產貸款項目評估的相關內容，收購項目所進行的項目評估與此類似。

一、房地產貸款項目評估的含義

房地產貸款項目評估是在房地產開發企業為房地產開發項目向銀行、信托公司、投資基金等金融機構進行融資時，金融機構委托評估咨詢機構或自行對借貸企業及開發項目進行全面調查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業服務活動。一般均形成書面報告，作為房地產開發貸款評審的重要依據。接受房地產開發企業或其他投資者委托，為其投資項目的決策進行科學論證而做的項目評估，與貸款項目評估的關注點略有不同。

二、房地產貸款項目評估相關法律法規及技術標準規定

《中華人民共和國城市房地產管理法》;

《中華人民共和國土地管理法》;

《中華人民共和國城市規劃法》;

《中華人民共和國擔保法》;

《中華人民共和國會計法》;

《中華人民共和國稅收征收管理辦法》;

《貸款通則》;

《商業銀行房地產貸款風險管理指引》;

《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》;

《房地產抵押估價指導意見》;

《房地產開發項目經濟評價方法》;

《房地產估價規范》;

中國人民銀行、銀監會、國家發改委、各級政府有關部門頒布的其他相關法規。

三、房地產貸款項目評估的特點

(一)綜合性

(二)科學性

(三)專業性

(四)特殊性

四、房地產貸款項目評估的內容

房地產貸款項目評估包含的內容在中國人民銀行、國家開發銀行、各商業銀行及中國國際工程咨詢公司等均有各自的相關規定，但大同小異。主要包括對企業的資信評估、開發項目的合理性評估、市場分析、財務及經濟效益評估、風險評估、結論等幾大部分。綜合各家的內容，結合房地產貸款項目的特點，建議設立九部分內容：

第一部分借款企業資信評估

第二部分項目概況評估

第三部分項目市場分析

第四部分項目投資估算及資金來源、籌措評估

第五部分項目進度與資金運用評估

第六部分項目財務效益評估

第七部分不確定性分析

第八部分貸款效益及風險評估

第九部分結論與建議

各部分的具體內容可參見后附房地產貸款項目評估案例。

在報告的開頭一般會增加總論(或摘要)部分。說明評估的依據，并將各部分的主要數據、指標及結論盡量摘錄。

在報告的最后應附評估附表與附件。附表含評估過程中涉及的各種分析及測算表格;附件含企業及項目的各種申請文件及批件的復印件、項目地理位置示意圖及項目現狀照片。

報告的撰寫方面，力求文字簡潔、準確、明了，敘述全面、清楚。定性分析與定量分析結合運用，盡量采用數字、圖表表述。注意報告內容和分析結論的真實性、完整性和準確性。

五、房地產貸款項目評估的注意事項

(一)評估的側重點

金融機構的房地產開發貸款一般按企業評價為主和項目評價為主兩種模式操作。以企業評價為主的，評估的側重點是企業的綜合實力、專業素質、財務及信用狀況等，對項目狀況的評估可適當簡化;以項目評價為主的，評估的側重點是項目狀況、投資成本、市場分析、財務效益評價及項目的封閉運作方案等，對企業狀況的評估可適當簡化。

(二)動態與靜態分析

在財務效益評估時，計算期較長的房地產項目(如作為酒店、商業中心等自行管理或出租的綜合性房地產項目)，應進行動態評價，測算與分析項目的動態評價指標;計算期1～2年的房地產項目(如作為普通住宅銷售的房地產項目)對資金運用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應進行動態的分析。

(三)項目風險評估

從項目本身及借款企業兩方面考慮。項目本身的風險關注點主要有：項目的合法性、合規性和可行性(包括技術、經濟等);施工過程及質量風險;租售模式風險;外部競爭環境風險等。借款企業的風險關注點主要有：資質及管理能力;信用狀況;其他項目的關聯風險等以及項目條件、企業條件是否符合金融機構的信貸政策及風險管理要求，擔保措施的可實施性等方面。

(四)項目市場評估

與對某一宗房地產的價值(價格)評估相比，貸款項目評估注重競爭區域內房地產市場的發展趨勢。一般要求進行項目的SWOT(優勢、劣勢、機會、威脅)分析，評價項目的產品、客戶定位，對項目周邊區域及競爭項目分析也更深入化、具體化。

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