考點：房地產中介服務行業自律

物業管理概述

一、物業管理基本概念

物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同 約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

在尊重業主選擇的前提下，提倡通過市場規則委托物業。物業管理的主要目的是保證和發揮物業的使用功能，使其保值增值，并為物業所有人與使用人 創造并保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境與秩序。

【例題】業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂書面(　)合同。

A.物業托管

B.物業服務

C.物業管理

D.物業委托

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是物業管理基本概念。物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。參見教材P219。

【例題】物業的使用人也是物業管理服務的對象。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是物業管理基本概念。物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。參見教材P219。

二、物業管理的基本特征

社會化、專業化、市場化 是物業管理的三個基本特征。

1.社會化

(1)物業的所有權人要到社會上去選聘物業服務企業;

(2)物業服務企業要到社會上去尋找可以代管的物業。

物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離，是社會化的必要前提。

現代化大生產的社會專業分工是實現物業管理社會化的必要條件。

2.專業化

只有那些擁有掌握管理技術和硬件技術的專業人員，具有先進的管理工具及設備，建立科學、規范的管理措施及工作程序的物業服務企業，才有能力提供相應的物業管理服務。

3.市場化

市場化是物業管理最主要 的特性。通關過市場競爭的方式，取得物業管理業務，提供服務并收取報酬。

【例題】社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是物業管理的基本特征。社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特征。參見教材P217。

三、物業管理服務的基本內容

(1)物業共用部位的維護與管理;

(2)物業共用設備設施的運行、維護和管理;

(3)環境衛生、綠化管理服務;

(4)機動車和非機動車的停放管理;

(5)物業管理區域內公共秩序、消防、交通等協助管理事項的服務;

(6)物業裝飾裝修管理服務;

(7)物業檔案資料的管理。

四、業主的建筑物區分所有權

建筑物區分所有權：

多個業主共同擁有一棟建筑物時，各個業主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱。

(一)專有部分的所有權

1.具有構造上的獨立性，能夠明確區分;

2.具有利用上的獨立性，可以排他使用;

3.能夠登記為特定業主所有權的客體。

業主對專有部分的所有權，在建筑物區分所有權中占主導地位。沒有業主對專有部分的所有權，就無法產生業主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。

業主轉讓建筑內專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

業主不得隨意改變住宅的居住用途 ，如改變為經營性用房應在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，還必須征得有利害關系的業主同意。

(二)共有部分的共有權

《物權法》第七十三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。”

建筑區劃內的以下部分，應當認定為建筑物的共有部分 ：

(1)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層或者設備層間等結構部分;

(2)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

《物權法》第七十四條規定：

(1)建筑區劃內，規定(劃)用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要;

(2)建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;

(3)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

(三)共有部分的共同管理權

《物權法》第七十六條的規定，業主共同決定事項的范圍包括：①制定和修改業主大會議事規則;②制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;③選舉業主委員會和更換業主委員會成員;④選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;⑤籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;⑥改建、重建建筑物及其附屬設施;⑦有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

“⑤業主共同決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;⑥改建、重建建筑物及其附屬設施”，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上 的業主同意。

其他事項(①～④)應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數 的業主同意。

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