考點：資產證券化與房地產信托投資基金

一、資產證券化

(一)資產證券化的概念

以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。特定的“資產池”是證券發行的基礎。

將缺乏流動性的資產，轉變為在金融市場上可以自由買賣的證券，使其具有流動性的行為。

包括：實體資產證券化、信貸資產證券化(狹義專指，如MBS、ABS)、證券資產證券化、現金資產證券化。

(二)資產證券化的理論基礎

現金流分析原理(基礎資產的現金流分析是資產證券化的最核心原理。)

資產重組原理(共同特點的資產匯成“資產池”，其現金流會有規律。)

風險隔離原理(發起人破產不會對SPV運行產生影響。)

信用增級原理(外部增級：金融保險、企業擔保、信用證、現金抵押賬戶;內部增級：建立優先和次級結構、超額抵押和利差賬戶。)

(三)資產證券化的流程

1.參與主體：

發起人(可證券化資產的原始產權人，融資需求者。)

發行人(SPV，special　purpose　vehicle，特殊目的機構，金融中介，創設證券化工具。)

投資者(主要是機構投資者。)

2.延伸主體：信用增級機構、資信評級機構、服務人、受托管理人、投資銀行。

運作過程的案例，可以不看

二、房地產信托投資基金

(一)房地產信托投資基金概述

1.基本概念(信托，基于信任而委托)

REITs，以公司、商業信托投資計劃或契約的組織形式，通過發行收益憑證(股票、商業票據或債券)，募集不特定的多個投資者的資金，委托專業投資機構投資于房地產的開發、經營、銷售等價值鏈的不同環節以及不同的房地產項目，并將絕大部分投資綜合收益按比例分配給投資者。

含義：

(1)投資者(委托人)基于REITs合同，將其貨幣資金或房地產作為信托財產轉移至REITs發起人(委托人)，受托人向委托人或其指定的受益人交付資產受益憑證，受托人依據REITs合同對信托財產進行管理和處置，由此產生的收益由資產受益憑證的持有者享有。

(2)REITs是房地產信托投資的金融機構，是房地產信托投資品的生產者和銷售者，也是投資人(委托人)所交付信托財產的支配者。

(3)REITs是房地產信托投資產品。

2.房地產信托投資基金的類型

按組織形式分：契約型、公司型、有限合伙型。

按投資對象分：權益型(直接或間接投資擁有房地產)、抵押型(和房地產抵押貸款有關)、混合型。

按是否可追加：封閉型、開放型;

按募集形式：公募、私募;

按持續期限：固定期限、不固定期限;

按投資標的：特定型、不特定型。

3.REITs的組織形態

契約型

4.REITs的優勢

(1)收益穩定，通脹期保值;

(2)免雙重征稅，無最低投資要求;

(3)投資者獲得穩定的即期收入;

(4)中小投資者可以參與;

(5)流動性強;

(6)信息不對稱程度低。

REITs屬于資產證券化的一種方式。適用于商業地產。

REITs不同于一般意義上的房地產項目融資。

(二)房地產信托投資基金的相關分析

1.相似概念的比較

房地產信托：信托機構代辦房地產買賣、租賃、收租、保險等代管代營業務，以及登記、過戶、納稅等事項。

房地產投資信托：具有房地產開發經營權的信托投資公司，運用自有資金和穩定的長期信托資金，以投資者的身份直接參與房地產投資。

房地產信托基金：房地產信托機構，為經營房地產信托投資業務及其他信托業務而設置的營運資金。

2.與其他房地產投資產品的區別

REITs與房地產股票(投融資政策的差異;投資對象不同)

REITs與證券投資基金(主要是投資標的不同)

(三)REITs的流程

1.相關當事人及其作用：投資者、信托投資基金管理公司、信托基金托管公司、資產管理公司。

為了保證信托基金的資金安全，信托基金托管公司和管理公司作為信托基金的托管人和管理人，必須保持獨立性。

2.運作流程

由房地產信托基金托管公司依據托管契約，在扣除稅收、管理費、信托費等相關支出后，將至少90%的基金收益分配給投資人。

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