2021年房地產估價師《經營與管理》考點：房地產開發項目策劃與基礎參數選擇
瀏覽
收藏
考點：房地產開發項目策劃與基礎參數選擇
項目可行性研究的一個重要目的，是在法律上允許、技術上可能的前提下，通過系統的項目策劃，形成和優選出比較具體的項目開發經營方案，并獲得滿足投資收益目標要求的盡可能高的經濟回報。在編制項目可行性研究報告的過程中，①項目策劃、②構造可供評價比較的開發經營方案、③選擇相關基礎參數，是可行性研究中定量分析的基礎。
一、房地產開發項目策劃
開發項目策劃方案，通常包括如下內容：
㈠區位分析與選擇
區位分析與選擇，包括地域分析與選擇和具體地點的分析與選擇。地域分析與選擇是戰略性選擇，是對項目宏觀區位條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地區的政治、法律、經濟、文化教育、自然條件等因素。具體地點的分析與選擇，是對項目坐落地點和周圍環境、基礎設施條件的分析與選擇，主要考慮項目所在地點的交通、城市規劃、土地取得代價、拆遷安置難度、基礎設施完備程度以及地質、水文、噪聲、空氣污染等因素。
㈡開發內容和規模的分析與選擇
開發內容和規模的分析與選擇，應在符合城市規劃的前提下按照最高最佳使用原則，選擇最佳的用途和最合適的開發規模，包括建筑總面積、建設和裝修檔次、平面置等。
㈢開發時機的分析與選擇
開發時機的分析與選擇，應考慮開發完成后的市場前景，倒推出應獲取開發場地和開始建設的時機，并充分估計辦理前期手續和征地拆遷的難度等因素對開發進度的影響。大型開發項目可考慮分批開發(滾動開發)。
㈣合作方式的分析與選擇
應考慮開發商自身在土地、資金、開發經營專長、經驗和社會關系等方面的實力或優勢程度，并從分散風險的角度出發，對獨資、合資、合作(合建)、委托開發等開發方式進行選擇。
㈤融資方式與資金結構的分析與選擇
結合項目開發合作方式設計資金結構，確定合作各方在項目資本金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經營方式，對項目所需的短期和長期資金的籌措做出合理的安排。
㈥產品經營方式的分析與選擇
考慮近期利益和長遠利益的兼顧、資金壓力、自身的經營能力及市場的接受程度等，對出售(預售)出租(預租、短租或長租)、自營等經營方式進行選擇。
二、構造評價方案
含義:指在項目策劃的基礎上，構造出可供評價比較的具體開發經營方案。開發項目是否分期進行及如何分期、項目擬建設的物業類型及不同物業類型的比例關系、建筑面積的規模和物業檔次、合作方式與合作條件、擬投入資本金的數量和在總投資中的比例、租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等，都需要在具體的評價方案中加以明確。
實際操作過程中，通常按照開發項目是否分期與開發經營方式，有時還會考慮物業類型的匹配結構，構造2～4個基本評價方案。其他因素的影響規律，則可通過敏感性分析把握。
三、選擇基礎參數
經濟評價中的基礎參數包括：
1.時間類參數。包括：開發活動的起始時間點，開發經營期、開發期、準備期、建設期、出售期、出租經營期的起始時間點以及持續時間長度，經濟評價工作的計算周期。
2.融資相關參數。有：貸款利率，資本金投入比例或財務杠桿比率(通常為總投資的30%)，預售收入用于后續開發建設投資的比例。
3.收益相關指標。包括：出租率或空置率，運營成本占毛租金收入比率。
4.評價標準類指標：基準收益率、目標成本利潤率、目標投資利潤率、目標投資回報率。
溫馨提示：環球網校推出 免費預約短信提醒服務，考生預約成功后可及時收到2021年房地產估價師考試報名時間等重要時間節點的考試信息通知。另外在備戰21年房地產估價師考試過程中，如需要房地產估價師復習資料，請點擊文章下方按鈕，免費下載學習，祝備考順利!
最新資訊
- 2024年房地產估價師考試分數線分析2024-12-07
- 2024年云南房地產估價師考試準考證打印時間：11月4日-11月10日2024-08-06
- 房地產估價師報考條件解析：有年齡要求嗎2024-08-02
- 2024年房地產估價師報考條件詳解2024-07-19
- 備考指南：2024年房地產估價師備考順序解讀2024-06-08
- 備考攻略：2024年房地產估價師應該如何備考2024-06-05
- 房地產估價師證書能干什么?2024-05-25
- 實用指南：房屋“以舊換新”政策下，如何考取房地產估價師證書2024-04-19
- 房屋“以舊換新”政策的背景下，哪類人群適合考取房地產估價師證書2024-04-18
- 2023年廣東茂名房地產估價師證書領取通知2024-04-17
打卡人數
