相關推薦》》2020房地產估價師考試《案例分析》練習題匯總

2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(23)

1、采用收益法對餐飲房地產進行估價時，凈收益測算中需要剝離非房地產帶來的收益，當利用平均商業利潤測算估價對象的客觀收益時，應剝離(　)。

A、平均商業利潤

B、正常經營收入

C、非正常經營收入

D、超額利潤

2、下列選項中，屬于餐飲房地產所具有的特殊性的是(　)。

A、地段選擇的差異性

B、經營者的差異性

C、服務對象的差異性

D、管理水平的差異性

3、甲公司擁有一宗登記用途為工業的房地產，建成于2010年，現狀用于商業，于2014年作為抵押物申請了抵押貸款。現甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。則對該宗工業房地產進行實物狀況分析時，一般不重點分析的因素是(　)。

A、用地面積與形狀

B、設備設施和用具

C、地質和水文條件

D、房地產用途

4、某房地產估價機構接受委托，對市中心某大廈地下二層進行房地產抵押價值評估，目的是為委托人辦理續期貸款提供價值參考依據。該大廈地下二層為車位，均可獨立出售，目前業主對外出租。下列關于地下停車庫價格特點的表述中，錯誤的是(　)。

A、價格往往和車位數掛鉤

B、價格和最初原始投入的緊密程度較低

C、同一地區同一類型房地產地下停車庫單位價格容易出現較大的變化

D、價格受地上房地產租售狀況影響較大

5、加油站一般主要采用的估價方法是(　)。

A、比較法

B、假設開發法

C、收益法

D、成本法

6、下列選項中，不屬于住宅房地產實地查勘主要內容的是(　)。

A、估價對象位置、四至、樓盤名稱

B、估價對象建筑結構

C、估價對象通風、彩光

D、估價對象周邊交通便捷度

7、以下不屬于經營性房地產的是(　)。

A、娛樂會所

B、酒店

C、寫字樓

D、學校

8、以下不屬于工業房地產實地查勘記錄重點內容的是(　)。

A、通風、采光

B、位置、四至

C、工業集聚度

D、用途、類型

9、房地產市場調查分析中，整體房地產市場調查分析的服務對象不包括(　)。

A、房地產開發商

B、投資或金融機構

C、地方政府以及購房者

D、施工單位

10、可行性研究報告對不同使用人的作用不同，當報告使用人為開發商時，其關注的重點是(　)。

A、側重于項目的經濟可行性評價

B、項目是否具備相應的開發建設條件

C、側重于社會效益評價

D、側重于本項目正常運營條件下的還貸或盈利能力評價

11、下列不屬于商業房地產市場調查研究報告中商圈分析內容的是(　)。

A、城市商業用地的供應

B、商業房地產分布

C、商業經營形態

D、商圈流量

答案

1、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產估價的技術路線及難點處理。利用收益法對餐飲房地產進行估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益，而如何剝離非房地產帶來的收益是餐飲房地產估價的難點。方法之一是通過商業利潤進行剝離，商業利潤包括平均商業利潤和超額商業利潤;即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。參見教材P156。

2、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產及其估價特點。餐飲房地產在某些方面也有其特殊性，主要體現在：地段選擇的差異性;營業收入的差異性。參見教材P156。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是影響工業房地產價格的主要因素。影響工業房地產價格的主要實物狀況包括用地面積與形狀、地質和水文條件、房地產用途。參見教材P165。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是停車庫的估價。選項C錯誤，地下停車庫價格的特點之一是，同一地區同一類型房地產單位價格不會出現較大的變化。由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價格往往不會像其他房地產那樣，呈現出比較鮮明的獨特性，同一地區同一類型房地產地下停車庫單位價格比較一致。參見教材P181。

5、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是加油站的估價。加油站一般主要采用收益法估價，此外也可以利用成本法作為估價的輔助方法。參見教材P183。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價對象實地查勘記錄。選項D屬于經營性或者工業房地產實地查勘主要內容。參見教材P70～71。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價對象實地查勘記錄。經營性房地產主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂等房地產。學校屬于公益性房地產。參見教材P70。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是估價對象實地查勘記錄。選項A是住宅房地產實地查勘記錄重點內容。參見教材P71。

9、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是其他房地產估價業務概述。整體房地產市場調查分析的服務對象包括房地產開發商、投資或金融機構、房地產專業機構、地方政府以及投資者。參見教材P338。

10、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是其他房地產估價業務概述。可行性研究報告對不同使用人的作用不同，當報告使用人為開發商時，其關注的重點是項目的經濟可行性評價。參見教材P342。

11、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產市場調查分析。選項A屬于商業房地產發展現狀及趨勢分析的內容。商業房地產商圈分析包括商圈環境分析、商圈流量分析、商業房地產分布分析、商業經營業態分析。參見教材P347。

為避免錯過考試重要時間節點通知，準備報考2020年房地產估價師考試的同學，您可“ 免費預約短信提醒 ”，預約成功后，可及時收到2020年房地產估價師考試報名時間等重要時間節點的考試信息提醒。

溫馨提示：在您備戰房地產估價師考試中，如果想要更多練習題，可點擊下方按鈕免費下載房地產估價師歷年真題及答案/精華資料，更多備考資料持更新中，祝您備考順利!