2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(6)
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2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(6)
1.某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業(yè)區(qū)內，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態(tài)。現政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區(qū)域內建筑容積率為3及以下的商業(yè)用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。
據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：
1.以商品住宅銷售均價為基礎估價;
2.以商業(yè)用途土地價格為基礎估價。
問題：
1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。
2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。
考點分析：在不同客觀條件下，估價方法的選用與技術路線。
【參考答案】
1.若轉讓后允許改變用途，則以商業(yè)用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。(2分)
理由：
估價對象處于繁華商業(yè)區(qū)，根據最高最佳利用原則應以商業(yè)用途價格為基礎估價。
或估價對象證載用途為住宅，根據合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。(4分)
2.估價技術路線：①選擇估價方法，②方法運用中的具體處理，③確定估價結果。(4分)
考試總結：因為考試一般都是以一種選擇為前提，這樣兩種選擇考生很難想到，不容易得分。
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