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第五章 房地產估價原則

第七節 謹慎原則

謹慎原則是房地產抵押價值和抵押凈值評估應遵循的一項原則。

該原則要求在影響估價對象價值或價格的因素存在不確定性的情況下對其作出判斷時，應充分考慮其導致估價對象價值或價格偏低的一面，慎重考慮其導致估價對象價值或價格偏高的一面。充分估計抵押房地產在抵押權實現時可能受到的限制、未來可能發生的風險和損失，不高估假定未設立法定優先受償權下的價值，不低估注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款。

雖然說只要所擔保的債權不超過抵押時抵押物的價值即不違法，但由于需要處分抵押物的時間與抵押價值時點一般相隔較長，而且抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用，屆時抵押房地產的價值有可能下跌，其他相關的不確定因素也較多，為確保抵押貸款的清償，擬接受抵押擔保的債權人對變現風險高度關注，所以房地產抵押價值評估還應遵循謹慎原則。

理解謹慎原則的關鍵，是要搞清楚“在存在不確定因素的情況下”。

在實際估價中，房地產估價師如果面臨的是確定因素，則不存在謹慎問題，應依據確定因素進行估價。

如果面臨的是不確定因素，當對該因素的樂觀，保守(或悲觀)和折中判斷或估計會導致對抵押價值的相對偏高、偏低和居中估計時，則應采取導致對抵押價值相對偏低的估計。

《房地產抵押估價指導意見》針對不同的估價方法，提出了遵循謹慎原則的下列要求 ：

(1)在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘。

(2)在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低。

(3)在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。

(4)在運用假設開發法估價時，不應高估未來開發完成后的價值，不應低估后續開發的必要支出及應得利潤。

一句話，就是要高估成本，低估收益，使得評估結果偏低。

【例題】運用成本法評估房地產抵押價值時，按謹慎原則要求，在估計房地產價格構成項目的金額可能會在一定區間波動時，應采用(　)的估計值。

A.正常　　　B.較低　　　C.平均　　　D.較高

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是謹慎原則對不同估價方法的要求。在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤，不應低估折舊。參見教材P171。

【例題】在房地產抵押估價實務中，遵循謹慎原則的具體要求包括(　)。

A.在運用比較法估價時，不應該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘

B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用居中的收益估計值進行估價

C.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應偏低

D.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、開發成本、有關稅費和利潤，不應低估折舊

E.在運用假設開發法時，不應高估未來開發完成后的價值，應對后續開發建設的必要支出及應得利潤進行適當修正

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是謹慎原則對不同估價方法的要求。選項B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應該采用較低的，而不是居中的收益估計值進行估價;選項E不應低估后續開發的必要支出及應得利潤。參見教材P171。

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