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不動產登記類型和程序

一、不動產登記的類型

不動產登記有多種分類方法。按照登記的效力不同，可分為本登記與預登記 ;按照登記的物權可分為所有權登記和他項權利登記;按照登記的物可分為土地登記、房屋登記和林權登記等。

(一)按照登記的效力分類

1.本登記。本登記是對不動產物權的設立、變更、轉讓以及消滅等法律事實進行的登記，具有終局、確定的效力，因此又被稱為“終局登記”。 如房屋所有權初始登記、房屋所有權轉移登記等都屬于本登記。本登記包括：

(1)初始登記，是指不動產所有權的第一次登記，包括土地所有權的第一次登記和房屋所有權的第一次登記。由于土地的國家所有權可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權的初始登記。

【例題】土地的初始登記包括國有與集體土地所有權的初始登記。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。由于土地的國家所有權可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權的初始登記。參見教材P134。

(2)設立登記，是指當事人以法律行為設定不動產他物權時進行的登記。包括建設用地使用權、不動產抵押權和地役權的設立登記 。根據《物權法》第一百三十九條、第一百八十七條規定，建設用地使用權和不動產抵押權的設立應當登記，不登記則不發生物權變動效力。

根據《物權法》第一百五十八條規定：地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的，可以向登記機構申請地役權登記;未經登記，不得對抗善意第三人。 因此，設立登記是設立建設用地使用權和不動產抵押權的生效要件，是設立地役權的對抗要件。

(3)轉移登記，是指不動產物權轉移時進行的登記。由于我國實行土地公有制即國家所有與集體所有，土地所有權不能轉讓。即便是集體所有的土地變為國家所有的土地，也只是通過征收的方式。因此，轉移登記僅適用于土地使用權、房屋所有權及抵押權等其他物權發生轉移的情形。

【例題】轉移登記僅適用于土地使用權、房屋所有權及抵押權等其他物權發生轉移的情形。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。由于我國實行土地公有制即國家所有與集體所有，土地所有權不能轉讓。即便是集體所有的土地變為國家所有的土地，也只是通過征收的方式。因此，轉移登記僅適用于土地使用權、房屋所有權及抵押權等其他物權發生轉移的情形。參見教材P135。

(4)變更登記，是指不動產物權歸屬的主體不變，而只是物權的內容、客體等發生變化時所為的登記。如不動產的面積發生變化、權利人名稱發生變化時，應申請變更登記。

(5)注銷登記，是指因法定或約定之原因使已登記的不動產物權歸于消滅或因自然的、人為的原因使不動產本身滅失時進行的一種登記。如抵押權已實現，應申請抵押權注銷等。

(6)更正登記和異議登記

更正登記和異議登記是保護事實上的權利人或者真正權利人以及真正權利狀態的法律措施。更正登記是對原登記權利的涂銷，同時對真正權利進行登記。 異議登記是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿中記載的權利所提出的異議計入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權利失去推定的效力。

《物權法》規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

(7)查封登記

查封登記是指，不動產登記機構按照人民法院的生效法律文書和協助執行通知書，配合人民法院對指定不動產在不動產登記簿上予以注記，以限制權利人處分被查封的不動產的行為。被查封、預査封的房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。

根據最高人民法院、建設部、國土資源部聯合下發的《關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》(法發[2004]5號)規定，不動產登記機構在協助人民法院執行房屋時，不對生效法律文書和協助執行通知書進行實體審查，認為人民法院查封、預查封的不動產權屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應當停止辦理協助執行事項。

【例題】被查封、預査封的房屋，在查封、預查封期間可以辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。被查封、預査封的房屋，在查封、預查封期間不得辦理抵押、轉讓等權屬變更、轉移登記手續。參見教材P135。

2.預登記。預登記，是指在本登記之前進行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權利人的合法權益。 如預告商品房預告登記。《物權法》第二十條規定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

【例題】預登記，是指在本登記之前進行的登記，其具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權利人的合法權益。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。預登記，是指在本登記之前進行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權利人的合法權益。參見教材P136。

【例題】預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起(　)個月內未申請登記的，預告登記失效。

A.1　　　　　　　　

B.2

C.3　　　　　　　　

D.6

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。參見教材P136。

(二)按照登記的物權分類

1.不動產所有權登記。不動產所有權登記是指，不動產登記機構依法將不動產所有權及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。如發生房屋買賣、互換、贈與、繼承、受遺贈、以房屋出資入股，導致房屋所有權發生轉移的;當事人應當在有關法律文件生效或者事實發生后申請房屋所有權轉移登記。

所有權是對物獨占的支配權，其權能包括占有、使用、收益和處分 。《物權法》第四十條規定，所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利，不得損害所有權人的權益。所有權人在自己的不動產或動產上設立用益物權和擔保物權，是其行使權利的具體體現。如不動產所有權人將不動產抵押給他人，就是所有權人行使其權能。

2.不動產他項權利登記。不動產他項權利登記是指，不動產登記機構依法將他項權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。不動產他項權利是指除不動產所有權以外的其他物權。不動產他項權利包括用益物權和擔保物權。

(1)不動產用益物權。根據《物權法》，不動產用益物權包括：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。

【例題】根據《物權法》，不動產用益物權包括(　)。

A.土地承包經營權

B.建設用地使用權

C.宅基地使用權

D.地役權

E.建設用地所有權

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。根據《物權法》，不動產用益物權包括：土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。參見教材P136。

(2)不動產擔保物權。根據《物權法》，不動產擔保物權為抵押權。抵押權又分為一般抵押和最高額抵押。

一般抵押權登記。一般抵押權登記包括抵押權設立登記、變更登記、轉移登記和注銷登記。 對符合規定條件的，不動產登記機構應當將抵押當事人、債務人的名稱(姓名)、被擔保債權數額和登記時間記載于房屋登記簿。

【例題】一般抵押權登記包括抵押權的(　)。

A.設立登記

B.變更登記

C.轉移登記

D.注銷登記

E.更正登記

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。一般抵押權登記包括抵押權設立登記、變更登記、轉移登記和注銷登記。參見教材P136。

②最高額抵押權登記。最高額抵押權登記包括設立登記、變更登記、轉移登記和注銷登記，以及最高額抵押權確定登記 。對最高額抵押權設立前已存在債權轉入最高額抵押擔保的債權范圍，申請登記的，申請人還應當提交已存在債權的合同或其他登記原因證明材料、抵押人與抵押權人同意將該債權納入最高額抵押權擔保范圍的書面材料。

對符合規定條件的最高額抵押權設立登記，不動產登記機構應當將抵押當事人、債務人的名稱(姓名)、登記時間、最高債權額、債權確定的期間記載于不動產登記簿，并明確記載其為最高額抵押權。最高額抵押權擔保的債權確定前，最高額抵押權發生轉移的，轉讓人和受讓人應當持登記申請書、申請人的身份證明、他項權利證書、最高額抵押權擔保的債權尚未確定的證明材料、最高額抵押權發生轉移的證明材料等申請最高額抵押權轉移登記。

最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，不動產登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。 當事人約定最高額抵押權隨同部分債權的轉讓而轉移的，應當在辦理最高額抵押權確定登記之后，按照規定辦理抵押權轉移登記。經依法登記的最高額抵押權擔保的債權確定，予以登記的，不動產登記機構應當將最高額抵押權擔保的債權已經確定的事實記載于不動產登記簿。

當事人協議確定或者人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定了債權數額的，房屋登記機構可以依照當事人一方的申請將債權數額確定的事實記載于不動產登記簿。

【例題】最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，不動產登記機構可以辦理最高額抵押權轉移登記。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。最高額抵押權擔保的債權確定前，債權人轉讓部分債權的，除當事人另有約定外，不動產登記機構不得辦理最高額抵押權轉移登記。參見教材P137。

此外，《物權法》還將在建工程抵押納入抵押權登記的范疇。在建工程抵押權登記包括設立登記、變更登記、轉移登記和注銷登記。 在建工程抵押權登記事項在房屋登記簿上予以記載后，房屋登記機構向在建工程抵押權人發放在建工程抵押登記證明。 已經登記在建工程抵押權變更、轉讓或者消滅的，當事人應當申請變更登記、轉移登記、注銷登記。在建工程竣工并經房屋所有權初始登記后，當事人應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。

【例題】在建工程抵押不屬于抵押權登記的范疇。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。《物權法》還將在建工程抵押納入抵押權登記的范疇。在建工程抵押權登記包括設立登記、變更登記、轉移登記和注銷登記。參見教材P137。

(三)按照登記的物分類

1.土地登記是指，不動產登記機構依法將土地權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。如集體所有權登記、國有建設用地使用權登記、集體建設用地使用權登記、宅基地使用權登記、土地使用權抵押權登記等。

2.房屋登記是指，不動產登記機構依法將房屋建筑物、構筑物權利及相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。如房屋所有權登記、房屋抵押權登記、預購商品房預告登記。

3.林權登記是指，不動產登記機構依法對森林、林木和林地權利及其相關事項在不動產登記簿上予以記載的行為。

相關推薦：2019年房地產估價師《制度與政策》第六章講義匯總

二、不動產登記機構

(一)不動產登記機構設置

《物權法》確定了國家對不動產實行統一登記制度。 統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

2013年12月，中央機構編制委員會印發了《中央編辦關于整合不動產登記職能的通知》，確定國土資源部 負責指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產登記工作。住房城鄉建設部、國家林業局、國家海洋局等協同國土資源部分別指導房屋、林地、海域登記工作。

農村土地承包經營權納入不動產統一登記予以5年過渡期。過渡期內，農業部會同國土資源部等部門負責指導農村土地承包經營權統一登記工作。過渡期后，由國土資源指導。 對地方登記機構職能，該通知要求要充分利用現有資源將不動產登記職能統一到一個部門。《不動產登記暫行條例》第六條規定：國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動產登記工作。

縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動產登記機構，負責不動產登記工作，并接受上級人民政府不動產登記主管部門的指導、監督。因此，在中央層面，國土資源負責指導監督不動產登記工作，住房城鄉建設部門協同指導房屋登記工作。在地方層面，不動產登記機構如何設立由地方人民政府確定。

【例題】我國負責指導監督全國不動產登記的部門是(　)。

A.住房城鄉建設部

B.國家林業局

C.國土資源部

D.農業部

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動產登記的類型。2013年12月，中央機構編制委員會印發了《中央編辦關于整合不動產登記職能的通知》，確定國土資源部負責指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產登記工作。住房城鄉建設部、國家林業局、國家海洋局等協同國土資源部分別指導房屋、林地、海域登記工作。參見教材P138。

根據《不動產登記暫行條例》，不動產登記由不動產所在地的縣級人民政府不動產登記機構辦理;直轄市、設區的市人民政府可以確定本級不動產登記機構統一辦理所屬各區的不動產登記。跨縣級行政區域的不動產登記，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構分別辦理 。

不能分別辦理的，由所跨縣級行政區域的不動產登記機構協商辦理;協商不成的，由共同的上一級人民政府不動產登記主管部門指定辦理。國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，國務院批準項目用海、用島，中央國家機關使用的國有土地等不動產登記，由國務院國土資源主管部門會同有關部門規定。

(二)不動產登記機構職責

不動產登記機構應當履行的職責為：查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;就有關登記事項詢問申請人;如實、及時登記有關事項;法律、行政法規規定的其他職責 。申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的，不動產登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。

權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。不動產登記機構不得要求對不動產進行評估;不得以年檢等名義進行重復登記;不得有超出登記職責范圍的其他行為。 不動產登記機構因登記錯誤，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。不動產登記機構賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。

三、不動產登記程序

不動產登記程序有申請、受理査驗、登簿發證。

(一)申請

申請不動產登記，申請人或者其代理人應當到不動產登記機構辦公場所申請。不動產登記以共同申請為原則，以單方申請為例外。即申請不動產登記原則上由當事人雙方共同申請，但特殊情形下，也可以單方申請。根據《不動產登記暫行條例》屬于下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

1.尚未登記的不動產首次申請登記的;

2.繼承、接受遺贈取得不動產權利的;

3.人民法院、仲裁委員會生效的法律文書或者人民政府生效的決定等設立、變更、轉讓、消滅不動產權利的;

4.權利人姓名、名稱或者自然狀況發生變化，申請變更登記的;

5.不動產滅失或者權利人放棄不動產權利，申請注銷登記的;

6.申請更正登記或者異議登記的;

7.法律、行政法規規定可以由當事人單方申請的其他情形。

不動產登記申請人可以是自然人，也可以是法人或其他組織。 申請人為自然人的，應具備完全民事行為能力，即一般為年滿18周歲智力正常的成年人。未成年人和其他限制行為能力人(如精神病人)由其監護人代為申請。申請人申請不動產登記應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

1.登記申請書;

2.申請人、代理人身份證明材料、授權委托書;

3.相關的不動產權屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產權證書;

4.不動產界址、空間界限、面積等材料;

5.與他人利害關系的說明材料;

6.法律、行政法規以及本條例實施細則規定的其他材料。

監護人代為申請時，還應當提交證明其監護身份的證明材料。當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。

(二)受理查驗

不動產登記機構受理不動產登記申請要查驗：不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致;有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;登記申請是否違反法律、行政法規規定。

對屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人;申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人;申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容;申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

對房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記，在建建筑物抵押權登記，因不動產滅失導致的注銷登記，以及不動產登記機構認為需要實地查看的情形，不動產登記機構應當實地查看。 對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。

對存在尚未解決的權屬爭議、申請登記的不動產權利超過規定期限，以及對違反法律、行政法規或法律、行政法規規定不予登記情形的，不動產登記機構應當不予登記，并書面告知申請人。不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。 不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

(三)登簿發證

經查驗，登記申請條件的，不動產登記機構應當予以登記，依法將各類登記事項準確、完整、清晰地記載于不動產登記簿。登記事項自記載于不動產登記簿時完成登記。任何人不得損毀不動產登記簿，除依法予以更正外不得修改登記事項。

不動產登記簿記載的內容有：不動產的宗地面積、坐落、界址、房屋面積、用途、交易價格等自然狀況;權利人、權利類型、登記類型、登記原因、權利變化等權屬狀況;涉及不動產權利限制、提示的事項等。

不動產登記機構完成登記，應當依法向申請人核發不動產權證書或者登記證明 。不動產權證書和不動產登記證明由國土資源部統一監制。不動產權證書有單一版和集成版兩個版本。單一版證書記載一個不動產單元上的一種權利或者互相兼容的一組權利。集成版證書記載同一權利人在同一登記轄區內享有的多個不動產單元上的不動產權利。

目前主要采用單一版證書。不動產登記證明用于證明不動產抵押權、地役權或者預告登記、異議登記等事項。查封登記不頒發證書或證明。 除法律另有規定的外。不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日 內辦結不動產登記手續。

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