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房地產抵押管理

一、房地產抵押的概念(考點、掌握)

房地產抵押是指抵押人以合法的房地產以不轉移占有 的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

抵押人是指將合法的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

抵押權人是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款金融機構代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款機構作為償還貸款履行擔保的行為。

在建工程抵押是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

【例題】抵押人就是債務人。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的概念。抵押人不一定就是債務人。抵押人是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。參見教材P121。

二、房地產作為抵押物的條件(考點、掌握)

《城市房地產管理法》規定：“依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押 。”

房地產抵押中可以作為抵押物的有兩種情形：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，土地必須是以出讓方式取得的。

《物權法》規定，債務人或者第三人有權處分可以抵押的財產有 ：建筑物和其他土地附著物;建設用地使用權;以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;生產設備、原材料、半成品、產品;正在建造的建筑物、船舶、航空器;交通運輸工具;法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將上列財產一并抵押。

《物權法》規定，不得抵押的財產有 ：土地所有權;耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;所有權、使用權不明或者有爭議的財產;依法被查封、扣押、監管的財產;法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

【例題】下列房地產中，不得抵押的有(　)。

A.集體所有的土地使用權

B.村辦企業廠房

C.列入城市房屋拆遷范圍的房屋

D.宅基地

E.已經設定抵押權的房地產

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不可以抵押。《物權法》第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。擔保法第37條第2項規定，宅基地不得抵押。參見教材P122。

《城市房地產抵押管理辦法》(原建設部令第98號)也規定下列房地產不得設定抵押權：

(1)權屬有爭議的房地產;

(2)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;

(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(4)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;

(5)依法不得抵押的其他房地產。

【例題】按照現行法律法規的有關規定，在以下土地權利中，可以抵押的有(　)。

A.集體土地所有權

B.耕地承包經營權

C.無地上建筑物的鄉鎮企業用地

D.通過拍賣方式獲得并經發包方同意抵押的荒山使用權

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。《物權法》第一百八十條規定，債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：(1)建筑物和其他土地附著物;(2)建設用地使用權;(3)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;(4)生產設備、原材料、半成品、產品;(5)正在建造的建筑物、船舶、航空器;(6)交通運輸工具;(7)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。參見教材P122。

【例題】下列房地產中，不得設定抵押的有(　)。

A.共有房地產

B.未解決權屬爭議的房屋

C.已出租的房屋

D.被執法機關查封的房屋

E.經濟適用住房

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。《城市房地產抵押管理辦法》(原建設部令第98號)也規定下列房地產不得設定抵押權：(1)權屬有爭議的房地產;(2)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(4)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;(5)依法不得抵押的其他房地產。參見教材P122。

【2014年真題】下列房地產不得抵押的有(　)。

A.幼兒園的教學樓

B.某大學的校辦工廠

C.依法查封的房屋

D.正在建造的商品房

E.已出租的商品房

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。《城市房地產抵押管理辦法》(原建設部令第98號)也規定下列房地產不得設定抵押權：(1)權屬有爭議的房地產;(2)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;(3)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;(4)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;(5)依法不得抵押的其他房地產。參見教材P122。

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三、房地產抵押的一般規定(考點、掌握)

(1)房地產抵押，抵押人可以將幾宗房地產一并抵押 。以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押物，在抵押關系存續期間，其承擔的共同擔保義務不可分割，但抵押當事人另有約定的，從其約定。

(2)以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押 。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照上述規定一并抵押的，未抵押的財產視為一并抵押。鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

【例題】下列有關房地產抵押的表述中，不正確的是(　)。

A.以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，可以視為同一抵押物

B.預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證

C.抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的，以登記記載的內容為準

D.鄉、村企業廠區內大宗無地上建筑物的空閑土地使用權可以單獨設定抵押

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的條件。《擔保法》還規定，“鄉(鎮)、村企業的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押。”參見教材P120。

(3)以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額為限。

(4)國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。

(5)以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。

(6)以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有約定的除外。

(7)以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有約定的除外。

(8)有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過該企業的經營期限。

(9)以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。

(10)以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

(11)預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

(12)企、事業單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業享有和承擔。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。

(13)訂立抵押合同時，不得在合同中約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容。

(14)抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔 。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。

(15)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，可以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押。

(16)訂立抵押合同前抵押房地產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響 。抵押權設立后抵押房屋出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的房屋出租時，如果抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自己承擔。

(17)抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

(18)抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。

(19)抵押人的行為足以使低于財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。

(20)抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。

【例題】以預售商品房抵押的，該開發項目必須取得商品房預售許可證。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的一般規定。預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。參見教材P123。

【例題】下列關于房地產抵押的表述中，正確的有(　)。

A.村辦企業的廠房可以抵押

B.以兩宗以上房地產設定同一抵押權的，視為同一抵押房地產

C.公立學校的教學樓因本校擴建實驗室可以抵押

D.抵押人將已出租的房屋抵押的，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效

E.同一房地產不得設定兩個以上抵押權

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的一般規定。房地產抵押，抵押人可以將幾宗房地產一并抵押，也可以將一宗房地產分割抵押。學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，可以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的房地產為自身債務設定抵押。參見教材P122。

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