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第三節 房地產供求與價格

1.房地產需求

(1)房地產需求的含義

房地產需求，是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量。

需求的條件：愿意購買+購買支付能力

房地產市場需求是指在一定時間內、一定價格水平下和一定市場上所有的消費者對某種房地產所愿意并且能夠購買的數量。即市場需求是所有消費者需求的總和。

【例題】形成房地產有效需求必須具備的條件有(　)。

A.消費者有購買房地產的意愿

B.消費者能夠承受并支付得起房地產價格

C.城市經濟高速發展

D.人口急劇增長

E.房地產供給大于房地產需求

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是房地產需求。需求的形成條件有兩個：①消費者愿意購買，即有購買欲望;②消費者能夠購買，即有支付能力。參見教材P85。

(2)決定房地產需求量的因素(5因素)

1)該種房地產的價格水平。(一般是負相關，例外——炫耀物品和吉芬物品)

房地產的價格上漲，需求就會減少;下降，需求就會增加。其他商品的需求量與價格的關系一般也如此。由于需求量與價格負相關，被稱為需求規律。

需求規律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。

吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。19世紀英國人吉芬發現，在1845年愛爾蘭大災荒時，馬鈴薯價格上漲，但人們對馬鈴薯的需求卻不斷增加，這種現象在當時稱為“吉芬難題”。這類特殊物品以后因此稱為吉芬物品。(越貴越買)

2)消費者的收入水平。(正常商品正相關，低檔商品負相關)

當消費者的收入增加時，正常商品需求增加;相反，就會減少對該種商品的需求。

低檔商品，當消費者的收入增加時，反倒會減少對該種商品的需求。

3)消費者的偏好(正相關)

當消費者對某種房地產的偏好增強時，該種房地產的需求就會增加;相反，則需求就會減少。例如，如果城市居民出現了向郊區遷移的趨勢，偏好郊區住房，則對市區住宅的需求將會減少，而對郊區住宅的需求將會增加。

消費偏好不是固定不變的，在某些因素的作用下會發生變化。

4)相關物品的價格水平。(區分互補品和替代品)

當一種房地產自身的價格保持不變，而與它相關的物品的價格發生變化時，該種房地產的需求也會發生變化。與某種房地產相關的物品，是指該種房地產的替代品和互補品。某種房地產的替代品，是指能夠滿足相同或相似需要、可替代它的其他房地產，如經濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關系。

在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上，從而該種房地產的需求增加。(舉例：保障性住房與商品住房)

某種房地產的互補品，是指與它相互配合的其他房地產或物品，如住宅和與其配套的商業、娛樂房地產，城市郊區的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產的互補品的價格低時，對該種房地產的需求就會增加。例如，城市郊區的住宅，當降低或取消連接它與市區的高速公路收費時，對其需求就會增加。

5)消費者對未來的預期。

消費者的行為不僅受到許多現實因素的影響，還受他對未來預期的影響。例如，消費者的現時房地產需求不僅取決于當前的房地產價格水平，還取決于他對未來房地產價格漲落的預期。當消費者預期房地產價格在未來會上漲時，就會增加對房地產的現時需求，因為“今天不買，明天更貴”;相反，就會持幣觀望，減少對房地產的現時需求，因為“今天買進，明天更低”。這就是通常所講的“買漲不買落”。

當一種房地產的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產的偏好程度增強時，當該種房地產的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產價格未來會上漲時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加;反之，消費者對該種房地產的當前需求通常會減少。

【例題】需求量與價格負相關的關系叫做需求規律。下列選項中，此規律的例外有(　)。

A.炫耀性物品

B.“吉芬”物品

C.低檔商品

D.高檔商品

E.急需商品

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是房地產需求。需求規律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。因為這種物品只有在高價位時才能夠起到炫耀作用，所以其需求量與價格同方向變化。吉芬物品是指某種生活必需品，在某種特定的條件下，消費者對這種商品的需求與其價格成同方向變化。參見教材P86。

【例題】下列情形中會導致房地產當前需求增加的有(　)。

A.消費者的收入增加

B.作為替代品的房地產的價格上升

C.作為互補品的房地產的價格上升

D.消費者預期其未來的收入增加

E.消費者預期未來的房地產價格上升

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是房地產需求。

P表示價格，Q表示需求。

商品 X PX QX

商品 Y Py Qy

PX ↑ QX ↓ QY ↑ 替代品

PX ↑ QX ↓ QY ↓ 互補品

PX ↓ QX ↑ QY ↓ 替代品

PX ↓ QX ↑ QY ↑ 互補品

參見教材P87。

(3)房地產需求曲線

房地產需求曲線表示房地產的需求量與其價格之間的關系——某種房地產的需求量如何隨著該種房地產價格的變動而變動。

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【難點】需求量的變動(點在需求曲線上移動)和需求的變動(整條需求曲線位移)

需求量的變動，僅價格變動，其他因素不變，需求量沿需求曲線移動，價格提高，點向左移，價格降低，點向右移，在坐標中表現出來的是點的移動;

需求的變動，指價格以外的其他因素變動，導致整條需求曲線向左或向右平移(引起需求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移)，在坐標中表現出來的是線的移動。

2.房地產供給(熟悉)

(1)房地產供給的含義

房地產供給是指房地產開發企業和擁有者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房地產所愿意并且能夠提供出售的數量。

兩個條件：供給愿意+供給能力

房地產市場供給是指在一定時間內、一定價格水平和一定市場上所有房地產開發企業和擁有者愿意并且能夠提供的出售數量，即市場供給是所有房地產開發企業和擁有者供給的總和。

潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類的房地產量+其他種類的房地產轉換為該種房地產量+新竣工量

(2)決定房地產供給量的因素

某種房地產的供給量是由許多因素決定，有：①該種房地產的價格水平;②該種房地產的開發成本;③該種房地產的開發技術水平;④房地產開發企業和擁有者對未來的預期。它們對房地產供給量的影響分別如下：

1)該種房地產的價格水平。(正相關)

2)該種房地產的開發成本。(負相關)

3)該種房地產的開發技術水平。(正相關)

4)房地產開發企業和擁有者對未來的預期。(正相關)

需要指出的是，由于土地總量不可增加、建設用地使用權出讓市場政府獨家壟斷以及房地產開發期較長、房地產不可移動特性導致房地產不能在不同地區之間調劑余缺等，使得房地產供給與一般商品供給有很大的不同，不能隨著房地產需求和價格的變動及時作出調整，房地產供給缺乏彈性。

【例題】房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素主要有(　)。

A.該種房地產的價格水平

B.消費者的預期

C.該種房地產的開發成本

D.該種房地產的開發技術水平

E.房地產開發商和擁有者對未來的預期

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產供給。房地產的供給量是由許多因素決定的，有：①該種房地產的價格水平;②該種房地產的開發成本;③該種房地產的開發技術水平;④房地產開發企業和擁有者對未來的預期。參見教材P88。

(3)房地產供給曲線

房地產供給曲線表示房地產的供給量與其價格之間的關系——向右上方傾斜的供給曲線(S)。

【難點】

供給量的變動是由商品價格本身變化引起的，在坐標中表現出來的是點的移動;供給的變動是由商品本身價格以外的因素變化引起的，在坐標中表現出來的是線的移動。

3.房地產均衡價格(熟悉)

是房地產市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格，也就是房地產市場需求量與市場供給量相等時的價格。

均衡價格理論是價格原理的核心內容，它表明：均衡是市場價格運行的必然趨勢，如果市場價格由于某種因素或者某些因素的影響而脫離了均衡價格，則必然會出現過剩或短缺，導致賣者之間或買者之間的競爭，形成價格下降或上漲的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。

E點是供求均衡點，E點所對應的價格Pe，稱為均衡價格，所對應的數量Qe稱為均衡數量。

總的來說，房地產的價格與其需求正相關，與其供給負相關。當供給一定時，如果需求增加，則價格上漲;如果需求減少，則價格下降。當需求一定時，如果供給增加，則價格下降;如果供給減少，則價格上漲。需求和供給若同時發生變化，均衡價格和均衡數量也會發生變化。

需求和供給同時變化，有同方向變化(需求和供給均增加或者均減少)、反方向變化(需求增加而供給減少，或者需求減少而供給增加)、變動幅度不同(需求的增減大于或者小于供給的增減)等情況。

4.房地產供求狀況的分類

全國房地產總的供求狀況

本地區房地產總的供求狀況

全國同類房地產的供求狀況

本地區同類房地產的供求狀況

房地產由于不可移動及變更用途困難，直接決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，是本地區同類房地產的供求狀況。房地產市場是區域性市場。

【例題】決定房地產需求量和供給量的共同因素是(　)。

A.相關物品的價格水平

B.該種房地產的價格水平

C.房地產開發商對未來的預期

D.消費者對未來的預期

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產供給。決定房地產需求量和供給量的共同因素是該種房地產的價格水平。參見教材P88。

【例題】理論上房地產的供求狀況可分為的類型是(　)。

A.全國房地產總的供求狀況

B.本地區房地產總的供求狀況

C.全國同類房地產的供求狀況

D.本地區同類房地產的供求狀況

E.房地產的短缺或者充足供求狀況

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產供求狀況的分類。房地產供求狀況的分類：全國房地產總的供求狀況;本地區房地產總的供求狀況;全國同類房地產的供求狀況;本地區同類房地產的供求狀況。參見教材P91。

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