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第一節房地產的含義

一、房地產的定義

房地產指土地以及建筑物和其他相關定著物，是實物、權益和區位的結合體。

二、土地、建筑物和其他相關定著物的含義(熟悉)

1.土地的含義：

土地的地表范圍——該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區域

土地的地上空間范圍——以飛機的飛行高度為限

土地的地下空間范圍——以人類的能力所及為限

例如，政府出讓國有建設用地使用權的地塊土地，其地表范圍通常是根據標有界址點坐標的平面界址圖或建設用地紅線圖，由土地管理部門或城市規劃管理部門在地塊各轉點釘樁、埋設混凝土界樁或界石并放線來確認，形狀為封閉多邊形，面積大小依水平投影面積計算。(與測量知識印證)

2.建筑物的含義：:

廣義建筑物包括房屋和構筑物，狹義僅指房屋。

房地產估價中一般將建筑物作廣義理解，是指用建筑材料構筑的空間和實體。房屋是指有基礎、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內部進行生活和生活活動的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉庫等。(房屋與構筑物的區別：房屋有內部空間，構筑物沒有內部空間，或者人們只在其外部活動)。構筑物是指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的工程實體或附屬建筑設施，如煙囪、水塔、圍墻、道路、橋梁等。

3.其他相關定著物的含義(熟悉)

其他相關定著物是指附屬或結合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著土地或建筑物的轉讓而一并轉讓的物，但當事人另有約定的除外。

三、房地產實物、權益和區位的含義

1.房地產實物的含義(考點在相關知識部分)

房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，例如，土地的面積、形狀、地形、地勢、地質、土壤、開發程度等，建筑物的外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。認識房地產實物，需要建筑、測繪等專業知識。

房地產實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。以一幢房屋為例，其有形的實體，就該房屋的建筑結構而言，是指它是磚木結構的，還是磚混結構、鋼筋混凝土結構或者鋼結構的;實體的質量，假如該房屋是磚木結構的，則是指它是采用什么質量的磚和木材建造的，或者其施工質量如何;組合完成的功能，假如該房屋是磚木結構，采用的磚和木材的質量也相同，并且施工質量也是相同的，則是指它的空間布局如何，例如住宅的戶型如何。

2.房地產權益的含義(掌握)

房地產權益是指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和好處。

房地產權益以房地產權利為基礎，包括：

①擁有的房地產權利。——房屋所有權，建設用地使用權。

②該房地產權利受其他房地產權利的限制情況。——設立了抵押權或租賃權、地役權的房屋所有權或建設用地使用權。

③該房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況。——對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的限制，相鄰關系、被人民法院查封從而其處分受到限制等。②和③要能區分

④額外的利益或好處。——屋(頂)蓋或外墻面可出售或出租給廣告公司做廣告獲取經濟收入。

中國目前的房地產權利主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權。

(1)房地產所有權是指房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有、使用、收益和處分的權利(四項權能)。

所有權形式有：單獨所有、共有和建筑物區分所有權三種。

——單獨所有，指房地產由一個單位或個人享有所有權。

——共有是指房地產由兩個以上單位或個人共同享有所有權。共有又有按份共有和共同共有。按份共有人對共有的房地產按照其份額享有所有權(區分份額);共同共有人對共有的房地產共同享有所有權(不區分份額)。

——建筑物區分所有權是指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。(是一種復合性的權利，專有部分的所有權+專有部分以外的共有部分的持份權+因共同關系所產生的成員權)。

【判斷題】房地產所有權可分為獨有、共有和建筑物區分所有。其中，建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產所有權可分為單獨所有、共有和建筑物區分所有權三種。建筑物區分所有權可以說是一種復合性的權利，由專有部分的所有權(該部分通常為單獨所有，但也可能為共有，這種共有是該專有部分的共有人之間的共有)、專有部分以外的共有部分的持份權(該部分為建筑物各專有部分的所有權人之間按份共有)和因共同關系所產生的成員權構成。參見教材P50。

(2)建設用地使用權

建設用地使用權是指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

按照取得方式，建設用地使用權可分為：出讓、劃撥、租賃、作價出資或者入股、授權經營。

(3)宅基地使用權

宅基地使用權人(主要是農村集體經濟組織內部的成員才有的權利)依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施;

(4)土地承包經營權

也是農村集體經濟組織內部成員才能擁有的權利。

(5)地役權

地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。房地產所有權人或土地使用權人為地役權人，他人的房地產為供役地，自己的房地產為需役地。

最典型的地役權是在他人的土地上通行的權利，這種地役權具體稱為通行地役權。地役權還有排水地役權、眺望地役權等。

【例題】設立地役權通常會使(　)。

A.供役地的價值下降

B.需役地的價值下降

C.供役地與需役地的價值都下降

D.供役地與需役地的價值都上升

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。地役權是指房地產所有權人或土地使用權人按照合同約定利用他人的房地產，以提高自己的房地產效益的權利。上述房地產所有權人或土地使用權人為地役權人，他人的房地產為供役地，自己的房地產為需役地，地役權使供役地的價值下降，需役地的價值上升。參見教材P51。

(6)抵押權

抵押權：債務人或者第三人不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權依法以該房地產折價或者以拍賣、變賣該房地產所得的價款優先受償。

(7)租賃權

以支付租金的方式從房屋所有權人或土地使用權人那里獲得的占有和使用房地產的權利。

例如，房屋承租人與出租人簽訂了一個租賃期限為10年的房屋租賃合同，承租人即取得了該房屋10年期限的租賃權。

上述房地產權利中，租賃權是債權，其余屬于物權。

(8)物權與債權

債權是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。因此，債權被稱為“相對權”、“對人權”。

物權是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。物權的義務人是物權的權利人以外的任何其他人，因此物權又被稱為“絕對權”、“對世權”。

在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優先保護物權;有兩個以上物權的，優先保護先設立的物權，但法律另有規定的除外。即“物權優先”、“時間優先”。

所有權是自物權，其他的是他物權。他物權中，抵押權是擔保物權，其他的他物權是用益物權。

【例題】房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產權利包括物權和債權兩大類，其中物權又包括自物權和他物權兩類。自物權即所有權：他物權包括用益物權和擔保物權，而用益物權又包括土地使用權和地役權等。參見教材P52。

房地產的實物和權益在價值決定中都很重要。例如一幢房屋，其價值既受建筑結構、設施設備、裝飾裝修等實物狀況的影響，又受產權性質及其是否完整等權益狀況的影響。比如該房屋是合法建筑還是違法建筑，或者其產權是完全產權還是部分產權，價值就有很大的差異。兩宗實物狀況相同的房地產，如果權益狀況不同，價值就可能有很大的不同;反之，兩宗權益狀況相同的房地產，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。

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三、房地產區位的含義(掌握)

房地產區位(location)是指該房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環境等。

(1)一宗房地產的位置包括：①坐落;②方位;③與相關場所的距離;④臨街(路)狀況;⑤朝向;⑥樓層。

(2)一宗房地產的交通條件

是指進出該房地產的方便程度——通達性，可分為從別的地方到該房地產的可及性和從該房地產去別的地方的便捷性。

用“可及性”表達從別的地方到該房地產——“進來”的方便程度。

用“便捷性”表達從該房地產去別的地方——“出去”的方便程度，是為了更好地描述和評判一宗房地產的交通條件。

(3)一宗房地產的外部配套設施，是指該房地產外部(用地紅線外)的基礎設施和公共服務設施。如果是該宗房地產內部(用地紅線內)的配套設施，則屬于該房地產的實物因素。(容易混淆的考點)

(4)一宗房地產的周圍環境，是指該房地產周圍的自然環境、人文環境和景觀。其中，人文環境包括該宗房地產所在地區的聲譽、居民特征(如職業、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安狀況(如犯罪率)、相鄰房地產的利用狀況(如用途)等。

【例題】下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區位因素的有(　)。

A.建筑平面布置

B.朝向、樓層

C.環境景觀

D.土地開發程度

E.房屋完損等級

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。一宗房地產的區位是指該房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通條件、外部配套設施、周圍環境等。(1)位置包括坐落、方位、與相關場所的距離、臨街(路)狀況、朝向、樓層等;(2)交通條件是指進出該房地產的方便程度，即通達性;(3)外部配套設施是指該房地產外部(用地紅線外)的基礎設施和公共服務設施;(4)周圍環境是指該房地產的自然環境、人文環境和景觀。參見教材P53。

四、房地產的其他名稱(了解)

(1)不動產---法律上使用

(2)物業----房屋及配套的設施設備和相關場地

(3)real estate和real property---英語翻譯

五、房地產的基本存在形態(了解)

房地產——可單指土地、可單指建筑物，也可指土地與建筑物的綜合體

土地——僅指土地部分

建筑物——僅指建筑物部分

房地——專指土地和建筑物的綜合體

無建筑物的土地：

這是一塊無建筑物的空地。

(b)有建筑物的土地：

該塊土地上雖然建有建筑物，但在觀念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：①無視建筑物的存在;②考慮建筑物存在的影響。

(c)建筑物：

建筑物雖然必須建在土地上，但在觀念上可把它單獨看待。具體的看待方式有兩種：①無視土地的存在;②考慮土地存在的影響。

(d)房地：

下有土地，上有建筑物，此時把土地與建筑物也作為一個整體來看待。(房地合一)

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