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第三節  建設用地使用權劃撥

一、建設用地使用權劃撥的含義(考點)

建設用地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將建設用地使用權無償交給土地使用者使用的行為。劃撥土地使用權有以下含義：

(1)劃撥土地使用權包括土地使用者繳納拆遷安置、補償費用(如城市的存量土地或集體土地)和無償取得(如國有的荒山、沙漠、灘涂等)兩種形式。

(2)除法律、法規另有規定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。

(3)取得劃撥土地使用權，必須經有批準權的人民政府核準并按法定的程序辦理手續。

(4)在國家沒有法律規定之前，在城市范圍內的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進行管理。

二、建設用地使用權劃撥的范圍(考點、重點)

依據現行法規，下列建設用地可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權：

①國家機關用地 。國家機關指國家權力機關，即全國人大及其常委會，地方人大及其常委會;國家行政機關，即各級人民政府及其所屬工作或者職能部門;國家審判機關，即各級人民法院;國家檢察機關，即各級人民檢察院;國家軍事機關，即國家軍隊的機關。以上機關用地屬于國家機關用地。

②軍事用地 。指軍事設施用地，包括軍事指揮機關、地面和地下的指揮工程，作戰工程;軍用機場、港口、碼頭、營區、訓練場、試驗場;軍用洞庫、倉庫;軍用通信、偵察、導航觀測臺站和測量、導航標志;軍用公路、鐵路專用線、軍用通訊線路等輸電、輸油、輸氣管線;其他軍事設施用地。

③城市基礎設施用地 。指城市給水、排水、污水處理、供電、通信、煤氣、熱力、道路、橋涵、市內公共交通、園林綠化、環境衛生、消防、路標、路燈等設施用地。

④公益事業用地 。指各類學院、醫院、體育場館、圖書館、文化館、幼兒園、托兒所、敬老院、防疫站等文體、衛生、教育、福利事業用地。

⑤國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地 。指中央投資、中央和地方共同投資，以及國家采取各種優惠政策重點扶持的煤炭、石油、天然氣、電力等能源項目;鐵路、公路、港口、機場等交通項目;水庫水電、防洪、江河治理等水利項目用地。

⑥法律、行政法規規定的其他用地。法律和法規明確規定可以采用劃撥方式供地的其他項目用地。

【例題】下列用地中，可以采取劃撥方式取得使用權的有(　)。

A.商品住宅小區用地

B.加油站用地

C.縣人民公園用地

D.軍事設施用地

E.造紙廠用地

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的范圍。可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權的包括：國家機關用地;軍事用地;城市基礎設施用地;公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;法律、行政法規規定的其他用地。參見教材P35。

【例題】依據有關規定，可由縣級以上人民政府依法批準使用劃撥土地的，包括(　)等。

A.國家機關辦公用地

B.高新技術產業用地

C.公共交通設施用地

D.國家重點扶持的水利設施用地

E.經濟適用住房用地

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的范圍。可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權的包括：國家機關用地;軍事用地;城市基礎設施用地;公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;法律、行政法規規定的其他用地。參見教材P35。

【例題】下列建設用地中，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得土地使用權的有(　)。

A.居民住宅建設用地

B.城市基礎設施用地

C.學校辦公樓建設用地

D.國家機關用地

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的范圍。可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權的包括：國家機關用地;軍事用地;城市基礎設施用地;公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;法律、行政法規規定的其他用地。參見教材P35。

【例題】下列建設用地中，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得土地使用權的有(　)。

A.軍事用地

B.城市基礎設施用地

C.學校辦公樓建設用地

D.國家機關用地

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的范圍。可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權的包括：國家機關用地;軍事用地;城市基礎設施用地;公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;法律、行政法規規定的其他用地。參見教材P35。

【2010年真題】下列用地中，不宜劃撥供給的是(　)。

A.部隊伙房建設用地

B.工商管理所辦公樓建設用地

C.上市公司保衛科值班室建設用地

D.科技博物館擴建項目建設用地

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的范圍。可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權的包括：國家機關用地;軍事用地;城市基礎設施用地;公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;法律、行政法規規定的其他用地。參見教材P35。

【2010年真題】經濟適用住房建設用地采取劃撥方式供應。

『正確答案』正確

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的范圍。經濟適用住房建設用地采取劃撥方式供應。參見教材P35。

【2012年真題】下列建設項目用地中，可以采取劃撥方式取得建設用地使用權的有(　)。

A.普通商品住宅　　　

B.城市基礎設施用地

C.公立學校辦公樓　　

D.大型商場

E.經濟適用住房

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的范圍。可由縣級以上人民政府依法批準，劃撥土地使用權的包括：國家機關用地;軍事用地;城市基礎設施用地;公益事業用地;國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地;法律、行政法規規定的其他用地。參見教材P35。

建設用地使用權劃撥的管理(考點、重點、難點)

《城市房地產管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對劃撥土地使用權的管理有以下規定：

(1)劃撥土地的轉讓。劃撥土地的轉讓有兩種規定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金;二是可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。經依法批準利用原有劃撥土地進行經營性開發建設的，應當按照市場價補繳土地出讓金。經依法批準轉讓原劃撥土地使用權的，應當在土地有形市場公開交易，按照市場價補繳土地出讓金;低于市場價交易的，政府應當行使優先購買權。

【例題】依法轉讓以劃撥方式取得土地使用權的，應當由轉讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的管理。依法轉讓以劃撥方式取得土地使用權的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。參見教材P35。

【2013年真題】以劃撥方式取得的建設用地使用權沒有使用期限的限制，任何情況都不可以轉讓、抵押。

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權，未經許可不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。參見教材P35。

【2014年真題】以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓的前提是轉讓方辦理了建設用地使用權出讓手續。

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的管理。劃撥土地的轉讓，可以不辦理出讓手續。參見教材P35。

【2010年真題】下列情形中，可以不辦理出讓手續的有(　)。

A.民政局將辦公樓連同院落整體轉讓給公安局做交通指揮中心

B.林業局將辦公樓連同院落整體轉讓給私立中學做教學樓

C.私有住宅轉讓后改為副食品加工車間

D.職工已購公有住房首次上市轉讓

E.國有企業按國家住房制度改革政策出售公有住房

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的管理。劃撥土地的轉讓有兩種規定：一是報有批準權的人民政府審批準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金;二是可不辦理出讓手續，但轉讓方應將所獲得的收益中的土地收益上繳國家。參見教材P35。

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(2)劃撥土地使用權的出租 。①房產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。②用地單位因發生轉讓、出租、企業改制和改變土地用途等不宜辦理土地出讓的，可實行租賃。③租賃時間超過6個月的，應簽訂租賃合同。

(3)劃撥土地使用權的抵押。劃撥土地使用權抵押時，其抵押價值應當為劃撥土地使用權下的市場價值。因抵押劃撥土地使用權造成土地使用權轉移的，應辦理土地出讓手續并向國家繳納地價款才能變更土地權屬。

(4)對未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權的單位和個人，縣級以上人民政府土地管理部門應當沒收其非法收入，并根據情節處以罰款。

(5)國有企業改制中的劃撥土地。對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。

【例題】對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取(　)等方式予以處置。

A.國有土地出讓

B.國有土地轉讓

C.國有土地租賃

D.國有土地作價出資(入股)

E.保留劃撥土地使用權

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的管理。對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。參見教材P36。

下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：

(1)國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的;

(2)國有企業改組為股份合作制的;

(3)國有企業租賃經營的;

(4)非國有企業兼并國有企業的。

下列情況經批準可保留劃撥土地使用權：

(1)繼續作為城市基礎設施用地、公益事業用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變，但改造或改組為公司制企業除外;

(2)國有企業兼并國有企業、非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的;

(3)在國有企業兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業的;

(4)國有企業改造或改組為國有獨資公司的。

(2)、(3)、(4)項保留劃撥土地方式的期限不超過5年。

(6)凡上繳土地收益的土地，仍按劃撥土地進行管理。

(7)劃撥土地使用權的收回。

國家無償收回劃撥土地使用權有多種原因，主要有以下七種：

土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的;

國家為了公共利益需要和城市規劃的要求收回土地使用權;

各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權;

土地使用者自動放棄土地使用權;

未經原批準機關同意，連續2年未使用;

不按批準用途使用土地;

鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。

國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依法給予補償。

【2010年真題】國家無償收回劃撥土地使用權的原因有(　)。

A.使用者自動放棄土地使用權

B.礦場、機場等核準報廢土地

C.非法轉讓土地

D.不按批準用途使用土地

E.轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是建設用地使用權劃撥的管理。國家無償收回劃撥土地使用權有多種原因，主要有以下七種：(1)土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的;(2)國家為了公共利益需要和城市規劃的要求收回土地使用權;(3)各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權;(4)土地使用者自動放棄土地使用權;(5)未經原批準機關同意，連續2年未使用;(6)不按批準用途使用土地;(7)鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。參見教材P36。

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