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第一節　對房地產估價的基本認識

一、房地產估價的含義(熟悉)

1.專業房地產估價與非專業房地產估價的區別

客觀合理、令人信服的估價結果，就需要專業估價。任何人都可以做的，就是非專業估價。

專業房地產估價：由專業機構和人員完成、提供專業意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關法律責任的專業房地產估價活動。

專業房地產估價與非專業房地產估價的五大不同點(考點)：

①由專業房地產估價機構和專業房地產估價人員完成——前者指具備足夠數量的專業估價人員等條件、專門從事房地產估價活動的單位。后者指具有估價專業知識和經驗、專門從事有關估價活動的個人。

②提供專業意見——專業估價不是用直覺或僅憑經驗得出的，而是按照嚴謹的程序，采用科學的方法，經過審慎的分析、測算和判斷得出的，較客觀合理。

③具有公信力——專業估價機構和專業估價人員完成，估價結果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們相信、認可或接受。

④實行有償服務——是一種接受他人委托而提供有償服務，要向委托人收取一定的費用。

⑤承擔法律責任——責令限期改正、行政處罰、民事賠償責任、刑事責任。

【例題·判斷題】某注冊房地產估價師擬購買A市C區的一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業房地產估價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。必須是專業人員的職業行為而非個人行為，不是由專業機構完成，無公信力，不承擔法律責任。參見教材P2。

【例題·多選題】與非專業估價相比，專業估價的特點有(　)。

A.是一種專業意見 　

B.估計價格或價值

C.實行有償服務 　　

D.承擔法律責任

E.估價作業日期長

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。專業房地產估價：專業機構、人員完成、提供專業意見、具有公信力，實行有償服務、承擔相關法律責任的專業房地產估價活動。參見教材P2。

2.專業房地產估價的概念

是房地產估價機構接受他人委托，為了特定的目的(估價目的)，遵循公認的原則(估價原則)，按照嚴謹的程序(估價程序)，依據有關文件、標準和資料(估價依據)，在合理的假設下(估價假設)，采用科學的方法(估價方法)，對特定的房地產(估價對象)在特定的時間(價值時點)的特定價值或價格(價值類型)進行分析測算和判斷，并提供專業意見(估價結果)。

3.估價與評估的異同

房地產估價也稱為房地產價格評估、房地產價值評估、房地產估值。一般情況下，房地產估價和房地產評估可以不作區分，能夠交換使用。相對于價值分析、測算和判斷活動，估價專指對價值進行評估。

房地產評估不僅包含房地產價值評估，還可以包含房屋工程質量評估、房屋完損等級評估、房屋使用功能評估、房地產周圍環境評估、房地產投資風險評估、房地產貸款風險評估，甚至可以包含房地產企業資信評估、房地產制度政策評估等。

房地產估價建立在房屋工程質量、房屋完損等級、房屋使用功能、房地產周圍環境等評估的基礎上，以得出房地產價值為目標和最終結論的評估，稱為房地產價值評估或者簡稱房地產估價、房地產估值。

除了房地產估價以外，房地產估價師和房地產估價機構還可以從事：

1)房地產價格和價值分配。如把房地產的總體價值(成交價格或購買價格，包含土地價格和建筑物價格)在其不同部分之間進行分配。

例如：1)把包含土地和建筑物價值在內的房地產總體價值在土地和建筑物之間進行分配，把一整塊土地的價值在其上建筑物的不同單位之間進行分配;2)采用成本法測算住宅小區的平均房價，然后在各個樓棟、單元、樓層、戶型間分配;3)開發區或土地一級開發片區的平均地價在開發完成后的各個宗地間分配;4)高層建筑地價分攤等。

2)價值提升評估業務(如，對房屋進行重新裝飾裝修、更新房屋中的設備、改變房地產用途、相鄰房地產合并等)。

3)房地產價值減損評估業務(如污染、工程質量缺陷等導致的房地產價值減損評估)。

4)相關經濟損失評估業務(如征收征用房地產、房地產損害或對被損害房地產進行修復造成的停產停業損失、搬遷費、臨時安置費評估)。

5)房地產咨詢業務(如房地產市場調查分析預測、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃、房地產項目調查評價、房地產最高最佳利用分析，房地產市場競爭力分析、房地產狀況評價、房地產定價、房地產購買分析、房地產資產管理等。)

這些房地產價值評估相關業務和房地產咨詢業務，不僅是房地產估價師和房地產估價機構可以從事，而且是有能力從事并應著力拓展的業務領域。

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二、房地產估價的特點(五點)(重點掌握)

特點1 評估房地產的價值，不是價格

價值是物的真實所值，是內在的、相對客觀和相對穩定的，是價格波動的中心。價格是價值的外在表現，圍繞價值上下波動。由于定價決策、個人偏好或者交易者之間的特殊關系和無知等原因，時常會出現“低值高價”或者“高值低價”等價格背離價值的情況。

房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格。價值決定價格，估價實際一般是通過外表的價格來推測內在的價值。

特點2 房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

定價是當事人個人行為。市場營銷學中的4PS，其中很重要的一個P就是定價，而定價方法也非常繁多。

而房地產價值由市場力量決定、是客觀的，由眾多的市場參與者的價值判斷所形成，而非個別市場參與者的價值判斷所形成。要排除個別因素。

房地產估價不是房地產估價師的主觀隨意定價，而是房地產估價師模擬大多數市場參與者的思維和行為，在充分認識房地產市場形成房地產價格的機制和過程，以及深入調查了解房地產市場行情的基礎上，通過科學的分析、測算和判斷活動，把客觀存在的房地產價值揭示出來。

房地產價值本來就客觀存在，房地產估價師運用估價理論知識和實踐經驗，去“發現”或“探測”房地產價值，而不是去“發明”或者“創造”房地產價值。

估價師具體模擬房地產市場給某個估價對象“定價”時，需要換位思考，考慮估價對象的潛在目標客戶群是如何思考和分析其價格的，模擬估價對象潛在目標客戶群的思維進行估價，而不是依據自己的偏好來判斷，更不應把自己主觀想象的某個“價值”強加給估價對象。

特點3 房地產估價是提供價值意見，不作價格保證

估價是估價機構和估價師以專業機構和老師的身份發表對估價對象價值或價格的專業意見，而不是估價機構和估價師對估價對象在市場上可實現價格的保證。

不能曲解為估價機構和估價師可以不負責任地隨意發表意見。

根據提供的專業意見的用途和作用，可以分為兩種不同性質的估價：一是鑒證性估價(或稱公證性估價、證據性估價)，二是咨詢性估價(或稱參考性估價)。為委托人向第三方證明或者說服第三方而提供的估價，即估價報告是給委托人以外的第三方(特別是眾多的不特定第三方)使用，如為證券發行、上市、上市公司關聯交易、房屋征收補償、房地產抵押貸款、人民法院強制拍賣房地產(也稱為房地產司法拍賣)提供參考依據的估價，通常屬于鑒證性估價。

區別：鑒證性估價，為第三方使用;咨詢性估價，多為委托人自用。

為委托人自己使用而提供的估價，即估價報告是供委托人自己使用，如為委托人購買房地產確定出價、出售房地產定價提供參考的估價，通常屬于咨詢性估價。在這兩種不同性質的估價中，估價機構和估價師都要承擔一定的法律責任，鑒證性估價承擔的法律責任大于咨詢性估價承擔的法律責任。

鑒證性估價應“獨立、客觀、公正”，咨詢性估價應“為委托人爭取最大的合法權益”。

【例題·單選題】下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是(　)。

A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考

B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考

D.為房地產開發企業在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。鑒證性估價的對象是委托人之外的第三方，而咨詢性估價的對象是委托人自己。參考教材P7。

特點4 估價有誤差，但誤差應在合理范圍之內

(必考考點)

不同的估價師對同一房地產在同一時間的同種價值進行評估，得出的評估值往往有所不同，并且與實際成交價格有差異，甚至差異很大;這就產生了估價準確性的問題。

對估價準確性問題的全面認識包括5點：

①即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值(誤差不可避免)。因為估價總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的評估價值都有一定程度的誤差。即評估價值=真實價值+誤差。

③不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度。不過這個度較難把握。

④判斷誤差大小或者準確性，理論上是將評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較。

由于真實價值不可得知，出現了兩種替代真實價值的選擇：一是實際成交價格;二是合格的估價師的重新估價結果。

評估價值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價格，而實際成交時的交易情況不一定正常，實際成交價格不一定是正常市場價格，所以一般不能采用實際成交價格，而應采用合格的估價師(通常為公認的具有較高專業勝任能力的若干名估價老師)對同一估價對象在同一估價目的、同一時間的重新估價結果。(對比法，復核)

⑤間接方法——考察履行估價程序是否存在瑕疵。即通過考察估價師和估價機構在履行估價程序上有無疏漏、估價參數是否合理、估價方法是否適用等，間接對其估價結果肯定或否定。

防止出現較大誤差的方法——制定估價業務技術規范和職業道德規范等。

目前我國的技術規范和職業道德規范有3個：①《房地產估價規范》(國家標準);②《房地產抵押估價指導意見》;③《國有土地上房屋征收評估辦法》。

【例題·單選題】關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是(　)。

A.判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D.估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差的標準確認，沒有這么客觀。參見教材P9。

【例題·單選題】不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為(　)。

A.掌握的有關信息不同

B.做出的估價師聲明不同

C.估價對象狀況不同

D.委托人不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近似的評估價值(估價不可避免)。參見教材P8～9。

【例題·判斷題】一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不見得是正常合理價格，判斷方法一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的、同一價值時點下的重新估價結果進行比較。參見教材P9。

【例題·單選題】從科學可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價值

D.合格估價師的重新估價結果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。注意題干中的“可操作性”這幾個重要的關鍵提示，沒有這個提示，A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有D為正確答案。參見教材P8～9。

本題給我們的啟示——細心審題，注意發現題干中的提示。

特點5 既是科學也是藝術

估價師在評估房地產價值時，需要將理論方法與實踐經驗完美的結合起來。應該增加其科學的成分，減少其藝術的成分。

【例題·多選題】下列關于房地產估價本質的說法中，正確的有(　)。

A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價

C.房地產估價是為委托人提供價格保證

D.房地產估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內

E.房地產估價是一門科學也是一門藝術

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。選項B錯誤，房地產估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價;選項C錯誤，房地產估價只提供價值意見，而不做價格保證。參見教材P5～10。

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三、房地產估價的必要性(熟悉)

1.專業估價存在的前提——獨一無二、價值量大

一種資產如果不具有獨一無二的特性，相同的很多，價格普遍存在、人人皆知，通過簡單的比較，便可以得知，就不需要專業估價。

一種資產雖然具有獨一無二的特性，但如果價值量不夠大，聘請專業機構或專業人員估價的花費與資產本身的價值相比較高，甚至超過資產本身的價值，聘請專業機構或專業人員估價顯得不經濟，則也不需要專業估價。

2.房地產需要專業估價

真正需要專業估價的主要是房地產、古董和藝術品、礦產資源、企業整體資產以及某些機器設備、無形資產等。具體就房地產來說，由于房地產具有不可移動、獨一無二和價值量大等特性，房地產市場是典型的不完全市場。

“完全市場”條件：①同質商品;②買者賣者人數眾多;③進出市場自由;④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;⑤就成交總額而言，單個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;⑥買者和賣者無串通共謀行為;⑦消費者追求總效用最大化，銷售者追求總利潤最大化;⑧商品可轉讓且可發生空間位置的移動。

不符合任何一條，就是不完全市場。純粹的完全市場在現實中幾乎不存在。

房地產作為商品，其品質各不相同和復雜的特性不符合第①條和第④條。另外，房地產實物無法移動，不符合第⑧條。因此，房地產市場是典型的不完全市場。

不完全市場，有許多阻礙房地產價格合理形成的因素，不會自動地形成常人容易識別的適當價格，需要房地產估價師提供市場信息，進行替代市場的估價，推動房地產價格正常化，促進公平交易，保障當事人合法權益，維護房地產市場秩序。

3.房地產估價在估價中占主體地位

(1)房地產量大面廣，其他資產數量相對較少

房地產數量龐大，社會保有量(存量)和每年的新增量(增量)都很大。房地產是我國居民保有財富的主要手段和工具之一。

(2)房地產需要估價的情形

房地產以外的其他資產主要是發生交易行為，在交易的情況下需要估價。房地產除了交易行為，還有抵押、征收、稅收、保險等行為。這些活動都需要房地產估價。對房地產估價的需求遠遠大于對其他資產估價的需求。

(3)房地產估價還能提供咨詢顧問服務，這使得房地產估價行業有著更廣闊的發展空間。