2019房地產估價師《理論與方法》第十二章考點：制定估價作業方案
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制定估價作業方案
一、估價作業方案的含義和內容
做什么、什么時候做、由誰來做以及如何去做，是保質、按時完成估價項目的未來行動計劃。
二、制定估價作業方案的思路(熟悉)
(1)擬采用的估價估價方法和估價技術路線
在搜集資料前先初步確定估價方法。各種估價方法之間，可以同時采用，以相互驗證，而不能相互替代;可以相互彌補;可以相互引用。
【重點】確定估價方法的規定：
對于同一估價對象，宜選用兩種及兩種以上的估價方法;
有條件選用比較法估價的，應當以比較法為主要的估價方法;
收益性房地產估價，應當選用收益法作為其中的一種估價方法;
具有開發或再開發潛力的房地產估價，應當選用假設開發法作為其中的一種估價方法;
在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用比較法、收益法、假設開發法估價的情況下，可以將成本法作為主要的估價方法。
上述選用兩種及兩種以上估價方法，不包括估價方法之間引用的情況。
【單選題】某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發法求取其價值時，開發完成后的價值同時采用了比較法和收益法求取;采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了( )。
A.假設開發法和基準地價修正法兩種方法
B.假設開發法和成本法兩種方法
C.假設開發法、比較法、收益法和成本法四種方法
D.假設開發法、比較法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是制定估價作業方案的思路。主要的方法只有2種，假設開發法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分數據時采用的技術手段，不屬于完整的方法。參見教材P404。
(2)擬搜集的估價所需資料及其來源渠道
(3)預計需要的時間、人力和經費
隨著估價對象的復雜以及估價精度要求的提高，估價師應當按照估價對象或估價目的進行適當的專業分工。有時還需要聘請其他領域的老師協助，將其專業工作成果作為估價報告的附件，并在“重要專業幫助”中加以說明。
(4)估價作業步驟和時間進度安排
采用線條圖和網絡計劃技術。
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