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【案例】

(一)估價對象為某三星級賓館，土地使用權性質為劃撥商業用地。

1.業主委托房地產估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關于房地產抵押貸款風險的表述中，正確的是( )。

A.抵押期限內房地產市場變動造成市場價值下降形成預期風險

B.抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險

C.抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成房地產價形成耗損風險

D.選用估價方法不恰當形成適宜性風險

『正確答案』A耗損風險。抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成市場變現風險。

2.如果該賓館的財務數據能客觀反映同類賓館的客觀經營狀況和經營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時( )。

A.該賓館財務數據中的當年凈利潤可視作年凈收益

B.按當地同類賓館的正常經營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益

C.該賓館財務數據中的年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年凈收益

D.根據該賓館財務數據中的年總利潤、建筑物折舊和財務費用，并考慮未來變動情況，扣減當地同類賓館的正常商業利潤后的所得可視作年凈收益

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是收益法。關于凈收益，選項 D 為利潤總額、折舊和財務費用，再扣減商業利潤。

3.若采用成本法估價，下列表述中不正確的是()。

A.應對房屋建筑物、房屋裝修部分分別計算折舊

B.無論借貸資金還是自有資金都應計算利息

C.在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金

D.在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是成本法。在估價測算過程中土地取得成本不應包括補繳的土地使用權出讓金。

4.假如以投保火災險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結果為3500萬元，則( )。

A.3500萬元是該賓館的公開市場價值

B.3500萬元是該賓館房地產的公開市場價值

C.3500萬元是保險事故發生后的損失價值

D.投保時，保險金額不能超過3500萬元

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是保險價值。投保時，保險金額不能超過3500萬元。

(二)某商品住宅小區內臨小區外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區居民向房地產估價師咨詢房地產價值變動情況。

5.若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值發生減損，其主要原因是()。

A.道路擴寬后，交通發生變化

B.綠地率發生變化

C.公共配套設施發生變化

D.土地形狀發生變化

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產整體價值。從題干條件可知是部分綠地因擴展城市道路而被占用，綠地率發生變化地產整體價值發生減損。

6.若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值增值，其主要原因是( )。

A.噪聲和污染程度發生變化

B.土地形狀發生變化

C.人口密度發生變化

D.出行便捷程度發生變化

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產整體價值。從題干條件可知是擴展城市道路出行便捷程度發生變化，該住宅小區房地產整體價值可能增值。

7.房地產估價師認為測算房地產價值變化額度的正確思路是( )。

A.由于住宅小區用地條件發生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度

B.以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度

C.用市場法分別測算出城市道路擴展前后房地產的價值，相減得出房地產價值變化額度

D.用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產價值變化額度

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產價值變化額度。測算房地產價值變化額度的正確思路是用市場法分別測算出城市道路擴展后房地產的價值，相減得出房地產價值變化額度。