2019房地產估價師《理論與方法》第十一章考點：地租理論及測算
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地租理論及測算
1.地租的含義(熟悉)
狹義，指利用土地所獲得的超額報酬。
廣義，指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產要素所獲得的超額報酬。或者說是土地生產要素的報酬。
2.地租現象(了解)
農產品價值是按照最劣等地的平均成產成本、最遠區位的運輸成本來確定的。所有優于最劣等地的農地，其平均生產成本和運輸成本都低于最劣等地，成本的差價，就形成了級差地租 。
3.地租理論的簡要回顧(了解)
(1)威廉·配第 地租=農產品市場價格-農產品生產成本
(2)理查德·坎蒂隆 地租=農產品市場價格-農產品生產成本-農業經營利潤
(3)亞當·斯密 地租=農產品市場價格-農產品生產成本-農業普通利潤
(4)詹姆斯·安德森 地租是對耕種那些比較肥沃土地的所有權的報酬，它的支付使耕種不同質量土地的農民的所得收益均等化。關于地租與土地產品價格的關系，他與斯密的見解相同，主張不是地租決定產品的價格，而是產品的價格決定地租。
(5)大衛·李嘉圖 地租=農產品市場價格-農產品生產成本-農業平均利潤
(6)馬爾薩斯 地租=農產品市場價格-農產品生產成本-所使用的資本×-般農業資本利潤率
(7)約翰·馮·杜能 地租=農產品市場價格-農產品生產成本-農產品平均利潤-投資的利息
(8)馬克思地租=產品市場價格-產品生產成本-平均利潤-資本利息
(9)其他
4.地租的測算(熟悉)
(1)計算公式：地租=農產品市場價格-農產品銷售稅費-農產品生產成本-農產品運輸成本-土地上投入資本的利息-農業經營者的利潤。
說明：
公式中的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息，如過去購置土地的費用，而是土地以外的其他投入資本的利息。
(2)土地是在最佳用途下利用的——競標地租理論 。
(3)土地是在最佳集約度下利用的——馬克思級差地租Ⅱ 理論，同一地塊上連續追加投資，邊際投資效率遞減。
(4)銷售稅費、生產成本、運輸成本、資本利息、經營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除。
(5)土地上生產的產品數量為Q，每個產品市場價格為P，則市場價格=PQ。
實際測算地租的具體方法4種：
——從房租中分離出地租
地租=房租-房屋折舊費-維修費-管理費-投資利息-保險費-房地產稅-租賃費用-租賃稅費-利潤。
——由地價求出地租，地租=地價×資本化率 。
——采用比較法求出地租。
——采用類似假設開發法求出地租。
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