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第三章 房地產開發程序與管理

第四節 建設階段

建設階段，是指開發項目從開工到竣工驗收所經過的過程。kfs在建設階段所涉及的管理工作，對建設過程實施包括質量、進度、成本、合同、安全等在內的工程項目管理。

一、質量控制

□含義：指項目管理機構以合同中規定的質量目標或以國家標準、規范為目標所進行的監督與管理活動，包括決策階段、設計階段和施工階段的質量控制。施工階段質量控制的任務主要：在施工過程中及時發現施工工藝規程是否滿足設計要求和合同規定，對所選用的材料和設備進行質量評價、對整個施工過程中的工程質量進行評估，將取得的質量數據和承包商履行職責的程序，與國家有關規范、技術標準、規定進行比較，并做出評判。

□工程施工階段的工程質量控制工作包括以下幾個方面：

■對原材料的檢驗。訂貨階段向供貨商提供檢驗的技術標準，并將標準列入訂購合同中。

■工程中的配套設備進行檢驗。設備安裝前應進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。

■確立施工中控制質量的具體措施。包括：①對各項施工設備、儀器進行檢查，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差。②控制混凝土質量。應有控制混凝土中水泥、砂、石和水灰比的嚴格計量手段，制定混凝土試塊制作、養護和試壓等管理制度，并有專人監督執行;試塊應妥善保存，以便將來進行強度檢驗，在澆灌混凝土前，應有專職人員檢查挖方、定位、支模和鋼筋綁扎等工序的正確性。③對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質量檢查和評定辦法，以保證質量符合合同中規定的技術要求。

■確立有關質量文件的檔案制度。匯集所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質量方面提交的文件。

二、進度控制

□含義：指以項目進度計劃為依據，綜合利用組織、技術、經濟和合同等手段，對建設工程項目實施的時間管理。內容：對項目建設總周期目標的論證與分析;編制項目建設工程進度計劃;編制其他配套進度計劃;監督項目施工進度計劃的執行;施工現場的調研與分析。

□建設項目建設總周期的論證與分析，是對整個項目進行通盤考慮，全面規劃，用以指導人力、物力的運用和時間、空間的安排，最終確定經濟合理的建設方案。

1.工程進度計劃的編制

⑴首先，將全部工程內容分解和歸納為單項工程或工序，單項工程或工序分解的細致程度，可根據工程規模的大小和復雜程度確定。一個施工項目可分為房屋建設工程、室外道路、各種室外管道工程等較大的子項工程，子項工程又分為土方工程、基礎工程、鋼結構制作與安裝工程、屋面工程、砌筑工程、地面工程、其他建筑工程、設備安裝工程等。

⑵統計計算每項工程內容的工作量。一般情況下用工程量表中的計量單位來表示工作量，例如，土方工程和混凝土工程用m3表示;管道工程用延米表示;鋼筋加工用噸表示：工程進度亦可用完成的投資額占總投資額的比例來表示。

⑶計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數表示。此處的工作時間是指按正常程序和施工總方案中所選用的施工設備的水平，以熟練工人正常工效計算。

⑷按正常施工的各個單項工程內容的邏輯順序和制約關系，排列施工先后次序，從每項施工工序的可能最早開工時間推算下去，可得出全部工程竣工所需的周期;再逆過來，從上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最遲開始日期。如果最早可能開工日期早于最晚開工日期，則說明該項工序有可供調節的機動時間。該項工序只要在最早開工和最遲開工時間之間任何時候開工，均不會影響項目的竣工日期。

2.進度管理及計劃調整

制定進度計劃的2種方法：①水平進度計劃(橫道圖法);②網絡計劃(網絡圖法)

□橫道圖法：是一種用直線線條，在時間坐標上表示出單項工程進度的方法。缺點是從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關鍵工作。

□網絡計劃：是以網絡圖的形式來表達工程的進度計劃，在網絡圖中可確切地表明各項工作的相互聯系和制約關系;其次是可計算出工程各項工作的最早和最晚開始時間，可找出關鍵工作和關鍵線路。關鍵線路是指在該工程中，直接影響工程總工期的那一部分連貫的工作。網絡圖有單代號網絡、雙代號網絡和時標網絡3種表現形式。

3. 其他配套進度計劃

除了工程進度計劃外，還有其他與之相關的進度計劃：①材料供應計劃。根據工程進度計劃，確定材料、設備的數量和供貨時間 , 以及各類物資的供貨程序，制訂供應計劃。②設備周轉計劃。根據工程進度的需要制訂設備周轉計劃，包括模板周轉，起重機械、土方工程機械的使用等。③臨時工程計劃。臨時工程包括：工地臨時居住房屋、現場供電、給排水等。

4. 進度控制中應關注的因素

影響工程進度的因素很多，需要特別重視的有以下幾方面：⑴材料、設備的供應情況。包括各項設備是否完成，計劃運到日期;各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。⑵設計變更。設計修改會增加工作量，延緩工程進度。⑶勞動力的安排情況。要適當安排工人。⑷氣象條件。應時刻注意氣象條件，天氣不好，則安排室內施工，天氣晴朗時，加快室外施工進度。

三、成本控制

工程成本控制是監督成本費用、降低工程造價的重要手段。開發利潤來自于租售收入和總開發成本的差值，工程成本是總開發成本的主要組成部分，降低工程成本能增加開發利潤。

㈠成本控制的主要工作內容

除項目投資決策、設計和工程發包階段的成本控制外，項目施工階段的工程成本控制主要包括如下幾個方面的工作：

⑴編制成本計劃，確定成本控制的目標。根據工程進度計劃可編制成本計劃。成本計劃可分解為五個方面：①材料設備成本計劃;②施工機械費用計劃;③人工費成本計劃;④臨時工程成本計劃;⑤管理費成本計劃。根據上述成本計劃的總和，即能得出成本控制總計劃。在工程施工中，應嚴格按照成本計劃實施。

⑵審查施工組織設計和施工方案。科學合理的施工組織設計和施工方案，能有效地降低工程建設成本。

⑶控制工程款的動態結算。工程款的支付方式，包括按月結算、竣工后一次結算、分段結算和其他雙方約定的結算方式等。

⑷控制工程變更。開發項目實施過程中，由于多方面情況的變更，經常出現工程量變化、施工進度變化，以及kfs與承包商在執行合同中的爭執等問題。工程變更所引起的工程量的變化和承包商的索賠等，都有可能使項目建設成本支出超出原來的預算成本。

㈡控制工程成本的做法和手段

⑴強化“成本”意識，加強全面管理。強化“成本”意識，協調各部門共同參加成本控制工作，這是最基本的做法。

⑵確定成本控制的對象。制訂成本控制計劃前，要詳細分析成本組成，分清主要費用與次要費用、變動費用與固定費用。成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。

⑶完善成本控制制度。完好的計劃應由完善的制度來保證實施。成本管理人員應首先編制一系列標準的報表，規定報表的填報內容與方法。規定涉及成本控制的各級管理人員的職責，明確成本控制人員與現場管理人員的合作關系和具體職責劃分。現場管理人員要積累原始資料和填報各類報表，由成本控制人員整理、計算、分析并定期編寫成本控制分析報告。通過類似圖表，開發商就能跟蹤項目費用支出的情況，及時更新、調整其開發項目評估報告。

⑷制定有效的獎勵措施。成本控制的獎勵措施對調動各級各類人員降低成本的積極性非常有益。除物質獎勵和精神獎勵外，為有突出貢獻的人員提供職級晉升和國內外考察機會等。

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四、合同管理

合同管理在現代建筑工程項目管理中的地位越來越重要，已經成為與質量控制、進度控制、成本控制和信息管理等并列的一大管理職能。

㈠合同管理的作用：⑴確定工程實施和工程管理的工期、質量、價格等主要目標，是合同雙方在工程中進行各種經濟活動的依據;⑵規定合同雙方在合同實施過程中的經濟責任、利益和權利，是調節合同雙方責權利關系的主要手段;⑶履行合同、按合同辦事，是工程過程中雙方的最高行為準則，合法合同一經簽署，則成為一個法律文件，具有法律約束力;⑷項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開發商通過合同分解或委托項目任務，實施對項目的控制;⑸是合同雙方在工程實施過程中解決爭執的依據。

㈡房地產開發項目的主要合同關系

1. 開發商的主要合同關系：包括出讓或轉讓合同、勘察設計合同、融資合同、咨詢合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯合開發或房地產轉讓合同等。

2.承包商的主要合同關系：承包商是工程施工的具體實施者，是工程承包(或施工)合同的執行者。承包商的主要合同關系包括：工程承包合同、分包合同、供應(采購) 合同、運輸合同、加工合同、租賃合同、勞務供應合同、保險合同、融資合同、聯合承包合同等。

㈢合同管理的主要工作內容

建設工程合同管理工作，包括建設工程合同的總體策劃、投標招標階段的合同管理、合同分析與解釋及合同實施過程中的控制。

1.建設工程合同總體策劃階段，開發商和承包商要慎重研究確定影響整個工程、整個合同實施的根本性、方向性重大問題，確定工程范圍、承包方式、合同種類、合同形式與條件、合

同重要條款、合同簽訂與實施過程中可能遇到的重大問題、以及相關合同在內容、時間、組織及技術等方面的協調等。

2.通過對招標文件、合同風險、投標文件等的分析和合同審查，明確合同簽訂前應注意的問題，就成為投標招標階段合同管理的主要任務。

3.合同分析是合同執行的計劃，要通過合同分析具體落實合同執行戰略，同時，還要通過合同分析與解釋，使每一個項目管理的參與者，都要明確自己在整個合同實施過程中的位置、角色及與相關內外部人員的關系，客觀、準確、全面地念好“合同經”。

4.合同實施過程中的控制是立足于現場的合同管理，其主要工作包括合同實施監督、合同跟蹤、合同診斷和合同措施的決策等。建立合同實施保證體系、完善合同變更管理和合同資料的文檔管理，是搞好合同實施控制的關鍵。

五、安全管理

工程建設中安全管理的原則是安全第一、預防為主。

規劃設計階段，要求工程設計符合國家制定的建筑安全規程和技術規范，保證工程的安全性能。施工階段，要求承包商編制施工組織設計時，應根據建筑工程的特點制定相應的安全技術措施;對專業性較強的工程項目，應編制專項安全施工組織設計，并采取安全技術措施。

承包商在施工現場采取維護安全、防范危險、預防火災等措施;有條件的，應對施工現場實行封閉管理。施工現場對毗鄰的建筑物、構筑物和特殊作業環境可能造成損害的，建筑施工企業應采取安全防護措施。可能出現的：①需臨時占用規劃批準范圍以外場地、②可能損壞道路、管線、電力、郵電通信等公共設施、③需要臨時停水、停電、中斷道路交通、④需要進行爆破作業等情況，開發商應按照國家有關規定辦理申請批準手續。

施工現場的安全由建筑施工企業負責。實行施工總承包的，由總承包單位負責。分包單位向總承包單位負責，服從總承包單位對施工現場的安全生產管理。開發商或其委托的監理工程師應監督承包商建立安全教育培訓制度，對危及生命安全和人身健康的行為有權提出批評、檢舉和控告。開發商與承包商還要認真協調安排工程安全保險事宜，按雙方約定承擔支付保險費的義務。

六、竣工驗收

竣工驗收是建設過程的最后一個程序，是全面檢驗設計和施工質量，考核工程造價的重要環節。kfs對于確已符合竣工驗收條件的開發項目，都應按有關規定和國家質量標準，及時進行竣工驗收。

㈠竣工驗收的要求

開發項目完工并具備竣工驗收條件后，承包商按國家工程竣工驗收有關規定，向kfs提供完整竣工資料及竣工驗收報告，并提出竣工驗收申請。kfs負責組織有關單位進行驗收，并在驗收后給予認可或提出修改意見。承包商按要求修改，并承擔由自身原因造成修改的費用。

正式辦理竣工驗收前，kfs進行初步檢查。初步檢查指在單項工程或整個開發項目即將竣工或完全竣工后，kfs組織統一檢查工程的質量情況、隱蔽工程驗收資料、關鍵部位施工記錄、按圖施工情況及有無漏項等。根據初步檢查情況，由工程項目的監理工程師列出需要修補的質量缺陷“清單”，承包商切實落實修復這些缺陷，以便通過最終的正式驗收。進行初步檢查對加快掃尾工程，提高工程質量和配套水平，對加強工程技術管理，促進竣工和完善驗收都有好處。

㈡竣工驗收的依據

開發項目或單體工程，其竣工驗收的依據是：經過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現行施工技術規程、施工驗收規范、質量檢驗評定標準，以及合同中有關竣工驗收的條款。工程建設規模、工程建筑面積、結構形式、建筑裝飾、設備安裝等應與各種批準文件、施工圖紙、標準保持一致。

㈢竣工驗收的工作程序——3個階段

1. 單項工程竣工驗收。在開發小區總體建設項目中，一個單項工程完工后，根據承包商的竣工報告，kfs首先進行檢查，并組織施工單位(承包商)和設計單位整理有關施工技術資料(如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質量評定結果，設計變更通知單，施工記錄、標高、定位、沉陷測量資料等)和竣工圖紙。然后，由kfs組織承包商、設計單位、客戶(使用方)、質量監督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。

2. 綜合驗收。指開發項目按規劃、設計要求全部建設完成，并符合施工驗收標準后，即應按規定要求組織綜合驗收。驗收準備工作，以開發商為主，組織設計單位、承包商、客戶、質監部門進行初驗，然后邀請有關城市建設管理部門，如建委、計委、建行、人防、環保、消防、開發辦公室、規劃局等，參加正式綜合驗收，簽發驗收報告。

3. 竣工驗收備案。kfs應自建設工程竣工驗收合格之日起15 日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設部門或其他有關部門備案。辦理工程竣工驗收備案應提交的文件包括：

⑴工程竣工驗收備案表;

⑵工程竣工驗收報告。應包括工程報建日期，施工許可證號, 施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料;

⑶法律、法規規定應由規劃、消防、環保等部門出具的認可文件或準許使用文件;

⑷施工單位簽署的工程質量保修書;

⑸法規、規章規定必須提供的其他文件。商品住宅還應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

在組織竣工驗收時，應對工程質量的好壞進行全面鑒定。工程主要部分或關鍵部位若不符合質量要求會直接影響使用和工程壽命，應進行返修和加固，然后再進行質量評定。工程未經竣工驗收或竣工驗收未通過的，開發商不得使用、不得辦理客戶入住手續。

㈣竣工結算

工程竣工驗收報告經kfs認可后，承包商應向kfs遞交竣工結算報告及完整的結算資料，雙方按照協議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調整內容，進行工程竣工結算。kfs收到承包商遞交的竣工結算報告及結算資料后通常要在1個月內予以核實，給予確認或者提出修改意見。kfs確認竣工結算報告后，應及時通知經辦銀行向承包商支付工程竣工結算價款。承包商收到竣工結算價款后，通常應在半個月內將竣工工程交付kfs。

㈤編制竣工檔案

技術資料和竣工圖是開發建設項目的重要技術管理成果，是使用單位安排生產經營、住戶適應生活的需要。開發項目竣工后，要認真組織技術資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完整的竣工檔案，并按規定分別移交給房屋產權所有者和城市檔案館。

1.技術資料的內容

⑴前期工作資料：開發項目的可行性研究報告、項目建議書及批準文件、勘察資料、規劃文件、設計文件及其變更資料，地下管線埋設的實際坐標、標高資料，征地拆遷報告及核準圖紙、原狀錄相或照片資料、征地與拆遷安置的各種許可證和協議書，施工合同、各種建設事宜的請示報告和批復文件等。

⑵土建資料：開工報告、建(構)筑物及主要設備基礎的軸線定位、水準測量及復核記錄、砂漿和混凝土試塊的試驗報告，原材料檢驗證明、預制構件、加工件和各種鋼筋的出廠合格證和實驗室檢查合格證，地基基礎施工驗收記錄、隱蔽工程驗收記錄，分部分項工程施工驗收記錄、設計變更通知單、工程質量事故報告及處理結果，施工期間建筑物或構筑物沉降觀測資料，竣工報告及竣工驗收報告。

⑶安裝方面的資料：設備安裝記錄，設備、材料的驗收合格證，管道安裝、試漏、試壓的質量檢查記錄，管道和設備的焊接記錄，閥門、安全閥試壓記錄，電氣、儀表檢驗及電機絕緣、干燥等檢查記錄，照明、動力、電訊線路檢查記錄，工程質量事故報告和處理結果，隱蔽工程驗收單，設計變更及工程資料，竣工驗收單等。

2.繪制竣工圖

開發項目的竣工圖是真實地記錄各種地下、地上建筑物、構筑物等詳細情況的技術文件，是對工程進行驗收、維護、改建、擴建的依據。

技術資料齊全，竣工圖準確、完整，符合歸檔條件，這是工程竣工驗收的條件之一。在竣工驗收之前不能完成的，應在驗收后雙方商定期限內補齊。繪制竣工圖的做法如下：⑴按施工圖施工而無任何變動，則可在施工圖上加蓋“竣工圖”標志后，直接作為竣工圖。⑵結構形式改變、建筑平面改變、項目改變以及其他重大改變，不宜在原施工圖上修改、補充，要重新繪制竣工圖。⑶基礎、地下構筑物、管線、結構、人防工程等，以及設備安裝等隱蔽部位，都要繪制竣工圖紙。⑷竣工圖一定要與實際情況相符，要保證圖紙質量，做到規格統一、圖面整潔、字跡清楚，一經施工技術負責人簽認，不得任意涂改。