2019房地產估價師《理論與方法》第九章考點：假設開發法測算中各項的求取
更新時間：2018-12-25 15:08:07
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摘要 教材是備考房地產估價師考試的重要參考資料，環球網校小編給大家整理了2019房地產估價師《理論與方法》第九章考點：假設開發法測算中各項的求取，希望對考生們備考有所幫助。
第六節 假設開發法測算中各項的求取
一、后續開發經營期
為了預測開發完成后的價值和后續開發的各項必要支出發生的時間及金額，便于進行折現或測算后續開發應得利潤，首先需要預測后續開發經營期(以下簡稱開發經營期)。
開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的日期(即價值時點)，終點是未來開發完成后的房地產經營結束的日期。
開發經營期可分為建設期和經營期。
取得用地日 開工日 竣工日 開始銷售日 售磬日
二、后續開發的必要支出
待開發房地產取得稅費(買方承擔的)、后續建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、投資稅費。
后續必要支出項目，估算方法與成本法中相同。
與成本法中估算的區別：
①它們本質上應是預測的扣除項目在未來發生時的值，而不是在價值時點的值;
②它們是在取得待開發房地產之后到把待開發房地產開發完成的必要支出及應得利潤，而不包括在取得待開發房地產之前所發生的支出及應得的利潤。
投資利息，只有在靜態分析法中才需要測算。動態分析法中，包含在折現率中考慮了。
計息項目(銷售稅費一般不計息)：
未知的需要求取的待開發房地產的價值
取得待開發房地產的稅費
后續的開發成本、管理費用和銷售費用
計息期
待開發的房地產價值，和待開發房地產取得稅費，假設在價值時點一次性付清，計息起點是價值時點。
后續開發的建設成本、管理費用、銷售費用通常分散在一段時間內均勻發生，所以假設為所發生的時間段的期中。
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