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第四節 最佳開發經營方式的選擇

選取最佳開發經營方式之前，應調查、分析待開發房地產狀況和當地房地產市場狀況，然后選取最佳開發經營方式并確定未來開發完成后的房地產狀況。(以評估政府有償出讓國有建設用地使用權的價格為例予以說明)

在中國現行土地使用制度下，政府有償出讓國有建設用地使用權的土地，可能是熟地，毛地或生地。出讓方式主要有招標、拍賣、掛牌和協議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對這類房地產開發用地進行估價，以確定其招標底價、拍賣底價(保留價)、掛牌底價、協議出讓最低價，做到心中有數。

投標人、競買人、土地使用者也需要對這類房地產開發用地進行估價，以確定其報價或出價。這類房地產開發用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標人、競買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發利用。因此，政府的這些限制條件，也是評估這類房地產開發用地的價值時必須遵守的前提條件。

調查、分析該類房地產開發用地的狀況主要包括下列方面：

(1)弄清土地的區位狀況，包括3個層次：

①土地所在城市的性質;

②土地所在城市內的區域的性質;

③具體的區位狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務。

例如，位于上海浦東新區的一塊房地產開發用地需要估價，弄清該塊土地的區位狀況，需要弄清上海的性質和地位，浦東新區的性質和地位，浦東新區與上海老市區的關系以及政府對該區的政策和規劃建設設想等，此外還要弄清這塊土地在該區內的具體區位狀況，包括交通條件、外部配套設施、周圍環境等。

(2)弄清土地的實物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢、地質條件、開發程度等。弄清這些，主要是為預測后續開發的必要支出服務。

(3)弄清土地的權益狀況，特別是規劃條件和將擁有的土地權利。弄清規劃條件包括弄清土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清將擁有的土地權利包括弄清土地權利性質、使用期限、能否續期，以及對該房地產開發項目及建成后的房地產轉讓、抵押、出租甚至價格等的有關規定等。弄清規劃條件主要是為選取最佳的開發利用方式、確定未來開發完成后的房地產狀況服務。

弄清將擁有的土地權利主要是為預測開發完成后的房地產市場價格、租金等服務。

在調查、分析了房地產開發用地的狀況和當地房地產市場狀況后，便可以選取最佳的開發利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規模、檔次等。這些都要在規劃允許的范圍內選取，也就是說在規劃條件給定的范圍內的最佳。在選取最佳的開發利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。

選取最佳的用途，要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現實社會需要程度和未來發展趨勢，或者說，要分析當地市場的接受能力，即在項目建成后市場上究竟需要什么類型的房地產。

例如，某宗土地的規劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實際估價中究竟應選擇哪種用途?這首先要調查、分析該土地所在城市和區域賓館、公寓、寫字樓的供求關系及其走向。如果對賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內能提供的數量又較少時，則應選擇該土地的用途為公寓。