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第四節(jié) 最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的選擇

選取最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式之前，應(yīng)調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，然后選取最佳開發(fā)經(jīng)營(yíng)方式并確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況。(以評(píng)估政府有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格為例予以說明)

在中國(guó)現(xiàn)行土地使用制度下，政府有償出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的土地，可能是熟地，毛地或生地。出讓方式主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議四種。無論是采取哪種出讓方式，政府都需要對(duì)這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其招標(biāo)底價(jià)、拍賣底價(jià)(保留價(jià))、掛牌底價(jià)、協(xié)議出讓最低價(jià)，做到心中有數(shù)。

投標(biāo)人、競(jìng)買人、土地使用者也需要對(duì)這類房地產(chǎn)開發(fā)用地進(jìn)行估價(jià)，以確定其報(bào)價(jià)或出價(jià)。這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率、使用期限等限制條件，通常政府在事先已明確，投標(biāo)人、競(jìng)買人、土地使用者如果取得了該類土地，只能在政府的這些限制條件下開發(fā)利用。因此，政府的這些限制條件，也是評(píng)估這類房地產(chǎn)開發(fā)用地的價(jià)值時(shí)必須遵守的前提條件。

調(diào)查、分析該類房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況主要包括下列方面：

(1)弄清土地的區(qū)位狀況，包括3個(gè)層次：

①土地所在城市的性質(zhì);

②土地所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì);

③具體的區(qū)位狀況。弄清這些，主要是為選擇最佳的用途服務(wù)。

例如，位于上海浦東新區(qū)的一塊房地產(chǎn)開發(fā)用地需要估價(jià)，弄清該塊土地的區(qū)位狀況，需要弄清上海的性質(zhì)和地位，浦東新區(qū)的性質(zhì)和地位，浦東新區(qū)與上海老市區(qū)的關(guān)系以及政府對(duì)該區(qū)的政策和規(guī)劃建設(shè)設(shè)想等，此外還要弄清這塊土地在該區(qū)內(nèi)的具體區(qū)位狀況，包括交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。

(2)弄清土地的實(shí)物狀況，包括面積、形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等。弄清這些，主要是為預(yù)測(cè)后續(xù)開發(fā)的必要支出服務(wù)。

(3)弄清土地的權(quán)益狀況，特別是規(guī)劃條件和將擁有的土地權(quán)利。弄清規(guī)劃條件包括弄清土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等。弄清將擁有的土地權(quán)利包括弄清土地權(quán)利性質(zhì)、使用期限、能否續(xù)期，以及對(duì)該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及建成后的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、出租甚至價(jià)格等的有關(guān)規(guī)定等。弄清規(guī)劃條件主要是為選取最佳的開發(fā)利用方式、確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況服務(wù)。

弄清將擁有的土地權(quán)利主要是為預(yù)測(cè)開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格、租金等服務(wù)。

在調(diào)查、分析了房地產(chǎn)開發(fā)用地的狀況和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況后，便可以選取最佳的開發(fā)利用方式，包括選取最佳的用途、建筑規(guī)模、檔次等。這些都要在規(guī)劃允許的范圍內(nèi)選取，也就是說在規(guī)劃條件給定的范圍內(nèi)的最佳。在選取最佳的開發(fā)利用方式中，最重要的是選取最佳的用途。

選取最佳的用途，要考慮該土地位置的可接受性及這種用途的現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度和未來發(fā)展趨勢(shì)，或者說，要分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的接受能力，即在項(xiàng)目建成后市場(chǎng)上究竟需要什么類型的房地產(chǎn)。

例如，某宗土地的規(guī)劃用途為賓館或公寓、寫字樓，但在實(shí)際估價(jià)中究竟應(yīng)選擇哪種用途?這首先要調(diào)查、分析該土地所在城市和區(qū)域賓館、公寓、寫字樓的供求關(guān)系及其走向。如果對(duì)賓館、寫字樓的需求開始趨于飽和，表現(xiàn)為客房入住率、寫字樓出租率呈下降趨勢(shì)，但希望能租到或買到公寓住房的人逐漸增加，而在未來幾年內(nèi)能提供的數(shù)量又較少時(shí)，則應(yīng)選擇該土地的用途為公寓。