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不動產登記概述

一、不動產登記的概念和范圍

(一)不動產登記概念

不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記簿的行為。根據《不動產登記暫行條例》第二條第二款規定，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。

不動產登記采取登記的方式將不動產物權的設立、轉移、變更和消滅等情況在不動產登記簿上予以記錄，達到物權公示的目的，以保護不動產權利人的權益。不動產登記制度是現代物權法中一項重要的制度。我國土地、房屋等不動產交易早就采取訂立契約的形式予以確認，并由人與人的自然行為發展到官方介入的社會行為。

1995年1月1日起施行的《城市房地產管理法》中，對土地和房屋兩種最主要的不動產登記做出規定。《城市房地產管理法》第六十條規定“國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度”。2007年10月1日起施行的《物權法》，確定了國家對土地、房屋等不動產實行統一登記的制度，并進一步明確了不動產登記的效力。

《物權法》第九條規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力;未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。根據《物權法》，2014年11月24日，國務院公布了《不動產登記暫行條例》，對不動產登記的范圍、程序等做出了原則性規定。

(二)不動產登記范圍

不動產登記范圍為不動產的物權。按照物權法定原則，不動產的物權的種類和內容必須由法律規定，任何人不能創設物權。根據《物權法》，不動產物權包括所有權、用益物權和擔保物權。

《不動產登記暫行條例》第五條規定，不動產登記的范圍是：

1.集體土地所有權;

2.房屋等建筑物、構筑物所有權;

3.森林、林木所有權;

4.耕地、林地、草地等土地承包經營權;

5.建設用地使用權;

6.宅基地使用權;

7.海域使用權;

8.地役權;

9.抵押權;

10.法律規定需要登記的其他不動產權利。

二、不動產登記模式

根據登記的內容和方式的不同，各國不動產登記主要可分為契據登記制和產權登記制兩大類型。

三、不動產登記的目的

(一)保護不動產權利人的物權

物權是一種對世權與絕對權。物權取得、變動需要通過一定方式向外界加以展示。登記就是一種展示的方法。通過登記可以清晰準確地展現出不動產物權的歸屬和內容，保護權利人依法取得的物權。

(二)維護交易安全

不動產登記后，不動產上的物權歸屬和內容在不動產登記簿上準確地展現。不動產登記簿具有公信效力。即便不動產登記簿上記載的物權歸屬和內容與真實情況不一致，只要權利人、利害關系人沒有申請更正登記或異議登記，善意信賴登記簿記載的當事人不動產交易就應當得到保護。

因此，不動產物權交易的當事人通過查詢不動產登記簿，就可以判斷作為交易標的物的不動產上的物權歸屬與內容，可以正確判斷能否進行交易，避免受到他人欺詐。不動產登記為交易當事人提供了較大的便利，減少了交易成本，保證了交易較快完，交易效率得到極大的提高。

(三)利于國家對不動產進行管理、征收賦稅和進行宏觀調控

首先，城市規劃、建設和管理要了解城市土地的自然狀況，以及房屋的布局、結構、用途等基本情況。房地產開發和住宅建設，需要了解建設區域內的土地和原有房屋的各種資料，以便合理的規劃建設用地，妥善安置原有住戶，并依法按有關規定對拆遷的房屋給予合理補償。

房地產買賣和物業管理等一系列活動都涉及房地產權屬和房屋的自然狀況，這就需要向不動產登記機構了解該房地產的位置、權界、面積、建筑年代等準確的資料。

其次，不動產登記制度使得國家能夠細致全面掌握境內不動產情況，為征收各種賦稅服務。如我國《契稅暫行條例》第十一條第二款規定：在房屋所有權轉移登記和建設用地使用權的轉移登記中，當事人沒有提交契稅完稅憑證，土地或房產登記機構不能辦理轉移登記。《土地增值稅暫行條例》第十二條規定：納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續。

最后，不動產登記的信息能夠為國家進行宏觀調控，推行各種調控政策提供了決策的依據。例如，通過不動產登記的數據，國家可以準確地判斷房地產交易的實際情況，城鎮居民的居住情況等，以便進行相應的宏觀調控。

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四、不動產登記的基本規定

(一)不動產登記載體

不動產登記的載體有不動產登記簿、不動產權證書和不動產登記證明。不動產登記簿是不動產物權歸屬和內容的根據;不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依據法律規定應予登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。不動產登記簿應當采用電子介質，暫不具備條件的，可以采用紙質介質。

不動產登記簿采用電子介質的，應當配備專門的存儲設施，并采取信息網絡安全防護措施應當定期進行異地備份，并具有唯一、確定的紙質轉化形式。采用紙質介質不動產登記簿的，應當配備必要的防盜、防火、防漬、防有害生物等安全保護設施。不動產登記簿由不動產登記機構指定專人負責管理、永久保存。不動產登記簿損毀、滅失的，不動產登記機構應當及時補造。

不動產權證書和不動產登記證明是不動產登記機構頒發給權利人或登記申請人作為其享有權利或已辦理登記的憑證，是不動產登記簿所記載內容的外在表現形式。不動產權證書和不動產登記證明記載的事項，應當與不動產登記簿一致;如記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。

(二)不動產物權生效時間

根據原因行為不同，不動產物權生效時間分為兩種。一是，基于法律行為的物權生效時間為，自記載于不動產登記簿生效。不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。如房屋買賣、房地產抵押，自記載于不動產登記簿時發生物權效力。

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，未辦理物權登記的，不影響合同效力。享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。二是，一些基于事實行為發生的物權變動，只要事實行為發生，不經登記，物權變動也發生效力。

這些事實行為主要有：因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。但權利人基于事實行為取得物權的，處分該物權時，依據法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

(三)不動產登記信息查詢

不動產登記是以維護不動產交易安全與效率為目的的法律制度。不動產登記簿也是為了貫徹物權公示目的而設立的。因此，不動產登記信息應當是公開的。從國家慣例上看，不動產登記公開有兩種模式。一是完全公開，是指不動產登記簿完全公開，任何人都可以查詢、復制登記簿。奧地利、法國、我國中國臺灣采取此種模式。二是有限公開。

《物權法》頒布前，國土資源部、建設部分別頒布了《土地登記資料公開查詢辦法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》。這兩個辦法區分了不同的登記資料而確定了不同的公開原則。《物權法》出臺后，確定了權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料。《不動產登記暫行條例》也沿用了《物權法》的規定。

“權利人”，是指不動產的登記權利人，即在不動產登記簿上記載的不動產物權的歸屬人，如房屋的所有權人、房屋的抵押權人、地役權人、建設用地使用權人等。權利人可以自己申請查詢、復制登記資料，也可以委托他人查詢、復制登記資料。“利害關系人”，是指與登記的不動產具有法律上的利害關系之人，它不僅包括交易的當事人，也包括與登記權利人發生其他法律糾紛的人。