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第一節　房地產轉讓估價

一、房地產轉讓估價的特點

房地產市場轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買賣、交換;土地及地上建筑物的整體買賣、交換;零星單套或多套商品房地產的買賣、交換、贈與等。房地產轉讓估價特點主要表現為：

(1)從價值時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行的，價值時點則在估價作業日期之后。

(2)從委托人和估價主體上講，房地產轉讓估價可以委托社會上任何一家值得委托人信任的估價機構估價，委托人既可能是買方和賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

(3)從估價目的和要求上講，房地產轉讓估價只是為了了解、掌握房地產交易行情而進行的估價，其目的只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，它帶有一種咨詢性。如買方需要了解購買一宗房地產時，可能實現的最低價格，而賣方則需要了解出售房地產時可能實現的最高價格。

作為估價機構，對該宗房地產進行估價時，其估價結果可能有一定擺動幅度的價格區間，估價人只對估價信息和結論合乎估價技術規范和執業規范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。

二、房地產轉讓估價的常用方法

房地產轉讓估價可采用比較法、假設開發法、成本法、收益法、基準地價修正法等。

(1)比較法

由于房地產市場轉讓實例比較多，市場非常活躍，因此比較法是房地產轉讓估價普遍采用的方法。對于單純國有土地使用權轉讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現在土地規劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規劃條件的同一(或相似)性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

(2)假設開發法

對于單純土地轉讓以及在建工程轉讓價格進行估價時，假設開發法往往是首選方法之一。假設開發法運用的前提條件是估價對象土地規劃設計條件已經規劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發的具體規劃設計方案，才能據此規劃方案假設得到開發建設后的房地產價值，通過剔去建筑物部分或續建設部分價值，得到土地或在建工程價格。

(3)成本法

當市場上交易實例難以獲取，估價對象土地使用權及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

(4)收益法

對于收益性的房地產如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉讓價格估價時，常常采用收益法進行估價。

(5)基準地價修正法

基準地價修正法主要是針對單純土地轉讓估價或成本法估價時的土地估價。基準地價修正法的關鍵是確定土地的基準地價。

三、房地產轉讓估價的注意事項

1.房地產轉讓估價，應區分轉讓人需要的估價和受讓人需要的估價，并應根據估價委托人的具體需要，估價市場價值或投資價值、賣方要價、買方出價、買賣雙方協議價等。

2.房地產轉讓估價應調查了解轉讓人、受讓人對轉讓對象狀況、轉讓價款支付方式、轉讓稅費負擔等轉讓條件的設定或約定，并應符合下列規定：

(1)當轉讓人、受讓人對轉讓條件有書面設定或約定時，宜估價在其書面設定或約定的轉讓條件下的價值或價格;

(2)當轉讓人、受讓人對轉讓條件無書面設定、約定或書面設定、約定不明確時，應估價轉讓對象在價值時點的狀況、轉讓價款在價值時點一次性付清、轉讓稅費正常負擔下的價值或價格。

3.已出租的房地產轉讓估價，應估價出租人權益價值;轉讓人書面設定或轉讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關系解除后進行轉讓的，可另行估價無租約限制價值，并應在估價報告中同時說明出租人權益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。

4.以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓估價，估價對象應符合法律、法規規定的轉讓條件，并應根據國家和估價對象所在地的土地收益處理規定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉讓價格中所含的土地收益。

5.保障性住房銷售估價，應根據分享產權、獨享產權等產權享有方式，估價市場價值或其他特定價值、價格。對采取分享產權的，宜估價市場價值;對采取獨享產權的，宜根據類似商品住房的市場價格、保障性住房的成本價格、保障性住房供應對象的支付能力、政府補貼水平及每套住房所處樓幢、樓層、朝向等保障性住房價格影響因素，測算公平合理的銷售價格水平。但國家和保障性住房所在地對保障性住房銷售價格確定有特別規定的，應按其規定執行。

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【案例3—1】

報告整體規范，思路清晰，可借鑒

××大廈裙樓及塔樓A座11—28層房地產轉讓價值估價結果報告

一、估價委托人(略)

二、估價機構(略)

三、估價對象

(一)估價范圍界定

估價對象為位于××市××區××街1號××大廈的1～3層裙樓與A座塔樓的11～28層房地產。根據《關于發布××內土地級別及土地出讓金標準的通知》(××發[2005]68號)規定，估價對象坐落地點為一級二類地，屬公建集中區。估價對象臨街狀況為：東側為已建成建筑，距離××路100m，西臨××路，北側距離××街100m，南側××街。

根據委托人提供的部分設計圖紙和相關資料獲知，××大廈原用途為集商場、公寓和寫字樓于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構，建筑總面積為83 594.27m2。其中地下二層為人防工程，建筑面積8 126.76m2;地上1～3層整體設計為商場，建筑面積為16 685.37m2;塔樓A座為28層，設計為大戶型公寓，建筑面積22 955.5m2，B座為33層，設計為寫字間，建筑面積35 826.64m2。項目總占地面積8 318.72m2。

××大廈自1994年6月15日開工，于1995年12月停建，停建時大廈主體與外墻面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。

本次估價對象的具體范圍是：××大廈1～3層裙樓(建筑面積為16 685.37m2)和A座塔樓11～28層(建筑面積16 527.96m2)房地產。

(二)權屬狀況

根據委托人提供的相關資料，估價對象權屬狀況說明如下：

1.土地使用權取得情況。根據委托人提供的國有土地使用證資料，××大廈土地使用權情況為：

(1)公建用地：用地單位：ABC房地產開發公司。土地使用期限為40年，自1994年6月8日至2034年6月7日，《國有土地使用證》編號為×××××號，用地總面積為5 788.36m2。

(2)住宅用地：用地單位：ABC房地產開發公司。土地使用期限為70年，自1994年6月8日至2064年6月7日，《國有土地使用證》編號為×××××號，住宅用地總面積為2 530.36m2。

2.《建設用地規劃許可證》。編號為××，用地單位：ABC房地產開發公司。

3.《開工報告》。申請開工時間為1994年6月15日，開工報告編號為××××。

4.××省高級人民法院判決書(編號××[2000]×××號)。判決××大廈裙房以及塔樓A座11—28層抵債給××銀行(委托人)。

因為是轉讓估價所以后面計算沒有考慮對估價價值的影響

(三)實物狀況

1.裙樓

(1)平面布置

根據圖紙資料與實地查勘，為充分利用地形條件和沿街狀況，估價對象裙樓1～3層平面均為矩形布置，裙樓各層面積相同，東西寬約54m，南北長約100m。塔樓位于其上南北兩端，南端為A座，北端為B座。

裙樓原設計為整體經營的大型商場，層高4.5m，大廳中間原設計有通往地下一層和地上二、三層的電梯。A座塔樓原擬設高層電梯3部，其正立面(正南向)臨××街開設出入口和前廳;B座塔樓原擬設高層梯4部，其正立面(正北向)臨××街開出入口和前廳。裙房西側臨××路，設置大型出入口和前廳，建筑后退道路紅線25m，可形成100個車位的室外停車區域，東側與已建成建筑之間有6m寬的道路，與該大廈北側道路連接，可設置進入地下人防工程樓層的出入口。

(2)外裝修

南立面：屬A座正立面。首層開設大型出入口，兩側為弧形淺紅色磨光花崗巖。門兩側與上部為黑色磨光花崗巖，其二、三層中間安裝豎向黃色濾光玻璃窗，上部、兩側及窗間外墻面為黑色磨光花崗巖，其頂部墻面及檐頭為淺紅色磨光花崗巖。

西立面：為裙房正立面，大門前為四柱方形雨篷，大門兩側一層為干掛黑色磨光花崗巖和黃色濾光玻璃窗，正西立面二、三層安裝豎向黃色濾光玻璃窗，窗頂部為圓弧形。其余部位外墻面均為石材。

北立面：為B座正立面，設大型出入口。其二、三層安裝黃色濾光玻璃窗，其余一至三層外墻面做法同南立面。

東立面：首層多為磨光花崗巖飾面，開設出入便門、修筑臺階，花崗巖石材鑲鋪臺階面層，粘貼擋墻立面，外窗為帶形窗。二至三層貼黃色釉面磚，為便于通風采光，外墻面安裝懸窗和帶形百葉窗與采光窗。

(3)內裝修

首層：地面全部為大理石，部分內墻面已干掛花崗巖飾面，踢腳為黑色花崗巖。首層大廳承重圓柱共24根，均已做花崗巖飾面。承重方柱為22根、矩形柱2根，未裝飾。首層裙樓頂部原已安裝吊頂輕鋼龍骨，架設了通風管線和布線槽。經實地查勘，已安裝管線均有一定程度的銹蝕并已拆除較多;裙樓設樓梯多部，均為雙跑梯，踏步已鋪設大理石板，未安裝樓梯安全欄桿。樓梯間墻面已干掛大理石板。

二層：內墻面未作裝飾，現澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，大廳圓柱8根，其表面已干掛大理石，其余柱均未做裝飾。二層主梁尺寸為800mm×300mm，二層樓梯間為干掛大理石，樓梯踏步鋪大理石板，樓梯間墻面、頂棚刮大白。

三層：現澆鋼筋混凝土樓板未做找平層，承重柱情況同二樓。樓層頂部有少量吊頂龍骨;樓梯板踏步為大理石，樓梯間墻面、頂棚刮大白。

2.塔樓A座11～28層

(1)平面布置

根據圖紙資料與實地查勘，A座塔樓11～28層平面布置相同，各層建筑面積相同，用途均為住宅。各層平面分別有三室一廳一廚二衛套型4戶，二室一廳一廚一衛套型2戶。標準層建筑面積為918.22m2，層高2.8m。

(2)外裝修

四周外墻面為釉面磚，窗戶為黃色濾光玻璃，塔樓頂部檐口處為花崗巖挑檐。

(3)內裝修

客廳、房門為木制門框，混凝土地面未找平。墻面、頂棚刮大白。外窗為黃色濾光玻璃。給排水管線等未安裝。

3.設施設備

電梯未安裝;室內供水管線已安裝，但銹蝕嚴重;室內供電管線未配線，燈具未安裝;室內熱水采暖管線已安裝，但銹蝕嚴重，采暖設施未安裝。

注：估價對象缺少區位狀況介紹、周圍景觀情況，但技術報告中做了詳細介紹

四、估價目的

為委托人轉讓估價對象估價估價對象的市場價格。

五、價值時點

2006年9月15日，與注冊房地產估價師完成對估價對象實地查勘之日相同。

六、價值類型

本報告采用的價值標準為市場價值標準，即估價估價對象在市場上最可能形成的價值。

七、估價依據(略)

八、估價原則(略)

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九、估價方法

估價對象為尚不具備交付使用條件的商業、居住房地產，要想進入市場，除了要在法律程序上滿足房地產銷售條件外，還必須完成必要的后續建設工程。根據上述實際情況，估價中擬采用假設開發法對估價對象現狀價值進行分析估算。其中在分析估價對象開發完成后價值時采用比較法進行。

由于假設開發法在開發成本的計算方面與成本法估價相同，故本報告不采用成本法。本報告估價對象是按出售價格考慮，未按續建完成后出租經營分析，故本報告也不采用收益法進行估價。

假設開發法定義：求取估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價值的估價方法。

比較法定義：是將估價對象房地產價格與在估價時點近期已發生了交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格做適當修整，以此估算出估價對象的客觀合理價值的估價方法。

只選用了一種估價方法，對于不采用的其他方法沒有說明理由

此案例是在建工程，理論上可以采用成本法估價。

在說明不采用成本法和收益法估價理由不正確，

未說明不采用比較法估價的理由。

十、估價結果

估價對象在上述估價目的下于價值時點的正常市場價格為人民幣(大寫)壹億貳仟捌佰伍拾萬元整

(￥12 8500 000.0)，單位價格為人民幣3 869元/m2。

十一、估價人員(略)

十二、協助估價的人員(略)

十三、實地查勘期(略)

十四、估價作業期

2006年9月15日至9月30日。

××大廈裙樓及塔樓A座11～28層房地產估價技術報告(節選)

一、估價對象狀況描述與分析

(一)估價對象實物狀況描述與分析(略)

(二)估價對象權益狀況描述與分析(略)

(三)估價對象區位狀況描述與分析

1.區域特征

估價對象所處區域為規劃建設中的城市金融商務區，位于××市中心商務區南側。根據城市規劃，將由××路、××路、××街以及××街圍合而成的矩形地帶規劃為金融商務區，以加強城市中心商務區的功能配套與輻射能力。

××市中心商務區具有較高的積聚度與輻射力，商務區內集中全市70%以上的大型商務設施，有三家五星級酒店，十幾棟綜合性商務辦公樓，有海關大廈、檢驗檢疫大廈、國際金融大廈、平安大廈等政府事務以及大型企業辦公樓等。估價對象所在的規劃中的金融商務區的建設剛剛啟動2年，由于為城市舊區，受拆遷以及招商等因素的限制，目前建設進程尚處于起步階段。

2.道路通達狀況

估價對象距城市主干道××路100m左右。距Z廣場1 200m，距S廣場500m，距G廣場700m。周圍道路交通便捷。如Z廣場為城市中心交通樞紐，G廣場、S廣場均為城市東部重要的交通型廣場，這里有三十余條公交車線路以及便利的公交小客車、出租車等交通工具連接市內和附近地區。具有良好的便捷性與可及性。

3.對外交通狀況

估價對象距火車站2.5km，距港口1.0km，距國際機場33km，距長途客運站4km。

4.基礎設施條件

估價對象所在地點為城市建設成熟區，基礎設施完善，配套狀況已達“七通一平”，即供水、污水、雨水、供電、通信、燃氣、熱力、道路等狀況良好。醫院、中小學校、郵局等配套能夠充分滿足區域需要。

5.商服配套設施

經實地查勘，估價對象西側為多層居民樓，底層分別為燒烤店、浴池和汽車美容等;南側為交通運輸集團有限公司離退休中心樓和數幢多層居民樓。東側為居民樓，北側為××小學與××大廈。該區域其他基本生活設施條件也比較完善。估價對象1km范圍內的G廣場、××路區域是××市東部商業區，特別是餐飲產業比較集中、發達，除了包括××酒店、××飯店、××美食城等大型餐飲物業外，還有大量的中小型特色餐飲、快餐店鋪。區域內商服業種類齊全，功能完善。

二、市場背景描述與分析

××房地產市場近幾年一直保持了良好的發展趨勢，盡管國家以及地方從2005年開始不斷加大對房地產市場的宏觀調控，但該市房地產市場總體上一直保持了較快的上漲趨勢。近三年來××市房地產交易相關數據匯總見下表：

2003～2005年××市商品房交易數據匯總表 表3—1

從上面的數據我們可以看出，近三年××市商品房交易中，無論是交易面積還是交易件數都呈現出上升的趨勢。其中商品房交易面積年平均增長速度為7.93%，交易單價年平均增長速度為10.19%。

在這種形勢下，由于各種原因形成的一些“半截子”工程也陸續重新啟動，且取得了不錯的銷售業績。例如位于××商業街的××大廈、××大廈已改造為精裝修小戶型高級公寓進入市場。原××國際酒店也有部分樓層改造為精裝修小戶型高級公寓，這些項目都取得了較好的經濟效益。在價值時點位于××街的原××大廈經改造也即將上市。

估價對象所臨的商務區以及所處的金融商務，高檔精裝修小戶型公寓具有較強的市場需求能力，從2002年以來該區域以及周邊區域陸續上市了一批該類型項目，如××、××等高檔精裝修小戶型項目，銷售情況都有不俗的表現。

估價對象區域及臨近區域的高檔精裝修小戶型公寓的購買者多是以投資為主，隨著估價對象所處區域以及其他區域大量精裝修小戶型住宅投入市場，市場將日趨飽和，該類房屋的投資收益率有下降的趨勢。根據近兩年的土地出讓情況以及未來的土地供應計劃情況分析，該區域未來一年內不會有新建住宅項目入市，兩年內將可能有三個商住項目入市。因此，估價對象在面臨著挑戰同時，也面臨著一定的市場機會，這就需要爭取時間，盡快完成改造進入市場，在銷售中制定執行競爭力較強的價格策略，力求快進快出。

三、最高最佳利用分析

最高最佳使用是指法律上許可、技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。對估價對象的最高最佳使用分析應在對估價對象于價值時點的實物、區位特點進行分析評價的基礎上，結合估價對象與周圍環境的協調性、可改造性等方面進行。××大廈為集商業、辦公、居住為一體的大型綜合性房地產項目，目前已經形成的建筑物其用途在法律上是許可的，對其最高最佳利用分析只能在技術可能的前提下，考察其經濟上的合理性。

根據××大廈目前的實際情況，尚不具備投入使用的能力，要想能夠進入市場銷售，還必須完成后續建設工程以及必要的配套工程。分析其建設改造方案，可以有三種選擇：

第一種選擇：是維持現有建筑設計，完成后續工程后直接進入市場。從估價對象部分的現有建筑設計、施工方案看，裙樓設計為整體商業建筑，根據城市規劃以及對周圍現有商業配套設施情況的調查分析，該使用功能設計難以實現。

從目前的市場需求來看，在該區域內對這種大面積高檔住宅的市場需求極其有限，項目銷售難度很大。因此，這個方案在經濟上不合理。

第二種選擇：是將現有建筑拆除后重新進行設計施工。按照類似區域內現有土地出讓情況看，保持與估價對象相近容積率的情況下，同類項目用地凈地出讓的綜合地價樓面價格為3 000元/m2左右，且新設計的建筑會更加符合市場要求，能夠取得更好的經濟效益。但是，拆除重新建設的方案有較大政策上的困難。另外，拆除重建的方案使項目的運營時間加長至少1年的時間，市場發生變化的風險加大，也導致收益的不可預測性增加。

第三種選擇：是對估價對象在現狀的基礎上，按照技術可能，對其外部裝修、內部布局按照當前市場要求進行適當改造。同時，估價對象為主體已經完成的在建工程，現有建筑規模是經過規劃允許的最大規模，是合法的，無論是從技術上還是從法律上都不能再增加規模，因此，目前的規模為法律和技術允許下的最佳規模。我們認為這種選擇在經濟上是可行的。

在上述最高最佳利用分析的基礎上，對估價對象具體的規劃改造方案設定及理由為：

(1)地下1～2層，為設備用房以及人防工程。其中人防工程作為地下停車場使用，根據建筑設計相關規范，在東側設置出入口。停車場內設置停車場管理系統，地面水泥砂漿壓光，墻面、柱面刮大白，天棚為普通白灰粉刷，安裝照明燈。該設計與原設計相同。

(2)裙房1～3層，內部重新規劃分割。在豎向上分為300～3000 m2的不同部分空間，可規劃為特色商店、健身俱樂部、咖啡廳、茶館、特色餐飲、洗浴、KTV、經濟型酒店等。改造內容主要是對外立面更新，更換首層進出入口大門、落地玻璃窗，已裝修墻面花崗巖進行適當更換等。內部工程包括空間分割，樓梯設置，地面、墻面、天棚做吊頂裝修，上下水、供電、采暖、中央空調、煤氣等基礎設施管線布置、設備設施安裝以及管線接口預留。在首層大廳中間洞口處修建通往地下室與地上二、三層的樓梯。

(3)裙房外立面改造：首先需要對外立面更新改造，外立面的更新設計要符合建筑設計規范以及城市規劃對建筑外立面控制的一般要求，由于估價對象位于××商務區東端，其所處區域規劃為未來的金融商務區，因此，外立面的設計必須能夠與該規劃相應用，且能夠體現其項目形象。

(4)塔樓A座戶型改造：對列入估價范圍的塔樓A座部分，由于原設計為高級公寓，建筑結構為鋼筋混凝土框架剪力墻，在功能上難以進行調整，應維持住宅用途使用。但是，根據目前的市場需求狀況，以及所處區域為商務區的情況，宜改造為以小戶型公寓為主，少量中等戶型的高級公寓。根據原有設計圖紙分析，在戶型設置上可以改造為以小于40m2的一室或50～60m2的一室一廳為主，少量二室一廳的住宅。

根據對原設計圖紙的分析，在不破壞原有結構的條件下，每層最多可改造為16套住宅，其中一室一廚一衛住宅4套，一室一廳一廚一衛住宅4套，二室一廚一衛住宅4套，二室一廳一廚一衛住宅4套。

四、估價方法適用性分析(略)

五、估價測算過程

(一)假設估價對象為正常項目開發完成后價值估算

缺少假設開發法估價的計算公式

1.裙房部分價格估算

(1)可比實例選取與分析

可比實例A：××街××號商業用房

建筑面積352.51m2 ，已裝修，3層，框架結構。交易價格445萬元，單價12624元/ m2 。交易日期2006年8月17日。

可比實例B：××街××號商業用房

建筑面積502.18 m2 ，已裝修，3層，框架結構。交易價格655萬元，單價為13 043元/ m2 ，交易日期2006年7月21日。

可比實例C：××街××號商業用房

建筑面積518.14 m2 ，3層，清水房，框架結構。交易價格600萬元，單價11580元/ m2 ，交易日期2006年5月17日。

三個可比實例的面積和估價對象面積(8萬多)差距過大，規模不相當，不適宜做可比實例，如必須做可比實例應進行相關的說明

(2)交易實例與估價對象比較分析

將可比實例與改造完成后的估價對象進行對比分析