2019房地產估價師《案例與分析》第二章考點：旅館房地產估價
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旅館房地產估價
(一)旅館房地產及其估價的特點
(1)轉讓少且一般為整體轉讓。(2)功能多樣。(3)一次性投資大、投資回收期長、經營風險大。
(4)價值主要體現在接待客戶類型及其能力。
(二)影響旅館房地產價格的主要因素
1.影響旅館房地產價格的區位狀況
(1)交通條件。(2)周圍環境。
2.影響旅館房地產價格的實物狀況
除了影響商業房地產實物狀況的一般因素外，影響旅館房地產價格實物狀況的重要因素還有：
(1)設備設施和用具。(2)經營管理。
(三)旅館房地產估價的常用方法
旅館房地產估價可以采用收益法、市場法等進行估價。
1.收益法。
旅館房地產的一個重要特點是能夠用以獲得收益，旅館房地產的價值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是旅館房地產估價最為常用的方法之一。
2.市場法。
由于旅館房地產一般較少在市場上轉讓，因此，一般不會有較多的類似交易實例，市場法主要用于客房價格、其他功能用房(娛樂、會議室等)租金或收入的估算。
(四)旅館房地產估價的技術路線及難點處理
(一)星級酒店不同功能用房收益的測算
1.客房收益的測算。星級酒店的客房收益主要來源于床位費或房間費，通過調查客房單價、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據客房數量來求取其收益。
2.商場收益的測算。星級酒店的一、二層設有商場，一般采用出租經營，其收益的測算要注意區分租約內和租約外而分別計算，租約內依據租賃合同約定的租金進行計算，租約外可以利用市場法求得。
3.餐飲收益的測算。星級酒店的餐廳的經營方式主要有出租經營和自主經營。出租經營餐廳收益可以根據租約或市場租金求取;自主經營餐廳的收益可根據市場調查獲得同類型餐廳的人均消費水平、上座率等資料，并根據餐廳座位或臺位數量來求取。
4.商務與會議室收益的測算。星級酒店商務與會議室一般采取自主經營方式，并按小時時段收取使用費用，不同時間段的收費標準一般不同，這部分用房的收益可根據其不同商務功能廳的面積、收費標準、平均使用率等資料進行測算。
5.娛樂與健身用房收益的測算。星級酒店娛樂與健身用房的經營方式主要有出租經營和自主經營。出租經營的收益可以根據租約或市場租金求取;自主經營的收益可根據不同娛樂功能用房的數量、平均消費標準、平均開房率等客觀數據資料來求取。
(二)星級酒店凈收益的求取
星級酒店房地產作為一種能直觀獲得長期收益的經營性不動產，其經營管理水平高低、設施配套程度、酒店的信譽程度等諸多因素形成無形價值，都固化于酒店這一特定房地產之中，隱含在酒店房地產價值之中。如何測算酒店房地產凈收益是酒店房地產的難點之一。運用收益法進行估價時，必須準確界定估價對象的范圍及其內涵，清楚不動產、動產、無形資產給酒店帶來收益的區別。當界定酒店為整體資產并考慮其持續經營的前提下進行估價時，在凈收益的計算中應扣除商業利潤。當界定酒店僅為不動產部分為估價對象進行估價時，在凈收益計算中除了要扣除商業利潤外，還要扣除非不動產部分所帶來的收益。
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